2017楼市：分化成为关键词

    2017年， “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，各地楼市调控手段层层加码，开启了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。中原地产研究中心统计数据显示，截至2017年11月底，全国各地发布的房地产调控政策累计246次。伴随着房地产市场的集中调整，中国楼市在地域以及行业内部出现“冰火两重天”的分化现象。

    一二线与三四线城市出现逆分化现象

    2017年3月，北京出台楼市调控“3·17”新政，提高二套房首付比例，规定二套普通住房的首付比例不低于60%，二套非普通住房的首付款比例不低于80%，二套房认定采用“认房又认贷”原则。

    有媒体统计，从“3·17”新政出台到2017年4月初，北京在18天内密集出台10项房地产调控措施，在威力巨大的“组合拳”面前，北京“高烧不退”的楼市迅速降温。

    同时，全国主要城市纷纷跟进收紧政策，部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京，一线城市迎来楼市止涨，房屋成交量大幅下滑。特别是进入2017年下半年，北上广深等一线城市房价下降趋势更加明显，尤其在二手房领域，北京、深圳一些区域的房价跌幅甚至超过20%。

    一线城市楼市由火爆步入“冷冻期”，但部分二线和三四线城市的房价却节节攀升，楼市由此前的平淡滞涨开始变得火爆起来，一些二线热点城市在调控政策影响下，新房和二手房价格出现倒挂，同区域二手房价格远超新房，甚至造成一旦有新房开盘即出现排队抢购的现象。

    2017年，《中国经济周刊》记者曾深度调查过江苏徐州的楼市，徐州属于江苏省内经济比较落后的苏北地区，2017年却迎来房价暴涨，从2016年年初算起曾连续上涨19个月，市区多个区域房价突破一万元，个别楼盘一个月内涨幅甚至超过160%，成为强三线城市房价不断攀升的代表。

    在紧邻江苏的安徽，省会合肥的房价屡次成为媒体的焦点，特别是2016年合肥房价“一飞冲天”成为“全球涨幅第一”。而在2017年，安徽几个地级市房价开始暴涨，位于皖南地区的芜湖，市区房价迅速过万；蚌埠房价环比涨幅甚至一度位居全国第一。

    有专家分析称，上述江苏和安徽的案例，某种程度上反映了过去这段时间里全国三四线城市楼市过热的现象。

    据克而瑞统计，2017年1—11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高，其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。一方面，三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬；另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降幅最大。

    对此，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光分析认为，2017年出现的新情况是一二线城市和三四线城市房价的逆分化现象，即由2016年年初的一二线城市房价暴涨、三四线城市房价平稳甚至下跌，转为一二线城市房价趋稳甚至下降、三四线城市领涨的局面。这种分化在很大程度上是对此前房价分化超调的一种回调，以及对于三四线城市去库存成效的一种市场反应，总体上是向着更加平衡的方向进行。不过考虑到三四线城市的体量、未来人口流出的事实，以及三四线城市居民的承受能力，三四线城市房价短期过快上涨的问题也需要高度关注。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2017年11月份房价数据时表示，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

    一些热点城市在严厉的调控下，新房和二手房价格出现倒挂，典型的城市如南京。

    2017年11月15日，南京河西10处楼盘启动验资登记报名，“近万人排队抢房”的消息随即出现，引发抢房的起因是该区域一二手房价格严重倒挂，有河西区域的房产中介主管告诉记者，由于南京城东、南京南站特别是河西中南部的新房和二手房成交价出现高达一到两万元的价差，只要能抢到新房就是赚到，因此这部分区域只要有楼盘开盘，就会出现人满为患、争相抢房的状况，有时会出现十几个人抢一套房的混乱局面。

    房企“强者恒强”、“强者更强”

    从房地产行业来看，两极分化现象更加明显，行业集中度加速提升，“强者恒强”的逻辑继续坚挺并发挥作用，甚至呈现“强者更强”的新势头。2016年，中国房企三强碧桂园、恒大、万科的销售额迈入3000亿元门槛，仅仅一年之后，这三大房企又同时完成销售额的进阶。

    2017年，是地产调控政策密集出台的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，一线梯队的品牌房企纵横捭阖，整合并购各显神通，房企阵营分化更趋明显，业绩高速增长，品牌房企市场占有率越来越高，行业加速迈向寡头竞争时代。

    2017年1—11月，20家品牌房企市场占有率进一步提升，其中销售金额占有率为29.5%，较2016年提升8.4个百分点，销售面积占有率为17.8%，较2016年提升4.5个百分点。与此同时，部分中小房企市场份额有所下降，领先房企优势明显，中小房企竞争压力增大。

    2017年，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。2017年12月7日，碧桂园宣布，前11个月共实现合同销售金额约5342.7亿元，成为中国第一家年销售额突破5000亿元的房企。与此同时，恒大和万达在2017年前11个月的销售额也分别达到4704亿元和4676.5亿元，以这两家公司的体量和以往的销售节奏判断，2017年这两家房企销售额大概率可以达到5000亿元，跟随碧桂园相继步入5000亿元门槛不是问题。此外，融创和保利2017年全年的销售规模也有望超过3000亿元，继续领跑第二梯队。

    而统计数据显示，龙头房企并未停止继续扩张和做大的步伐。克而瑞统计数据显示，2017年前11个月，排名前100的房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额排名前100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的新增土地货值5.7万亿元，已超过余下90家房企的总和。而进入2017年12月，十强房企仍未停止拿地脚步，全年新增土地货值有望接近6万亿元。