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专家普遍认为，公租房或许能够成为大中城市解决居住矛盾、留住外来人才，进而保持城市竞争力的主要保障。
得益于近20年的住房制度改革和房地产市场的飞速发展，中国城市居民压抑了几十年的住房需求，近几年才得到满足。不过，住房制度的改革犹如一把双刃剑。一方面，释放出了巨大的活力，另一方面，解决的问题似乎没有带来的问题多。
加大力度建设保障房，成为中央调控越来越危险的房地产市场的点睛之笔。在中央的鞭策下，各地政府拉开了轰轰烈烈的保障房建设大幕，消失了10多年的住房福利政策似乎又回来了。
年初，国务院副总理李克强挂帅督阵，数次奔赴各省督查、调研保障房建设情况。按照未来五年开工建设3600万套保障房，覆盖20%的城镇家庭的规划，保障房建设就此成为中国继高铁、电力、能源之后，另一个跨越式发展的行业。
保障房新宠
“1000万套建设任务、多渠道筹集资金、重点发展公共租赁房、应保尽保、建立健全考核问责机制……”今年3月5日，温总理政府工作报告中对保障房建设进行了大段描述。不少人察觉到，正在全国各地积极建设的保障性住房，其政策发生了细微的变化。
2011年11月10日，住建部公布，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，提前1个月实现了年初计划的目标。在融资难的共识下，保障房的完成率超乎了人们的想象。
不由得让人怀疑，一些地方政府为完成任务，赶在10月31日“大限”之前谎报开工，“反正开工不等于完工”。大量媒体报道证明，确实有地方将集资房、早前的福利房、大批拆迁房等当作保障房交工。
但就记者了解的情况，很大程度上，地方政府并非有意造假。根据住建部预算，建设 1000万套保障房，所需资金在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下绝大部分需地方自筹，许多地方政府还在“年关”难过的焦虑中。
除了资金问题，保障性住房体系的建设还一直在经济适用房与公共租赁房之间纠结，许多中低收入阶层希望得到拥有产权的经济适用房。
但事实证明 “经适房”、“廉租房”两项措施非但没有带来预期的效果，相反滋生了腐败、不公平等问题。
国务院总理温家宝从去年年底开始曾经在多个场合提出要加大保障房建设力度，强调了公租房、廉租房建设和棚户区改造。
今年3月5日，温家宝在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时又提到，“进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁住房，规范发展住房租赁市场。”
许多房地产人士已经注意到了其中的微妙变化，将经适房和廉租房改为公租房，被视为住房保障体系的一次观念变革。
虽然取消经适房和限价房，尚需权威部门作出明确解释。但以公租房为主，淡化经适房和限价房的保障房新政已成事实。
如今，各地都在大力推进公租房建设，其中重庆、上海、北京等大城市以较大的气魄“大规模开工”率先站在舆论的聚光灯下。专家普遍认为，如果落实得当，公租房或许真能成为大中城市解决居住矛盾、留住外来人才，进而保持城市竞争力的主要保障。
为什么是公租房
保障房建设，原本可以在一种规划更严密、更长远的框架内进行，但今年以来保障性住房建设骤然提速，产生了巨大资金缺口，地方政府只通过行政命令方式调动各种资源，而不从制度建设上确立保障房的法律地位，引发的资金风险、权力寻租、挤压市场以及房屋质量等问题已经不容忽视。
一直被视为中国经济适用房失败标本的北京天通苑小区，6月初又被曝光，4-5年前建成的房屋大量空置，几次倒手、补足综合地价款可以从经适房转为商品房。
社会大众围绕该建经适房还是该建公租房的口头角力一直不断。 记者了解到，经适房面对的社会群体太过狭小，购买经适房的市民除了要符合房屋申购标准之外，还需要具备一定的经济能力——即付得起经适房购买费用。
目前，我国城市居民中符合经适房购买条件，但付不起经适房购买费用的弱势群体不在少数。对于这一部分人群和城市里大量的无定居意愿的流动人口来说，最佳的保障方式就是进入房屋租赁市场。
当然还有一个不容忽视的现象就是，经适房在推行过程中，摇号弄虚作假、倒号牟利、违规出租甚至经适房变成“官适房”的消息不绝于耳。
陕西眉县首批分配的610套经适房中，政府机关和事业单位的工作人员占了绝大多数，而分配给城区两个社区居民的名额只有22套。深圳特区也有类似的情况，7000套保障房拟以每平方米4800元的低价分给公务员。
