房价到底能降多少？

    随着政府对房地产市场的调控不断深入，开发商们固守的防线终于出现了裂缝。从2011年10月的相关数据看，无论是90个重点城市，还是40个大中城市，都有50％左右出现了住房价格环比下降的情况。随着房屋成交量的急剧减少，开发商们不得不推出新的营销方案。在上海，一些开发商除了大幅降价20%之外，还推出了“保价方案”，即对那些在后期房降价前购买了前期房的业主，给予弥补差价的保证。但尽管如此，大多数消费者还是持观望态度，期盼房价回落得更多，他们不断在问，房价到底能降多少？

    时代周刊的担忧

    忐忑不安的情绪甚至跨越了太平洋。美国时代周刊在10月17日出版的一篇文章中用了这样的标题《如果中国泡沫破裂该怎么办？》（What If the China Bubble Bursts?），文中称，“若中共的努力导致房地产价值急剧缩水，那收入和赢利增长依赖中国的跨国公司将受沉重打击，美国可能被重新拖入衰退中。世界不得不关心中国的增长，因为它是全球经济的一个重要驱动器。” 显然，时代周刊担心的是中国的“泡沫”破了会波及美国乃至整个世界的经济。

    中国的专家们迅速做出了回应。一些人认为时代周刊有点杞人忧天。中国社科院金融研究所研究员易宪容和财经评论员叶檀均对媒体表示，房地产市场的泡沫确实存在风险，但在政府调控后可以慢慢“挤出”，马上崩溃的危机是没有的。

    美国的经济专家持有怎样的看法？环球人物杂志记者采访了美国彼得森国际经济研究所中国经济专家尼古拉斯·拉迪，他表达了与国内专家相似的观点：“的确存在泡沫崩溃的风险。中国在房地产上的投资远远高于美国房市崩溃前美国在房地产市场上的投资。中国之所以在过去几年里过度投资房地产，与人们普遍预期房价会不断上涨有关，这点和美国次贷危机爆发前的情形非常相似。一旦人们的预期改变，在房市上的投资就会减缓，但这不一定会导致价格崩盘。中国政府迄今为止采取的抑制房价增长过快的措施非常正确、适度，就目前而言，尚不会出现灾难性危机。”

    记者注意到，拉迪把中国房市泡沫与美国次贷危机相类比，之前也曾有人把中国房市与上世纪90年代的日本房市做类比，那么三者在本质上是一样的吗？加州大学圣迭哥分校中国经济学教授巴里·诺顿告诉环球人物杂志记者：“由于中国的银行业没有像危机前的美国银行业那样，向根本不具备还款能力的购房人提供房贷，而是继续要求购房人支付30%的首付，中国房价下降就不会导致美国三年前经历的房市危机。”记者又请教了清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉教授，他认为：“日本1991年地价泡沫破灭和美国2008年次贷危机的发生，都是市场过度投机或失去基本规范的结果。中国此次住房价格调整，主要是缘于政府干预，核心目标是打击投机，方向是去泡沫化或降低泡沫破灭风险。另外，日本和美国发生危机时，住房数量（套）与家庭数量（户）的比值分别为1.11和1.16，住房供应过剩；而我国城镇地区目前的这个比例只有0.86左右（不考虑集体土地上建设的住房或所谓的小产权房），住房供给仍然严重短缺。因此，当前中国的情况与日本、美国发生危机时所面临的情况截然不同。当然，我们也要防止政府过度干预可能导致的住房价格失去控制的情况。如果住房价格下降失去控制，甚至出现溃坝效应，中国经济肯定会受到巨大冲击，波及美国和世界经济，也是很自然的事情。” 

    泡沫应该怎么“挤”

    虽然泡沫马上破裂的可能性很小，但假如真的出现了，会造成怎样的影响呢？诺顿说：“如果中国房地产泡沫开始破裂，将导致中国经济增长速度放缓。鉴于美国不冷不热的复苏速度和欧洲仍在持续的主权债务危机，虽然中国经济的增长预期仍远高于其它主要经济体，但只要增长出现任何下降，都可能会对全球经济增长产生消极影响。首先受到影响的，可能是向中国出口或间接依赖中国需求的大宗商品主要生产国。首当其冲的包括澳大利亚（煤、铁矿石、天然气）、南非和巴西（工业原料）以及智利（铜），还有提供橡胶的泰国和越南等东南亚国家，以及提供大量煤的印度尼西亚。”

    但对于美国经济，诺顿认为影响是间接的，“尽管美国是中国出口商品的消费大户，但除了农业大宗商品和飞机等少数关键领域外，中国对美国商品的需求却不是同一个数量级。即便如此，美国经济也基本是由内需驱动，因此对华出口减少只会产生很小的影响。”

    既要降低房价，又要避免经济衰退，如何“挤”泡沫是关键所在。专家认为，中国目前最需要做的，是减少在房地产上的投资，降低房地产业在GDP中的比例。但具体措施还需要研究。拉迪给出的建议是提高存款利率，“中国政府目前调控房价的政策总体是不错的，但存在一个根本性的问题，即银行存款利率太低，远远低于通货膨胀率的水平，人们把钱存在银行，实际上是损失钱，而非增值。同时，由于其他抗通胀理财工具很少，中国储户只有购买房地产，以求保值，这也是导致房价以持续态势上涨的原因之一。因此，中国政府必须实行真正积极的存款正利率政策。”

