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京城楼市初体验
2007年11月3日，进入毕业实习阶段的金凯早早做完了论文，一头扎到了北京。他只有一个单纯的想法：不能让父母养着。甭管什么工作，找一个就行，挣点钱，认识社会。当天，他就应聘了两家公司，一个是期货公司，一个是房产中介。听说房产火，金凯选择了后者。当天面试，当天上岗，金凯进入的是一家新拓展市场的中介公司。面试了十五六个应聘者，最后就剩下仨人，他是其中之一。开始公司连店面门脸都没有，在一个写字楼里办公。有事就约个时间在肯德基碰头，然后开始一天的跑盘，了解周边的配套和社区。
2007年底，楼市不景气，就业也同样不景气。“名牌大学生跑到北京当中介的很普遍，我们当初一起做的，有武汉大学、吉林大学、北二外、北方交大……”金凯说，同事都是新招来的大学生，所以干劲特别足。一开始，刚入社会的新人没有“资源”，他们就从别的中介看，从网络上找，从小区物业问，或者在小区楼前摆个小牌，发名片、发传单、发小广告……对于小广告，经历了两年风吹日晒经历的金凯并不避讳，他笑着说：“基本都是我们这些人发的。”
“刚来的时候特别苦，住地下室，没暖气，一个月房租340元。实习阶段底薪1100元，学校发的研究生补助每月还有200元，比别人幸福一些。吃饭一天限制在10元，早晨一杯豆浆、一个面包，中午炒饭，三四元的那种，或者两个饼一碗汤，晚上也都差不多。很久没有吃过肉。”金凯说。长期没有肉吃，让金凯在开始的一段时间里抱有一个梦想：“刚开始跟游击队似的，每次碰头开会都选在肯德基那种地方，不过从来都是看别人吃鸡腿。我总在想，等‘开单子’了，给同事一人买一个全家桶！”
“超越巅峰，挑战极限，坚持不懈，直到成功！”——这是金凯在公司里每天必喊的一句“战斗口号”。“当时感觉可傻了，跟搞传销的差不多，但人困难时，总需要个精神支柱，后来习惯了，天天喊也就不觉得什么了。”到公司3个月后，金凯终于“开单”了，卖出了一套国瑞城的房子，319万元。公司收了7万元中介费，而他的提成是5600元。金凯实现了他的“全家桶”梦想，同事也只剩下了3个。
临近过年，金凯用第一笔收入为母亲买了一条金链子，又买了几只北京烤鸭带回了老家。
2008年，金凯回到学校毕业论文答辩，随后再度来到北京。而他的同学，不是在校读博，就是在药厂、生物制药公司做实验。在彻底逃离了与小白鼠和瓶瓶罐罐打交道的世界之后，金凯决定沿房产这条路一直走下去。
见证寒冬与疯狂
金凯承认，他刚刚进入房产中介时，就像是一头撞进冰天雪地的驯鹿。2008年的北京楼市，正经历着行业的低谷时期。
“2007年高成交量的时候没赶上，2008年整个一年，几乎都是寒冬。”金凯说，进入这个行业时才感觉卖房子并没有想象的那么容易，不像原先电视里忽悠的房子特别好卖。他用了一个词，就是房价就“固”在那里。“房主不愿降，1.5万元一平方米顶多也就降个一两千，而一些中端楼盘的小区，还是两万。”金凯说，他进入那家中介没多久，附近就有两个店撤了。别的中介也不停地关店。
“客户”，在这时的房产中介看来，比救命稻草还重要。“只要有意向，不管买不买房，都算客户。”金凯说。可那时，房产中介的业务清淡到每天偶尔只有一两个人上门，也只问不买。“有时一天也来不了一个问一嘴，甚至好几天都没有一个人。”金凯说，当时他脑子里出现的画面就是：很多人天天呆在家里看新闻，琢磨着房价还要跌。
天天除了跑盘，金凯就琢磨着买房卖房人的心理。“您看，都挂了半个月了，看房的都嫌贵，是不是降点儿？”隔几天，金凯就给房主打两个电话劝其降价。
2008年底，楼市一年的萧条让很多卖房人憋不住劲了。“打几个电话，房主说便宜10万，再打两个电话，又便宜5万。”金凯说，中介的工作其实就是议价，后来都不用议价，房主直接往下降。
2008年底到2009年初，北京楼市的坚冰开始融化，二手房市场开始走出新一轮暴涨的轨迹。
让他印象深刻的是，崇文区幸福家园的一套129.7平方米的房，年初由他经手198万元出的房，仅仅两个月后有人出260万元要买。“回头想想，那时都说经济危机，其实净瞎掰，都是拿这个说事，不过是大家的从众心理罢了。”追涨的情形一直持续到今年八九月份。金凯发现，很多房主的要价开始有点儿离谱了，买房者又开始观望起来。
“好像进入了一个新的阶段，该买房的都买完了，想卖的房子也卖完了。”金凯总结说。
谁是购房人？
2009年，北京楼市的交易结构发生了显著的变化，二手房成交量一直持续超过一手房。异常火爆的二手房交易中，追涨楼市的背后都是哪些购买者呢，其中每一个群体都有什么特征？
金凯毫不费力地将二手房购买者划分为特征明显的3个类别。
最底层的，是普通的老百姓置业，工薪阶层主要是以贷款为主。其中包括首次购房和换房一族，卖小房，买大房，首付比例最低，贷款比例最高、年限最长。“还有一种就是刚刚来北京的年轻人，虽然自己没有什么积蓄，但家里人也能掏得起首付款，双方父母各掏个几十万，付个首付没什么问题。”金凯说。这些“刚需”人群买房主要集中在90万元至150万元之间。他们，不少人就是《蜗居》中的“房奴”，房价的涨跌他们最关心，也最受刺激。房价涨了，这个购买群体基本上也就消失了。
除了“房奴”，另外两个群体，日子就滋润多了。
金凯将购房者的中间阶层定位在200万的购买力上：“银行里类似个贷部的主任这个级别；政府官员或国企单位的处长这样层次，月收入应该至少在2万至3万元，能买得起150万元以上房产的人群，主流购买力集中在200万元左右的房产上。”金凯发现，除银行信贷部主任、政府官员之外，还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手，这些人的特点是，一般买房都是第二、第三套，多数能够一次性付款，或者首付比例很高，一下掏个一百多万，顶多留个小尾巴付月供。“这部分人普遍是自住需求，像很多国企干部，多是有一套单位分的房，但面积不大，比如六七十平方米，再买一套大户型的房产。”
第三种人，就是“富豪阶层”。金凯的定义是，“行长级”和外地富豪。望着曙光花园旁一栋封闭式管理的高档小区，金凯说：“这栋楼里就住着一家银行的行长。像他们这样的人，指定是房价涨到两万也买得起，涨到3万也买得起，七八百万的房，都不在话下。”金凯说，和他们在同一个购买力的，还有做大买卖的。不过90%都是外地人，特别是山西、温州等地的商人。
摘自《北京晚报》2009.11.29
