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（本文刊发于《中国经济周刊》2020年第9期）
近日，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》（下称“《调查》”），调查的取样对象为全国30个省（自治区、直辖市）的3万余户城镇居民，该调查对全国城镇居民的资产、负债及相关问题进行了汇总和分析。
“住房”是《调查》中最高频的词汇之一，“住房占家庭资产比近七成”“住房拥有率为96.0%”“刚需型房贷家庭债务风险突出”等调查结论也引发了网友热议。
2009年热播的电视剧《蜗居》，道尽都市人买房辛酸事。10多年过去了，从央行发布的《调查》仍不难看出，在一个普通城镇家庭，房子占据了多么重要地位。
城镇家庭96%有房，住房占资产比例近七成
《调查》特别说明，从当前掌握的资料看，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。
其中，关于城镇家庭住房的相关数据引发关注。
《调查》显示，我国城镇居民家庭资产以实物为主，住房占总资产比例接近七成，占实物资产的74.2%，户均住房资产187.8万元。
住房拥有情况相对均衡。城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有3套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
业内人士分析，《调查》公布的数据似乎表明，不仅城镇居民的家庭财富被房子深度捆绑，城镇刚需住房也已接近饱和。既然市场已近饱和，为何在国内大多数城市，房价多年来都处于上涨状态？
城市经济学者、重庆城市管理职业学院副教授彭征认为，中国仍处于城市化进程中，“每年仍有大量的人进入城市生活甚至常住，因此，现阶段来看，在大多数城市，房价下跌依然很难。”
以重庆为例，2016年至2019年，该市主城区常住人口平均每年以超过20万人的速度增加。
彭征分析，目前看来，购房仍是大多数人能接触到最好的抵抗通胀的渠道，“如果10多年前在一线城市买房，时至今日，房价应该涨了近10倍，普通人很难接触到比房子更保值增值的理财产品。”
《调查》显示，拥有商铺等经营性资产家庭的户均总资产是没有经营性资产家庭的3.4倍，经营性资产是家庭资产差距大的重要原因。
彭征认为，这项统计数据说明，人们有了更多财富，依然倾向于买房，“普通家庭先考虑住房，较为富裕的家庭有了住房就买商铺，这同样是让资产保值增值的主要手段。”
《调查》还提及了城镇居民的家庭负债。中国城镇家庭负债结构相对单一，房贷为家庭负债的主要构成。43.4%的家庭有住房贷款，在有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。
《调查》显示，刚需型房贷家庭的债务风险突出。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的这3项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。
彭征认为，“买房成家”的观念在当今社会依然是很多人的认知，“比如公租房，很好地解决了部分人群的居住问题。但大多数住进去的人，还是在考虑买一套自己的房子。”
中青年群体负债压力大，债务风险较高
《调查》还显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，资产分布分化明显。
317.9万元这个数字超出了不少网友的认知。有网友说，这只是平均数，平均数往往存在“被平均”的可能。
有网友戏称，“姚明和潘长江的平均身高超过1.9米，但实际上，大多数国人的身高仅为1.7米。”
《调查》显示，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭仅占2.6%。这也意味着资产分布并不均衡，平均数体现的意义并不算大。
相比平均数，中位数更贴近实际。《调查》数据显示，城镇居民家庭总资产的中位数是163万元，几乎只有平均值的一半。而且这些资产中主要是房产，变现能力并不强，居民实际可支配财富并没有这么多。
将家庭资产扣除负债，得到的净资产更能真实地反映居民家庭的财富水平。《调查》数据显示，中国城镇居民家庭净资产均值为289.0万元，家庭净资产中位数为141.0万元。
另外，《调查》显示，区域间的家庭资产分布差异显著，经济发达地区的居民家庭资产水平高。
分经济区域看，东部地区明显高于其他地区。东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元。东北地区居民家庭户均总资产最低，仅占东部地区居民家庭的三分之一左右。
分省份看，家庭资产最高的三个省（自治区、直辖市）为北京、上海和江苏，最低的三个省（自治区、直辖市）为新疆、吉林和甘肃。其中，北京居民家庭户均总资产约为新疆居民家庭的7倍。
《调查》还特别指出，有3类群体的金融风险值得注意，除上文提及的刚需型房贷家庭外，还包括中青年群体和老年群体。
中青年群体负债压力较大，债务风险相对较高。户主年龄在26至35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。中青年家庭由于面临购房、子女教育等多方面的支出压力，负债现象更为普遍，债务负担相对较重，偿债压力相对较大。
老年群体投资银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大。《调查》显示，户主年龄为65岁及以上居民家庭投资银行理财、资管、信托产品的均值为23.9万元，是总体平均水平的1.4倍，远高于其他年龄段水平。
