房价下跌引发维权潮

    一边是因降价而身家大幅缩水的“维权者”，一边是试探市场冷暖调整价格的开发商，在维权潮渐起之时，整个房地产市场陷入了观望之中。

    2 月起若干楼盘降价数千元，8 月全市住宅成交量创三年新低，“金秋”小长假市场表现不力……自限购令推行以来，北京楼市走出了2009 年后势不可挡的量价齐增行情。

    一部伴随开发商降价而开始的“维权大片”也随之“上演”：2 月中粮万科长阳半岛，3 月远洋一方，8 月后万科金域华府、润枫领尚、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、富力金禧等楼盘业主集体维权，而北京以外的降价楼盘，也出现了“维权”态势。

    一边是因降价而身家大幅缩水的“维权者”，一边是试探市场冷暖调整价格的开发商，在维权潮渐起之时，整个房地产市场陷入了观望之中。

    一个“刚需”带领的维权

    8 月3 日，一封《华业东方玫瑰A4 业主致开发商的一封信-A4 维权组筹委会发》出现在新浪乐居论坛等房地产网站上，一位网名为“如爱潮水”的业主直陈华业东方玫瑰的“四重罪”：捂盘高价销售A4 严重违反国家规定；私改容积率现象严重；地产合同霸王条款众多；虚假宣传情况严重。

    执笔这封信的是今年28 岁的林刚，今年4 月，硕士毕业两年的他开始考虑买房事宜，“手边只能拿出40 万，咬咬牙拿出50 万，能够商贷80 万，所以我能承受最高房价就是130 万，一家人住总得买个两居室。”

    手里揣着130 万的购房预算，林刚在今年4 月15 日来到了华业东方玫瑰的售楼处，“销售人员说可以买的只有A4，别的盘以后卖，贵着呢，要卖两万多。”A4 盘分成南北向与东西向的，南北向的房子是两梯四户，东西向为两梯九户，因而价格相差较大。林刚所买的东西向房屋均价为1 万5 千多一平米，而南北向房屋的均价为1 万8 千多，A4号楼推出849 套房源成交价均约为16500 元/ 平米。

    本以为只需每月还4200 元贷款的林刚没想到，8 月5 日，项目二期A9 号楼推出约90 套特价房，以14000-15000 元/ 平米的均价对外销售。前期的业主们发现，A9 楼盘南北通透、不临街，楼要比A4 的27 层低3 层，且得房率为79%，高于A4 的75%，而与A9 品质相当的A4 南北向的楼房，当时平均成交价为1 万8 千多元。

    在《致开发商的一封信》发表之后，A4 业主的目光被吸引住了。刚买了A4 房子作为婚房的王冰加入了群中，“想搞清楚原因，看看开发商以什么样的心态面对老业主，也是出于对自己负责的态度，自己的事情自己要争取。”

    “本来觉得A4 的房子不好，想买小区里面的房子，但销售说里面的房子还没开始卖，也许几个月、也许半年一年的才会开始卖。”看着A9 开卖，好容易跟亲戚这家借5 万、那家借3 万凑成首付款买了A4 期房的闫明傻了眼，“我们没有选择和讨价还价的权利，难道还不能通过其他途径表达自己的不满意么？”

    不到两周，维权的两个QQ 群都加满了，一共四百多号人。业主们带着“价格欺诈，天理难容，不退差价，誓不罢休”的宣传口号，一起约定去售楼处维权。业主们一共进行了四次维权，据王冰观察，“我接触到的人，都是‘刚需’”。

    面对这突如其来的攻势，华业地产在8 月中旬迅速赶制出一个《诺亚方舟计划》，这个补偿方案的重点在于5% 的让利。华业东方玫瑰通州销售部向《京华周刊》记者表示，这“已经是我们的最终补救方案了，5% 是基于我们公司可以承受的范围和承诺的底线，之前并无详细的衡量标准。”

    针对维权者指责A9 有捂盘惜售的嫌疑，华业方面则回应“A4 和A9 都是今年4 月底拿的交房许可证，4 月开始，我们就有5 栋楼包括A4、A9 同一时间放盘，并有完整公示……至于消费者为何说捂盘，这就是他们的说法，我们不方便评论”。

    华业东方玫瑰的此次维权，并非个例，早在今年2 月，中粮万科长阳半岛降价促销引发前期业主抗议维权，3 月北京远洋一方大幅度降价招致业主维权要求退房。而8 月份起，维权如潮涌来：万科金域华府、润枫领尚、珠江拉维小镇、华业东方玫瑰、京贸国际城……“维权”二字频频出现，仿佛成为房地产市场的“日常”动作。

    “维权”还是“闹事”？

    各个楼盘的维权业主们通常选择通过网络集合，发表自己的维权宣言与记录，这迅速成为各大房地产论坛的热门话题。

    尽管都是因为房价下跌而决定维权，但不同的楼盘，业主们给出的理由不尽相同，如通州富力金禧业主制作了主题为“我们想说：富力金禧！你坑爹啊！”的系列海报，指出开发商未实现承诺或未公开信息——开发商承诺小区不在航线之内，但业主可在施工现场天天看到飞机，小区附近的大烟囱开发商未做说明，三号楼与后面的建筑只相差22步等。而万科金域华府的维权业主表示，销售者曾承诺为了7 月中报希望大家签约购房，为了回馈提前签约，业主们可以享受以后所有业主都享受不到的折扣等。

