与时间赛跑的房地产税

　　一度淡出公众视线的房地产税最近再成焦点。8月5日，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划公布，在新增的34项立法任务中，7项是税法，其中房地产税法位列第一。这意味着，房地产税立法有望提速。

　　然而，在记者接触的多位业内人士看来，房地产税在立法过程、制度设计、征收形式等问题上依然任重道远。

　　这是一场被喻为“与时间赛跑的立法”。

　　房地产税正被期待

　　根据中国政法大学财税法研究中心主任施正文的推测，有关房地产税的立法初稿，应该会在2015年年底前内部征求意见，到2016年可能会公开征求意见。在他看来，在本届全国人大任期结束之前，房地产税法肯定能上全国人大委员会讨论审议。然而，本届人大尚有超过三年的任期，最终会否通过则“难以预料”。

　　另一方面，中央和地方政府显然也希望该进程能再快一点。按照中国税制改革的基本思路，实现营业税改增值税后，以增值税为主体的流转税将大幅上划至中央；而直接税，特别是房地产税，将会下划到地方，成为其财政收入的主要来源。这也正迎合了财政部借此建立房地产市场健康发展长效机制的愿景。

　　根据财政部的最新数据显示，2015年上半年全国一般公共预算收入增幅偏低，比去年同期回落4.1个百分点，这主要还是受前几个月商品房销售低迷的影响。由于和房地产相关的营业税、房地产企业所得税、契税、土地增值税等收入普遍下降，地方政府常为难以完成税收任务而感到担忧。在目前的中国，很难有一个行业能取代房地产的地位。

　　而对于中国人民大学公共财政与公共政策研究所副所长杨宏山来说，房地产税的开征也正被加速期待。他对中国城市报记者表示，当下政府的收入很大程度上来源于土地出让金，这让它们过度集中于新城开发，而忽略旧城维护。由于房地产税每年都会征收，这将有利于政府将注意力集中在对现有社区公共服务的提升上——当治安、教育、医疗、绿化等公共服务改善后，就会刺激当地的住房需求，房价也随之升高，从而政府就有更多可持续性、稳健的收入来源，这有利于推动从发展型政府，到服务型政府的转变过程。

　　开征还将路漫漫

　　纳入立法任务，使房地产税的征收成为大势所趋。然而，在很多业内看来，理想成为现实，却还有很长一段路要走。

　　“可以肯定地说，2017年之前开征完全不现实。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受中国城市报记者采访时表示，房地产税法经国家主席令发布后，需要国务院发布《房地产税法实施条例》，再由国务院部委发布《实施细则》，才能真正进入实操阶段。而这个时间一般最快也需一年。此外，从技术上看，房屋价值的市场评估量会非常大，建立专业合格且经过认证的评估队伍也需要相当时间。

　　这条路在链家地产高级副总裁、高策机构董事长陶红兵看来，则显得更长久。他给出的年限是5-8年以后。立法最终能否通过审议？面对中国城市报记者的提问，他的答案也显得更消极。陶红兵以交通法的修订举例说，仅把养路费变成燃油税就花费了近20年。“进入立法程序，很多人就认为房产税要出台，早着呢。”

　　明确房地产税的开征理由，则被中国社科院土地与房地产研究室主任李景国认作是亟待解决的首要问题。他指出，住建部可能希望房价涨得不要太快；土地部门考虑更多的可能是土地资源不能浪费；财税部门也许更需要增加财政收入。因为征收的目的不同，也就导致了征收的方式、对象、税率等不同——比如住建部想要房地产稳健发展，征收对象就可能是多套住房的所有者；而财政部想要理顺当下的财费体系，就可能是一套普遍的征收方案。而这在当下，并没有被很好地列出明晰目标。

　　崎岖前行的沪、渝试点

　　2011年1月起，上海和重庆作为两个试点城市，开始了全国房产税改革的先锋。

　　上海房产税试点，主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

　　而重庆房产税试点则把更多关注放在了高端市场。其主要征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率则在0.5%—1.2%之间。

　　从试点执行情况看，两地房产税大多按户型面积征收，一方面涉及人群有限，对房价影响不大，另一方面对政府税收亦贡献不大：以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；而根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，也只占其土地出让收入的1.7%。

　　如今，这两个试点的征收成效，不管是在专家抑或是开发商眼中，都显得不那么尽如人意。

　　“这两个试点是有问题的，比如税基较窄，税率偏低，免税面积大等。”天津市房地产学会副会长、南开大学房地产金融研究中心主任徐保满在接受中国城市报记者采访时表示，上海0.6%的税率低于国际平均水平，且防控偷税漏税的手段并没有准备好。

　　而在杨宏山看来，沪、渝两地可能更多的还在追求一种试点政绩，因为政府尚不希望对当地的房地产市场产生太大影响。他解释，房地产税作为城市政府提供公共服务一个很重要的收入来源，应主要在房屋持有环节征收，而目前上海和重庆，更多的是体现在交易环节。

　　这没有真正起到房地产税的作用，对调剂需求与供给、增加政府财源、抑制高端需求和房价都几乎无效。”在上海生活多年的欧阳捷，显然也对试点成效抱有微词。在他看来，其唯一的价值是为房地产税立法探了路。

　　面对未来房地产税的推行落地，欧阳捷给中国城市报记者列了三大难点：第一，是否真正做到合并取消涉房税费？这是改革的关键。不然，这将反而增加了涉房负担，受到大多数业主和购房者的反对，房地产税改革必然失败；第二，纳税流程是否具有可操作性？是自行申报还是逐房查税？是买卖征收还是普查征收？这不仅取决于国民素质的高低，也取决于纳税流程的便利与否，还取决于逃税的违法成本与发现成本。第三，征税队伍的能力是否足够？

　　“如果没有运用大数据云计算等科技手段，并且实现跨部门的征信系统联网，以现有税务队伍的执法能力是完全做不到普查征收的，也很难实现违法逃税的足够打击力度。”欧阳捷说。