同为保障房，经适房和公租房的比较，被摆到了桌面上。公租房租用者不可能拥有产权，无法拿到市场上以商品房价格进行套现。没有产权，寻租空间有限。相比之下，公租房的利益纠葛就要少得多，监控程序也容易得多。
针对保障房建设重心向公租房转移这一事实，住建部政策研究中心副主任王珏林向记者解释道，“与其他三种（廉租房、经适房、限价房）相比，公租房存在很大优势。一是定位为过渡性，突出一个“租”字。二是面积相对比较小。三是适合人群范围相对较大，包括本地居民、常住人口、大量的年轻人。四是因为产权归属政府，管理非常灵活。”
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也认为，取消经济适用房、建立以“租”为主的住房保障体系是大势所趋，济南等城市已停建经适房。
曹主任还认为，以经适房为主体的住房保障方案解决面太窄，并不适合我国目前的国情。执行以公租房为主的保障性房屋建设政策，使公租房占据房屋租赁市场的比例加大，也有利于政府通过经济杠杆调控城市房屋的租价，为政府保障民生再造一支有力的手臂。
日前，广州市政协委员曹志伟在微博上披露，“未来将停建经适房和限价房，新增的保障房均以公租形式建设。”
可以预见的是，一旦公租房将经适房和限价房的所有权与居住权剥离开来，居住者有能力购置自己的房屋就会迁离公租房，这将非常有利于解决城市人口急速增长与公共租房面积增长缓慢的矛盾。
融资和分配是关键
中外实践已证明，公开信息，接受公众监督，是一个提高监管效率、节约监管成本的好办法。否则，即使我们在审核阶段花费再大的行政成本，只要有一个弄虚作假者得逞，都会从根本上动摇群众对保障房分配的信任。
没有用词夸张的广告墙，没有造型奇特的售楼处，在北京市北五环外地铁5号线和13号线夹角内，一个仅有“北京城建集团”标志的住房工地已经封顶。这个低调的房地产工地名为“北苑南区”，是北京市首个公租房项目，今年6月向社会进行了“预租”。与其同批的公租房项目也开始陆续面市交用。
根据北京市住保办的数据，截至10月底，北京新开工建设、收购各类保障性住房22.4万套，竣工8.3万套。北京市保障性住房目前基本构建起了“建设、审核、分配、后期管理”四大实施体系，为姗姗来迟的公租房项目落实提供了有力的后盾。
其中，位于北京西二旗的公租房项目，由北京市安达房地产开发公司建设，该公司为北京国资委下辖企业三元集团的下属公司。
为降低西二旗公租房项目的建设成本，北京市修改了土地招拍挂出让制度，允许安达房地产开发公司不用一次性缴纳70年土地出让金，只需分年缴纳所需的费用即可。此外，北京市还通过鼓励机关、企事业单位自筹资金建公租房，进一步为地方财政减负，保证了公租房筹建的推行。
牵着民生、连着发展，北京的公租房建设初步交出了一份“良好”的答卷。“北京市保障房融资之所以落实得较好，财政一次性投入100亿元发挥了关键作用。”一位不愿具名的专家表示，筹建保障房投资中心充分体现了北京市政府对保障房建设的决心，目前部分省市也已相继推进，但各地具体操作形式不同。
重庆市的公租房对申请者的户籍没有任何要求，凡在本市无住房或人均低于13平方米的家庭，大中专院校毕业后的就业人员以及进城务工的无住房人员均可申请。
重庆模式的公租房吸引了国内多个城市、境外多国元首和政要前来“取经”。从2011年初起，重庆旅游部门甚至将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。让当地政府较有底气的是，为了保证公租房摇号的公信度，解决更多居民的住房困难问题，现在重庆公租房摇号暂时不允许公务员参加。
为让公租房分配更加合理，目前，重庆专门成立了一个公租房管理局，挂靠在国土资源和房屋管理局，正式编制45个。重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力介绍，随着公租房竣工规模的扩大，重庆还会增加更多人手，负责公租房的后期营运工作。
清华大学经济体制改革研究会高级研究员郭宇宽说：“各地方政府的政策制定水平和服务与管理能力一直令人揪心，虽然有好的初衷，却无法保证好的结果，之前一些城市在建设保障房过程中已经走过不少弯路。”
很多人都在担心，好政策如果没有好的落实，保障房这块蛋糕就很难做大做好。既要防止不按期完成，也要防止一建了之，更要防止分配上缺乏公平公正。这样才能让公租房真正成为住房保障的坚实力量。