    “拐点”与“底线”

    在房市这个看不见硝烟的战场上，正上演着开发商和消费者的“拉锯战”，买不起房的人们盼着“拐点”的到来，如同等待破晓时分的第一声鸡叫，他们始终在问，拐点，拐点来了吗？而另一些人的问题则是房价到底能降多少，何时“下手”才好？普遍的观念是房价“越低越好”，但站在经济学的另一个角度衡量，如果房价“大跳水”，我们就一定能拥有房子吗？

    环球人物杂志：中国房市价格是否已迎来下行拐点？房价的“底线”又在哪里？

    拉迪：就价格走势而言，中国目前的房市的确有点像迎来了拐点时刻。越来越多的城市房价上涨速度变得越来越慢，一些城市的房价则开始下降。但目前房价下跌势头会持续多长时间，底线在哪里，则取决于中国政府的政策。如果中国政府继续保持目前的房市政策，则房价下跌或上涨幅度减缓将会持续相当长的一段时间。最近一次，中国房市增幅放缓是持续了半年时间。

    如果房价下跌过快，并且降价被视为政府楼市调控政策的直接结果，非常可能在中国引起一场重大的经济调整。好几个因素都有可能导致房价大跌，比如利率突升，其他投资渠道兴起，以及针对房产的税收增加等。

    诺顿：我不认为中国的房价已经下降了许多，尽管中国民众的收入增长较快，但我所接触的中国人都感到房价仍高得不合理，他们都有强烈愿望要拥有一套住房，但近期内他们并不打算买房，而是在等待房价稳定下来。房价下跌时会抑制买房人的欲望，人们在房价触底时才会重新进入房市。我个人认为中国房价应继续下降，从目前水平下降20%才会趋于稳定。

    刘洪玉：拐点是业内的说法，没有准确的定义。如果理解为房价持续上升向房价持续下降的转变，我认为这个转变总体上还没有出现，虽然深圳、北京、上海等对市场较为敏感的一线城市出现了价格下调，但大部分市场仍处于僵持和观望阶段，交易量萎缩的程度远远大于价格下调的幅度。

    估计具体能降低多少，是非常困难的事情，就像“建多少保障性住房才恰到好处”这个问题一样。银监会前任主席刘明康先生曾讲银行业可承受房地产抵押品下跌40%。事实是，包括万科集团、保利地产在内的绝大部分房地产开发企业的资产负债率都在75％以上，这就意味着，只要房地产市场上的价格水平下降25％，这些企业的所有者权益就会全部丧失，出现资不抵债的情况。此时，先不说房地产开发活动停止对宏观经济的影响，仅就发放了大量开发贷款的银行而言，能独善其身吗？把开发商抵押的在建工程、土地使用权没收就能避免银行损失？看看美国次贷危机中银行业的处境就非常清楚了。

    作为一个研究者，我倒是希望能够实现住房市场的软着陆，因为硬着陆给宏观经济带来的风险太大。1998年亚洲金融危机期间香港房价暴跌，我们看到的是香港经济百业凋零、许多工薪阶层失去了工作、社会矛盾丛生，根本没有看到普通工薪阶层高高兴兴去买便宜房子的情况，因为危机时期普通工薪阶层仍然需要通过借贷、用未来的收入去买房，而收入下降或干脆失去了未来收入，银行也发不出个人住房抵押贷款，拿什么买房子呢？此时有钱买房子的恰恰是高收入者。因此，就目前情况来看，房价只要停止上涨，就意味着房价在相对下降，住房市场中的价格泡沫压力就在逐渐消减，住房价格就在向合理水平回归。

    环球人物杂志：有人认为房价下降只是暂时的，也不可能出现50%以上的跌幅，许多老百姓期待的北京市区房价降到1.5万元是不可能的，您觉得呢？

    刘洪玉：从长期看，住房价格与宏观经济基本面应该保持协调，只要国家经济增长、居民收入增加，房价也会伴随着上涨。目前，我国绝大部分城市的住房价格超出了宏观经济基本面因素可以支撑的水平，不论是政府调控的原因，还是市场回归力量的自然调整，短期内的房价向下调整都是非常必要的。至于房价的跌幅，我也期待清华周边的房价能够从4.5万元/平方米降到1.5万元/平方米，这样我们的许多青年教师就有机会靠自己的力量解决住房问题，我们从国外引进优秀人才时就可以不为曾经的美国教授也买不起北京的房子犯愁了。但作为一个房地产经济学者，我认为如此巨大幅度的调整不可能发生。

    环球人物杂志：目前大多数消费者仍在观望，何时是重新介入楼市买房的最佳时机？

    刘洪玉：应该说，我没有能力回答这个问题。但身边朋友问起这个问题时，我通常的回答是：如果你是自住，且房源正是你理想中的房子，价格水平也是你可以负担的，就别错过机会。