“2023年计划拿地，再不拿地，就没货可卖了。”
“市场不缺房子，缺的是好房子。最近两年，房地产市场的改善需求比较强烈，这是大平层热销的动力。”
“疫情过去了，政策也回暖，房地产市场2023年上半年应该还是调整期，但整体需求还是在，一线和强二线城市应该还是有不错的前景。”
从央企开发商到民营头部房企，《中国经济周刊》近日采访的多位房地产人士从不同角度给出了2023年房地产市场走势预判，整体来看，信心提升，预期向好。
信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召开的中央经济工作会议提出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。同时指出，“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”。
此后，从住建部到央行、银保监会等中央部委，再到全国各城市，房地产利好政策不断，市场也频现回暖信号。
1月5日，住建部部长倪虹表示：“我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，对房地产市场企稳回升，还是很有信心。”
取消和调整过热时期的限制性政策
2022年，在武汉打工多年的葛江买了一套房，这让他觉得自己终于在武汉安了家。葛江说，房子虽然是在远郊，但是房价便宜，更重要的是，房子离其所在的工厂很近，走路就可以上下班。“我终于买上房了，只要5000多块钱一平方米，比高峰时降了很多，要不然，我真的买不起。”
35岁的葛江是湖南常德人，在一家知名电器企业的配套厂工作，收入中等，孩子刚两岁，买房一直是他多年的梦想。“以前，房价那么高，哪里买得起。”
葛江买房是典型的刚需，包括他在内的“新市民、青年人”这类刚需群体正是中央房地产政策重点支持的对象。
中央经济工作会议强调，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
围绕学习贯彻落实中央经济工作会议精神，中央财办在接受媒体采访时表示，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
各地都在行动。1月3日，河南省委常委、常务副省长孙守刚表示，要取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策。河南的新举措包括，优化二套房认定标准、降低二手房交易环节税费成本，落实生育、人才引进政策，支持集中团购商品住房，支持郑州都市圈、洛阳、南阳等副中心城市及重要节点城市覆盖范围的居民家庭，在对应中心城市购房时享受中心城市市民待遇。
同样在1月3日，重庆市发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》，其中包括27条支持房地产的新措施，如支持新市民和人才安居，符合条件的新市民在重庆购买首套普通住房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。
全面取消限购还远吗？
在上一轮房地产调控中，“限购、限售、限贷、限价”甚至“限离婚”等各种限制性政策频频推出。2022年以来，我国多个城市逐步取消这些限制性政策，最受市场关注的无疑是对房地产市场影响最大的“限购”措施。
2022年4月，浙江衢州打响取消限购第一枪。随后，各城市跟进者众。但真正引人注目的是南京、东莞、佛山等重量级城市在2022年岁末的大动作。
“暂停实行商品住房限购政策”，东莞2022年12月26日正式告别限购，且当天就执行。略早于东莞，毗邻广州的佛山告别了长达6年的限购政策。
尽管不是一线城市也不是省会城市，但东莞、佛山均是万亿级体量的经济重镇，其影响力远超衢州。
省会城市解除“限购”步伐中，南京走在前面。
南京原有的限购规定是，“需于3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，并且不能通过补交个税或社保来购买住房”。2022年12月21日，南京发布的新政策是，60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。
不用社保也能买房，这是相当大的放松调整。
作为“反炒房”模范生，长沙此前推出被视为最严调控的各项政策，因此，其限购方面的政策调整被视为风向标。2022年以来，长沙已经多次尝试松绑限购，但仍小心翼翼。
根据长沙现行的限购政策，一户家庭如有两套房，就没有购房资格。不过，2022年5月，长沙推出一项独创政策——如果这个家庭将其中一套房屋出租出去，且纳入政府规定的官方平台管理，则该房屋不纳入家庭住房套数，这个家庭就可以再购一套房屋。
这一政策当时被不少人认为是创举，也被其他城市效仿。
2022年8月，长沙《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案》规定：“对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。”不过，4个月过去之后，《中国经济周刊》记者在市场一线调查时发现，这一政策尚未正式落地。
