城市更新的深层命题，从来不是让旧空间、旧设施“变新”，而是让存量空间重新获得自我演进的能力。2026年10月，住房和城乡建设部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确“十五五”时期有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，推动功能转换、业态升级、活力提升。《指导意见》表面上是一份任务清单和工作安排，实则提出了老旧街区厂区改造提升的深层理论问题，即在城市存量提质阶段，空间价值的来源是什么。答案在于重构街区厂区的品质、活力、多样性与特色，进而塑造其不可替代性。
品质是老旧街区与厂区改造提升的基础与逻辑起点。改造提升应立足安全底线、人居需求和文脉本底，进行系统性更新。品质并非单一的工程质量范畴，还包含三个层次：一是安全底线，即房屋结构、管线管道、消防风险的基本消除，这是改造提升的前提性条件；二是设施与功能的完备性，即公共服务设施、停车充电设施、口袋公园等民生设施的补齐与均等化配置，指向空间供给与功能需求的匹配程度；三是居民的日常体验，即适老化及无障碍改造、社区间慢行连通、背街小巷整治、小微空间美化等，反映居民对空间使用的主观感知与日常生活的真实获得感。从经济学属性看，品质具有显著的正外部性特征。一段慢行道、一处口袋公园的改善，其收益并不局限于空间本身的直接使用者，会通过资本化效应外溢至周边物业价值，并经由人流集聚与消费场景营造转化为商业活力。
活力是老旧街区厂区改造提升的核心。活力不是人流量、营业额、网红度等指标，而是空间、业态、人群之间持续互动的能力。老旧街区厂区的真正价值，不仅在于物质空间本身，更在于其可塑性、可利用性与稀缺性。《指导意见》所强调的“功能关联性、空间连续性、设施共享性”等空间价值，正是创新活动最需要的孵化条件。《指导意见》提出盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施，推进建筑功能转换和混合利用，植入科技研发、商业金融、文化创意、体育休闲等新产业新业态新场景，其目的正在于增强老旧街区厂区的吸引力与活力。不同空间的吸引力，由设施再利用、活动组合与业态重构共同决定。这意味着，改造提升的重点不在于新增多少平方米的空间，而在于既有空间如何被组合、被使用、被赋予新的内涵。
老旧街区厂区的活力并非改造完工后自然生成，而是在品质基础上，依托功能混合的空间框架、业态与客群的精准匹配、全周期运营的持续造血，形成人流、业态、活动与消费循环共生的系统。一方面，通过功能转换和复合利用，辅以动静分区、时序管控，可化解居住、便民服务、生活休闲、文创等多元功能之间的冲突，塑造可承载不同人群、不同时段活动的复合空间载体；另一方面，通过专项体检和片区体检，识别老旧街区厂区的区位条件、人口结构、文脉禀赋与空间承载力，构建基础业态、特色业态和可动态调整的业态体系，匹配本地居民、创业者、游客等差异化客群，从而形成稳定的人流与持续的吸引力。
多样性是老旧街区厂区发展韧性的关键。城市经济学家雅各布斯曾指出，城市多样性需要混合用途、小街区、老建筑与足够密度等条件，而老旧街区厂区恰恰具备这些特质。依托功能多样性、业态多样性、主体多样性和场景多样性构建复合生态系统，可对冲外部波动，形成自我调节、持续适配的韧性系统，避免单一化改造易导致的衰败。《指导意见》中反复出现“多元化消费体验”“多元功能”“多元活化利用”“多元投融资”等表述，指向一种新的更新改造观，即不以单一指标评价更新成效，而容许业态梯度、人群混合和时序差异的存在。多样性的经济意义在于不依赖单一业态，有利于提升抗风险能力；社会意义在于让不同收入群体共享同一空间，避免“改造即置换”的绅士化陷阱；文化意义在于让不同生活方式彼此可见，并在交往中走向融合。
因此，老旧街区厂区改造提升应保留一定的低门槛空间，布局小微店铺、共享办公、创新孵化等业态——它们是多样性的重要组成部分。这也意味着改造提升应当容忍“不齐整”，允许部分空间暂不开发，允许低租金业态与高租金业态并存，允许不同片区以不同速度推进。总之，多样性的核心价值在于不把所有活力寄托于单一赛道，从而形成风险分散、可自我调适的存量更新生态。
特色是老旧街区厂区改造提升的标识。特色不是装饰，而是识别性资产。《指导意见》要求以“绣花”功夫推进“微更新”，延续整体格局与历史风貌，活化利用工业遗产，梳理街区特色文化资源以延续生活记忆。这实际上为老旧街区厂区改造提升确立了基本原则。特色的载体是街区的格局、肌理、尺度与集体记忆，而非符号化的立面装饰。将城市设计要求纳入项目实施方案，管控交通组织、街道肌理、空间尺度、建筑高度与形态风貌，意味着特色从单纯的美化转向规制的约束。从理论上看，特色是一种不可复制的垄断性资源，在功能普遍趋同的竞争中，唯有地方性才能形成差异化优势；对居民而言，它也是地方认同的物质基础。
《指导意见》为老旧街区厂区改造提升提供了新的方法论，即从工程思维转向治理思维，从项目实施逻辑转向街区发展逻辑，从改造空间转向培育空间自我更新的能力。当然，老旧街区厂区改造提升横跨产业、土地、财政与资产管理等多个系统，任何单一部门都无法独立完成，这也进一步印证了城市存量更新本质上是治理议题，而非单纯的工程建设。（作者系中国城市规划学会副理事长，中国科学院地理科学与资源研究所研究员）
