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以房养老，一个目前在老百姓听来还有些陌生的词语，在未来两年中可能会变得耳熟能详。7月1日至2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉将成为老年人住房反向抵押养老保险试点城市。这项中国保监会早在2004年就计划推出的商业保险，历经10年终于正式落地。然而，此前由华东师范大学统计专业学生所做的1400份相关调查却显示，上海有子女群体不愿参加以房养老的比例高达80.3%，无子女群体也有55.3%不愿参加。究竟应该如何理解以房养老？环球人物杂志记者带着10个问题，采访了对外经贸大学保险学院教授王国军和武汉科技大学金融证券研究所所长董登新。
问:以房养老大致的操作流程是怎样的？
王国军：拥有房屋完全产权的老年人，将他的房产抵押给保险公司，然后他继续拥有房屋的占有、使用、收益等相关权利，并且按照约定的条件，从保险公司领取养老金，一直到身故。
问:老人去世后房子如何处理？70年产权到期后怎么办？
董登新：老人去世后有多种处置方式。比如，在美国可以由地方政府收购，用作未来的公屋（如公租房、廉租房）；也可由保险公司自由处置、在市场上出售；还可以由其继承人全价回购。70年产权到期后与普通民宅一样待遇。
问:哪些人群适合以房养老？
王国军：从供给的角度，保监会的文件规定：60岁以上拥有房屋独立产权等基本条件的老人才能参与进来。
从需求的角度，第一类是那些没有子女继承房产的老人，他们既没有传承房产的需求，也不愿意把房子卖掉获得现金，还想居住在自己长期居住的房子里面。第二类是有子女，但子女并不需要继承房产的老人，老人预期自己的寿命会很长，有意愿将长寿风险转嫁给保险公司。第三类是拥有两套以上住房的老人，其中的一套拿来做以房养老，剩下的留给子女。
问:在中国，以房养老能替代家庭养老和公共养老吗？
董登新：以房养老在任何时候都是一个小众市场，它只是公共养老和家庭养老之外的补充，比重很小。社保是强制的，以房养老是自愿的，没有可比性，它也不可能替代公共养老和家庭养老。
王国军：对适合此类产品的小众群体而言，以房养老可以解决养老难题，家庭养老和公共养老反而会成为补充。
问:以房养老的积极方面是什么？能带来哪些好处？
王国军：好处有三点。第一，增加了一种养老方式，扩展了人们选择的空间；第二，用市场化的方式应对老龄化问题；第三，将不具有流动性的房产金融化，盘活资产的同时，为老年人提供稳定的养老年金，是个“聪明”的制度。
董登新：随着人口老龄化以及房屋私有化比率的不断提高，一些老年人“有房没钱”，或是有多套房却没有足够的现金收入，他们可能面临着不断上涨或不可预料的医疗开支、住房维修以及社保给付不足的困扰。在此情形下，以房养老可以让这些老年人生活更有保障。
问:传统观念中，中国人是“养儿防老”或“靠国家养老”，现在变成“以房养老”，很多人觉得难以接受。中国为什么会出现以房养老的局面？
王国军：在少子化的背景下，“8：4：2：1”的家庭结构正在成型，养儿防老的观念也在逐渐淡出中国的社会传统；同时，靠国家养老是靠不住的，财政支出越多，政府的税收就越重，效率越低，社会的经济自由度越差。从全世界的经验来看，政府、企业和个人共同努力的“三个支柱”的养老保险体系才是唯一的选择。
以房养老是一种针对小众的、商业化的养老方式，并没有取代现有的各个层次的社会养老保障制度的意思，只是一个市场化的补充。以政府管理为主导的城镇职工社会养老保险、新型农村社会养老保险、城市居民社会养老保险、企业年金等不但不会因此而废除，相反，在人口老龄化和少子化的背景下，还会进一步加强，政府投入的力度将会加大。
董登新：在当今中国，城里人主要靠国家养老，农村人主要靠养儿防老，这种格局短期内难以改变。目前国家倡导的以房养老是完全自愿的，并非强制，它只是提供了一种现有制度安排下的合法选择，作为公共养老的一种次要补充形式，占比很小。以房养老只是一个小众市场，并不需要大多数人接受，只要这些少数子女能够接受即可。对于一些老年人而言，以房养老意味着将其房屋净值转换为现金，直至死亡都不必偿还。
问：以房养老会对中国子女继承父母房产的传统造成冲击吗？
董登新：以房养老对“不孝子女”将造成直接影响。当子女无力或无心照顾老人时，作为有房的老人，有权采用以房养老，不给子女房产继承权。这应该是“不孝子女”最担心的事。有了以房养老的自愿选择，有房的老人就等于有了另类遗产处置权。因此，推行以房养老一定会倒逼子女更加孝敬老人。
问：国外以房养老的发展情况如何？中国能复制吗？
董登新：20世纪80年代中期，以房养老最早开始在美国流行。在国外，以房养老被称为倒按揭。美国、加拿大、澳大利亚、英国、日本、新加坡，以及我国台湾地区都有以房养老模式。在美国，自1934年以来，联邦住房局共为4000万个住房抵押提供了保险。2003年以房养老（倒按揭）业务大约只有1.8万笔，但到2009年这一业务增至11.5万笔。不过，2012年又猛减至5万笔。很显然，相对于美国数千万老年人而言，仅有数万老人参加以房养老，说明这种养老方式并非主流。
问：对于以房养老，人们目前存在哪些理解误区？
王国军：误区主要有三方面。第一，认为政府在推卸养老责任。这个还真不是，只不过增加了一个适合小众的商业养老渠道而已；第二，认为是政府给的福利。这也不是，以房养老的保险是一种商业行为，讲究契约自由权利对等；第三，认为投保人的风险很大。其实从目前的文件看，绝大多数风险已经转移到了保险公司，对消费者是有保护的。
问：推广以房养老中存在的障碍有哪几方面？是否有风险？
董登新：中国数千年农业社会形成的家庭财产传承习惯，让人们可能一时难以接受以房养老。即便子女不孝，老人也不愿或不敢将自己的房子抵押给保险公司。因此，从长远来看，以房养老必须要进一步完善立法，以规范其运作。
王国军：首先是观念上的障碍；其次是制度上的障碍，70年产权问题既是障碍也是风险；第三是市场的障碍，房价下跌的风险是系统性的，难以彻底规避；最后是技术上的障碍和风险，如果房子的质量撑不到老人身故，怎么办？这个问题目前没有解决方案。