至2023年1月初，《中国经济周刊》记者了解到，长沙在解除限购政策方面至今仍十分谨慎，有关部门曾多次召集房地产企业及相关方讨论如何推动房地产平稳发展，但限购政策仍在坚持。
迄今为止，不仅是长沙，北上广深等一线城市以及其他特大城市并未全面、彻底取消限购。
值得注意的是，1月5日，住建部部长倪虹明确提出，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌在接受媒体采访时表示，当前，各城市之间的市场表现分化较大，一些热点城市一旦取消限购仍会形成强大的购买力，因此限购政策全面取消的可能性不大。
降利率，降首付，退个税，政策红包不断
“如果晚半年买房，我至少能节省30万元的成本。”家住长沙的孙铭阳说，他卖掉一套旧房后入手一套改善型大平层住房，当时契税是4%，而现在的契税调整为2%。光是这一笔，据他估算就可以少出10万元。
临近年底，促进房地产消费的政策红包一个接一个地“放大招”。
1月5日，央行、银保监会称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
2022年以来，我国已多次推出降低房贷利率的措施。现在，大部分城市执行的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。按照央行、银保监会的新政，符合条件的城市可继续突破4.1%的利率下限。
有市场机构统计，根据国家统计局全国70个大中城市房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个，包括武汉、郑州、福州、长春、南宁等众多省会城市以及25个三四线城市。
住房公积金贷款利率更低。自2022年10月1日下调后，首套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
除了要降低新购房屋贷款，有专家还建议，如果能够降低存量房的房贷利率，不仅能降低购房者月供压力，还能在一定程度上释放内需和拉动消费。
降首付，同样是大招。1月6日起，东莞明确，全域购房统一首套首付两成。重庆推出新年礼包——首套公积金住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套房最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，符合条件的灵活就业缴存人家庭购买第二套住房，可申请住房公积金贷款。
降低购房成本，财政部和税务总局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
除了这些红包，还有一些城市直接给予各种住房补贴。如，湖北荆门二孩家庭购买商品住房的，一次性给予2万元补助；三孩家庭购买商品住房的，一次性给予4万元补助。在湖南常德，博士买房补贴200元/平方米，本科生、中级职称人员及高级工购房补贴120元/平方米，专科生及中级工补贴100元/平方米。
年底房产销售翘尾,“微光在逐步变成曙光”
政策红利不断释放，市场信心开始回暖。
2022年12月16日，万科董事会主席郁亮表示，房地产行业政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度均超出了预期，“几个月前在中期业绩发布会上说微光，这几个月下来觉得微光在逐步变成曙光”。
数据支撑了郁亮的说法。从全年看，万科业绩是断崖式下跌。2022年，万科实现合同销售金额4169.7 亿元。2021年，万科合同销售金额6277.8亿元。两相比较，跌幅惊人。好的迹象是，1月5日，万科发布的数据显示，2022年12月，万科实现合同销售金额397.6 亿元。这是其近半年来最好的销售成绩，环比11月增速达30.6%。
克而瑞数据显示，2022年最后一个月，其监测的30个重点城市新房成交环比增幅达到18%，房地产市场以小幅“翘尾”收官。从企业来看，12月，百强房企销售金额6775.1亿元，环比增长22.2%，其中，TOP30房企表现优于行业整体，近九成的TOP30房企单月业绩环比增长。中海、华润、招商等央企表现相对突出，单月业绩环比增幅较高。
市场产品结构也在调整。
某头部房企湖南负责人告诉《中国经济周刊》记者，近两年来，市场上不缺房子，但缺好房子，现在最好卖的就是大平层，改善需求比较旺盛，2023年，其公司新开楼盘将主推180平方米以上的户型。
依据50家百亿代表企业2021年及2022年重点项目各面积段的销售额数据，中指研究院分析，90～140平方米首改产品销售额占比分别为51.9%，同比减少5.2个百分点，首改需求略显疲软，但仍占据半壁江山；140～200平方米和200平方米以上改善及高端型产品的销售额占比显著提升，分别增加1.2、4.7个百分点至20.9%、12.5%，改善性需求表现出更强的韧性，在部分城市调控政策向改善性需求倾斜的作用下，需求持续释放。
倪虹指出，当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。
