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越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房价上涨越快。但现实是，更多的房子建在了生产率比较低的城市，如三四线城市，这些地方住房就存在较多过剩。
在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。当前，大多数城市住房交易量下降，房地产市场有所降温。
然而，一线城市的房价依然高企。如何对待目前的高房价及调控政策？中国的房地产市场是否存在泡沫？未来的走向如何？就相关问题，北京大学经济政策研究所所长陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了自己的研究与观点。
两种房价上涨
去年以来，中国经历了几轮房价上涨，上涨的速度出乎很多人意料。对于房价的大幅上涨，在陈玉宇看来，要区分“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”这两种情况。
“这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量居民消费价格指数的影响。”陈玉宇说，“假如‘名义房价’在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里却是上升的，受到通胀的侵蚀，‘真实房价’也许还会有所下跌。”
他分析，在通货膨胀低时，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就可能过估房价上涨幅度。比如，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了约17倍，但剔除通货膨胀因素，真实涨幅是2～3倍。
考虑经济增长和通胀因素，一般而言，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。目前我国房地产市场调控，更多的是着眼于通过增加供给来抑制房价过快上涨。陈玉宇认为，调控机制在调整房屋供给数量的同时，理应充分考虑通胀对房价上涨的推动因素，否则调控将是有失偏颇的。这样，才能真正形成科学的房价回归机制。
“最近中央出台极其严厉的房地产调控政策，应该看作是对泡沫的警惕。”陈玉宇说。中国的房子在2015、2016这两年内价格翻了一番，对于老百姓意味着什么？陈玉宇认为应该分三种情况考虑。
第一种情况，你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨，但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了一处花园，建了所好学校，修了地铁，带来了房子周边生活品质的提高，对你才有意义。
第二种情况，大部分人有这样的想法，现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着，买房者要以很高的价格接盘，这相当于盘剥后来的购买者。
第三种情况，把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨，可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说，加州发现金矿，带动了淘金业的发展，随之发展了酒店、餐饮行业，当地房价的上涨就是分享了发现金矿的红利。同理，在现实经济中，房子其实也间接参与分享了该地经济发展带来的收入。譬如某人先在一个城市某处买了房子，随后，这里建起了优秀企业，开办了银行以及其他民生设施，经济活跃，生活便利，从而吸引了更多优秀人才过来，受供求和发展影响，房价肯定会不断提升，这些人挣钱交房租，或者买房子。这也相当于分享了发展红利以及部分未来的劳动成果。
在陈玉宇看来，造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况，是不可持续发展的；中国的房地产市场则是第一种、第二种、第三种情况都有。从这个角度看，中国房地产市场相比美国房地产市场，是相对健康的。
房子盖在哪儿？
“房子盖太多，就是泡沫。”陈玉宇说。数据显示，从2003年到2014年间，中国盖了100亿平方米的房子。从销售角度来说，中国最近几年每年约完成销售11亿平方米，美国大约销售2亿～3亿平方米。
“若仅从建筑面积和销售面积来看，中国的房地产市场看起来似乎问题很严重，但是结合中国国情来分析，尽管中国房地产规模庞大，考虑人均住房面积，再考虑中国快速推进的城市化，也是合理的。”陈玉宇分析。
他认为，中国房地产市场发展的成绩是巨大的，1998年中国人均城镇住房面积15平方米，现在是30多平方米，大部分人都是受益的，只不过程度不同，这里面的问题是多方面的。
在他看来，问题的关键不在于盖了多少房子，而在于房子盖在哪里。
越是生产率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房价上涨的越快。但现实是，更多房子建在了生产率比较低的城市，如三四线城市，这些地方住房就存在较多过剩。“中国更多房子盖在了不需要盖的地方。”陈玉宇指出。
他考察了城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量，发现中国和美国有相似的问题，都是生产率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子却建得越多。“目前，中国一线城市开发商没存货，二线城市存货略有上升，但没那么严重。三四线城市的存货很多，所以三四线城市房子盖多了，产生泡沫，导致浪费。”
房价过高不是好事
目前，中国的房价已经涨到很高的程度，引起了多方面的担忧，楼市过热会不会伤害实体经济？房价会不会崩盘？
房价的确已经很高了，必须非常小心谨慎对待它。中国的经济到底能支撑多高的房价呢？
陈玉宇说，他对中国的房地产还是乐观的，但如果盲目维持高房价，不是好事。
他建议，国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制，给地方政府更大自主权利决定土地的使用。改革城市规划的工程师主义做法，充分考虑成本、价格的作用，不能墨守毫无根据的容积率指标，要充分考虑当地的市场情况。在税收方面，改交易环节的税收为持有环节的税收。
另外，要大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的出处，有更多投资机会和方式，满足住房需求，禁止炒房行为。大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；适当进行房地产投资需求管控，尤其在一二线城市。
我们需要促进全要素生产率的提高，我们的经济需要企业特别是年轻人的创新，做出更多、更好的产品和服务，而高房价伤害社会的创业与创新热情，是经济可持续健康发展的毒瘤，要高度重视，下大决心解决好。
