给房产税一个筹备期

　　6月11日，国家统计局发布了《2015年1-5月份全国房地产开发和销售情况》，报告显示，1-5月份，商品房销售面积35996万平方米，同比继续下降，但降幅比1-4月份收窄4.6个百分点；截止5月末，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，而住宅待售面积减少121了万平方米。

　　今年以来楼市救市政策频出，但市场反应仍总体温和，分化严重：一线城市和部分二线热点城市缓缓回暖，而二线非热点城市和面广量大的三四线城市则普遍疲软。

　　目前已出台的救市政策多是些鼓励性举措，而市场反应平淡，主因是有三：第一，上一轮城镇化路径出现偏差，几乎所有城市都只注重造城甚至造空城，导致市场严重供大于求；第二，伴随着快速城镇化，粗犷型产品尤其是“僵尸”企业生产的低质“僵尸”产品不能满足消费者需求；第三，部分消费者的购房需求没有得到有效释放，他们徘徊于市场之外，无法入市。

　　除此之外，在鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”——房产税。本来房产税作为房地产业进入常态化和建立长效机制的良策，只要衔接和处理得好，与鼓励住房消费本可以相辅相成、相得益彰。但是近几年，因为惧怕房产税“秋后算账”，导致部分消费者乃至市场对刺激政策产生“抗药性”，市场回暖尚未达到预期。

　　因此，各级政府为了救市出台的近期阶段性的鼓励住房消费政策和纳入远期常态化发展战略的房产税应首尾相应，力戒相克，力促相生。

　　救市和房产税都是增加财政税收收入的利好途径，但二者着眼点不同：前者发生在流通环节，是在增量房产上做文章，即通过增加住房消费扩大税收来源，其途径是利用税收、金融等手段，主张通过降息、降准、减税等举措，降低购房人的成本，繁荣房地产市场，增加房屋销售总量，从而增加政府的GDP和税收收入，为经济做贡献；而后者发生在消费环节，是在存量房产上做文章，其对购房行为起抑制作用。尤其在市场高位运行泡沫严重的情况下，要通过房产税抑制房地产过度发展，促使其进入常态化。

　　作为购房人，如果房产税的税收政策严厉、税负重，征税预期临近，纳税压力大，必然要影响其购房的积极性，甚至会引起囤房者恐慌性抛房，造成市场崩盘。今年以来，楼市持续下行给经济下行带来巨大压力，目前，我国房地产投资占GDP比重高达13%，房地产所带动的相关较大产业有60多个，一旦房地产崩盘，整个经济必将遭受重创。这就要求政府必须在救市和房产税之间权衡利弊，要妥善处理好两者关系：

　　给房产税一个筹备期

　　4月30日中央政治局召开会议，强调要“高度重视应对经济下行压力”并从财政货币政策、投资、房地产等方面开出诸多稳增长“药方”。这种政策背景下，目前并不适宜出台引起市场波动的利器政策，房产税暂时只能引而不发，延迟出台，给稳定住房消费一个窗口期；同时也给房产税预留一个筹备期、调研期、宣传期、立法期；再给纳税人一个心理适应期、政策普及期和房产处置期等。房地产税的征收应注意近期与远期战略的衔接，避免产生恐慌性抛售等市场过激反应。

　　房产税不能闭门立法

　　房产税要做到民主化、透明化，最重要的是要开门立法。房产税是一个复杂的系统工程，而中国老百姓的纳税意识非常薄弱，再加上房产税本身还存在一些瑕疵，坊间的认识不一甚至严重对立，由于政策错位还有可能出现避税、逃税、抗税等现象。通过开门立法和宣传房产税，可以让购房人根据自己的收入和储蓄水平，尤其是未来纳税的能力来决定自己住房消费的标准。

　　因此，房产税在制度过程中不能仅向专家学者征求建议，还要多听取房地产交易部门、税收征管部门的基层工作人员、广大市民乃至纳税对象的意见，待整个税制体系建立起来以后，再逐步扩大征税力度与征税范围；在刺激楼市的预期效果达到后，可进入政策出台之前的“预热期”，对房产税进行试点征收，分别选择一、二、三线城市中的典型城市进行模拟运转，获取相关数据，增加可操作性；在税收政策实际出台实施之前，相关部门还应对市民进行宣传解疑，让购房者有客观理解，从内心慢慢接受房产税。

　　延长房产税征收3-5年

　　房产税的征收期限应当适度延长：一方面为稳定投资预期，避免出现大规模“抛房”，避免开发商手中的库存压力加大；另一方面，给予宽松政策，安抚购房者，笔者认为延期以3-5年为宜。一是去库存压力大，市场需要调整期、消化期；二是企业转型任务艰巨，付出成本和代价巨大；三是购房者对产品的认知需要时间；四是房产税立法从技术层面需要3-5年时间，包括调研、论证、试点等；五是消费者纳税意识的培养，从被动纳税到主动纳税需要一个过程；六是税收征管需要准备期，制定征管标准、软件开发等。因此，前后政策要有“防火墙”，政府与之前的投资者要相互配合，给一个宽松的期限和政策，在充分稀释市场泡沫、盘活存量房产的基础上再进入开征房产税的档期。

　　房产税不能高门槛

　　首先，在我国投资环境尚未改观，民众没有其他好的投资渠道的情况下，可适度放开征收对象，对可以用于出租房的二套、三套房免征或低点征收，鼓励盘活存量房产，四套房适度加码，而四套房以上的投资乃至投机购房再予以加码，即便对于投机囤房保有大量空置房的业主，也要在房产税上给一个出路，通过减免房产税鼓励他们出租空置房；其次，要建立一个动态的征税机制，房产税要低点进入，开始要实行低门槛，重在给房地产市场植入房产税制度，以后分步骤提高税率；再次，对在不同城市分别同时拥有住房的切忌叠加征税，要以不同城市为单位，分别征收。当前由于信息不对称，购房者对房产税的认识也颇有偏差，每当涉及房产税，很多居民都误认这是一个普遍开征的 “人头税”，人人恐慌。因此，开征房产税必须先易后难，让纳税人逐步树立税收意识，避免市场出现大波动。

　　房产税是建立房地产市场长效机制的有效手段，但又是一个尚未成熟的“果实”，距离最佳“采摘期”尚需时日。开征房产税有风险，并不是不改革，而是要权衡利弊。

　　（作者系中国房地产研究会副会长 ）