    网络上的支持者和反对者的声音却泾渭分明。

    “什么叫刚需啊，刚需就是不买房就没法生存的，女朋友逼着买房，肚里孩子逼着买房，幼儿园的孩子等着上小学。现在有可能弄回个5 万10 万，只要不违法，谁都想赖回来。”在水木清华的房地产版块，一位支持维权的网友如此表示。

    而反对的声音亦不小，网友则认为“维权者有点赖皮”，“自己买了的东西就不许降价了，这什么逻辑？”

    社会舆论直指维权业主没有契约精神。“调控成交量过程中，成交价格可能停涨。房子本身就是商品，有投资属性，并非完全是消耗品，价格肯定有波动，在常年房价都涨的情况下，消费者没有估计到会有跌一天，所以一旦跌了就提出补差价的要求，这是非理性的。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟对《京华周刊》记者说。

    维权者究竟是“维权”还是“闹事”？对此，北京京华律师事务所秦兵考察了通州富力金禧业主维权案例，认为维权者有理由要求房地产开发商退款或者退房：“普通的消费者在买房的时候，大多数开发商都承诺房价只能涨不会降。在这个案例中，业主问过销售人员，而销售者表示不会降，很多人都可以作证，这是口头合同。这种情况下，消费者维权在法律上而言是没有问题的。”

    对于国内人不习惯要求赔偿或者退房的状况，他表示：“退房有两种可能，一种是法律规定的退房状况，另一种是双方商定，可就房屋的质量问题、降价、瑕疵等情况退房，甚至是无理由退房。在中国不多见，在国外退货是正常行为，我在美国买车开了车觉得不好，十分钟就给退了，没有理由。在中国的商品市场上，应该鼓励退货，只有这样才能消除诈骗，市场上才会留下好的东西。”

    降价维权是否违背了契约精神？对此，秦兵认为中国的房地产商掌握着制定合同的优势，里面的条款基本有利于开发商，主要是限制消费者。消费者在购买房屋时，没有法律咨询的习惯，“应该在购房时将退房条款在合同中表述出来”。

    对于开发商在契约缔结时的优势地位，林刚等维权人也有同感，尽管实现售楼处曾经承诺不涨价，但这些承诺均无效，因为在东方玫瑰家园的预售合同补充协议中已经提到：“买受人确认，买受人在签订预售合同和本补充协议前已充分知悉并清楚了解，出卖人所做的广告、售楼书、模型等仅作参考，不构成对房屋的交付标准及预售合同的组成部分”。

    “我明明知道不公平，但是我也没有办法，这样的契约，还谈什么契约精神？”林刚表示，也只有在房价下行之时契约才成为了人们质疑的话题：“作为业主代表，我和开发商代表谈过，他们说此前也有过类似的维权情况，但是房价涨了，就没人管这事了。”

    “维权后”状况

    维权频发的同时，北京房地产市场观望气氛渐浓。

    根据北京房地产交易管理网的数据，自2 月17 日执行限购政策后的六个月，北京期房住宅签约套数为3.55 万套，现房住宅签约为6183 套，二手房住宅签约套数为5.02 万套，合计住宅总签约仅为9.19 万套，创近三年最低。

    中国指数研究院的研究表明，目前北京价格整呈现出郊区率先降价的特点，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域，这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。

    此次降价维权潮的重点区域——通州，去年10 月期房住宅库存为14501 套，占全市的比例为21.5%，经过大半年的库存积压，商品房住宅库存已经超过2 万套。而近期，房地产商万科做了一次入户调查，显示目前北京只有3% 的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20 万户。

    “老项目如果不能降价，对老开发商本身就不公平，降价是种正常销售行为。”张大伟表示在各种调控政策的综合因素作用下，开放商只能降价来适应市场调整。

    中国指数研究院也持相同看法，他们表示此轮降价会通过“特价房”形式“曲线”降价。开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的降价的可能性。

    “这已是第三次维权潮，1993 年、1994 年中国南方因房价下跌出现过这样的现象，第二次维权潮则是在2008 年，最著名的就是杭州的万科楼盘业主维权，万科以最低7.3 折的幅度降价卖房，引起老业主的不满。”亚太城市研究会房地产分会副会长卞洪登称：“开发商对于这些维权状况肯定会头疼。”

    尽管一波又一波维权团前往房地产开放商售楼处寻求“公道”，但到目前为止，北京尚未有维权者表示“大获全胜”。

    对于金域华府业主维权，北京住总万科房地产开发有限公司的回应是：“对于客户能够将心中所疑所惑如实地反馈和告知，我们深表感谢！但对于超出法律规定、合同约定的要求，深表遗憾。在此问题上，我司将秉承契约精神，希望取得客户真诚的理解。”

    而华业地产《诺亚方舟计划》中提及的5% 让利并非退还现金，而是用以“交纳物业费及地下车位租赁费”、“用优惠款购买出卖人名下的上述楼盘车位”以及“再购房屋时冲抵再购房屋的购物款”。

    更让业主们感到尴尬的是，他们甚至难以选择退房这种方式。限购令之后实施“认房也认贷”政策，已经进行贷款的业主退房之后再买房会被算作“二套房”，各地已有此先例。何况，在预售合同的补充协议中规定：“除预售合同及本补充协议约定的可单方面解除合同的情形外……若违反则违约方应向守约方支付相当于预售合同项下总房款的百分之十的违约金。”

    业主们叹息：“扣除10% 的违约金之后，退回的首付款还剩下多少，如果再算做‘二套房’，我们还能不能买别的房子？更何况，开发商很可能拖着购房款不付。”

    （应受访者要求，林刚、王冰、闫明为化名。）