地产调控会否全面松绑？

    （本文刊发于《中国经济周刊》2020年第5期）

    越来越多的城市加入地产松绑的队列之中。

    3月3日，广州、温州、常州、九江等多地发布地产优惠政策：温州本科生购房5折，广州为公寓限购松绑，九江交房可延期，还降低商品房预售资金监管比例；南宁可用公积金首付40%买二套房，各地可谓“各显神通”。

    发布新政的当然不止上述几个城市，力度最大的也不是这几座城市。据市场研究机构不完全统计，自2月以来，全国已有近70个城市为房地产松绑，目标是“有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展”。

    热点扫描：五花八门的房产新政

    3月3日出台的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》提到：“优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。”

    外界对此的解读是：放松对商服类项目的限制。按照广州此前的政策，商服类项目，比如写字楼，最小分割单位不得低于300平方米，而且只能卖给法人单位。

    广州全面商改住放开？3月3日晚，广州一位地产观察人士告诉《中国经济周刊》，广州因为限购住宅，之前就有开发商想通过销售写字楼或者公寓打擦边球，现在放开这一条，意味着商改住变相松绑，广州积压的大量写字楼和公寓会对外推出。

    出乎市场意料的是，广州这份文件出台当晚被撤回。

    3月4日，该文件重新挂出后，关于房地产的第31条内容简省为“优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金”。

    “优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象”的内容已被删除。

    对此，上述观察人士评论，这表明了政策与市场之间的微妙，广州商业与公寓项目的库存压力确实大，什么时候放开限购政策，只能继续等待。

    东莞开发商则可以降价卖房了。

    3月4日，东莞市政府官网挂出《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，有一条规定很有意思：“取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。”

    这被解读为：允许房企降价卖房。按说，降价还是涨价原本属于正常的市场行为，不过，近两年不许降价的桥段已经在多个城市反复上演，东莞此时推出这一规定，算是给当地房企一条出路，不知道会否有其他城市跟进。

    在降不降房价这件事情上，浙江温州更有魄力，不过是以吸引人才的名义。

    2019年底，温州市发布人才住房租售并举政策，优秀大学生以上人才在温州可享受购房打7折优惠。2020年3月3日，温州市委人才办联合市人社局、市住建局，发布《2020年温州市首批人才住房配售公告》，首批筹集1700多套房源，共计约18万平方米，将于本月15日启动申领。

    温州的力度还不止于此，经温州市委人才工作领导小组办公室认定的B类和C类人才配售面积为140平方米，购买价格为备案价（核定价）50%。按照《温州市高层次人才分类目录（2019）》的标准，B类人才是指长江学者特聘教授、国家“百千万人才工程”入选者、国家有突出贡献中青年专家等；C类人才是指省“千人计划”人才、省特级教师等。

    同属浙江的杭州抢人才也是大手笔：A类高层次人才最高可享受住房补贴800万元，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴。

    相对于上述经济比较发达的城市出台的帮扶政策，更多的内地城市对房地产可以说是全方位关爱，其中，湖南衡阳的“十七条”可以当个范本，契税补贴、人才购房、学位房、减少土地供应、资金支持等各种举措齐齐上马。

    第一条就是购房补贴：所缴契税税率为1%的，由市财政按所缴契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所缴契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上(含2%)的，由市财政按所缴契税的50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

    第二条还是补贴。扩大人才补贴范围，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。3月5日，衡阳当地一楼盘营销人员在电话中告诉《中国经济周刊》记者，基本上，只要来买房差不多都能拿到至少5万元补贴。

    衡阳有的条款可能是广州、长沙、杭州这样的省会城市难以效仿的，比如堪称大招的“学位房”。“土地成片开发，建设优质学校，就近解决入学”，“凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学”。

    上述营销人员称，其楼盘属于学位房，业主只要买了房就可以读附近的初中，不需要参加微机派位。

    为缓解开发商资金压力，衡阳提出，开发商签订《国有建设用地使用权出让合同》后一个月缴纳土地出让总价款50%；预售资金监管比例也下降50%，报建费用、农民工劳动报酬保证金缴纳比例、住房公积金发放进度等全都做出调整。

    除此之外，衡阳还明确将控制土地供应总量，从紧控制土地供应总量及招商引资匹配的开发用地，从严控制工业用地变性和平台公司土地合作开发。这无疑有助于现有楼盘的开盘销售。

    房企有多难？

    地产调控会否全面松绑？

    “今年确实太难了。”3月5日，一家大型房企湖南公司的营销负责人坦言，公司推出了前所未有的打折力度，但销售与回款情况并不好，“差不多所有开发商都是高周转模式，疫情来了，现金流紧张，怎么能不难受。我们这些大企业还好，一些中小房企估计熬不住。”

    高周转与高负债是众多房地产企业共同的特征，如果不能快速销售、快速回笼资金，一旦资金链断裂，企业就岌岌可危。

    以泛海控股为例，2月24日，该公司公告，公司拟向合格投资者非公开发行公司债券规模不超过人民币50亿元，其中不低于募集资金总额的10%拟用于补充公司及子公司与疫情防控相关的资金需求，剩余部分用于补充公司及子公司流动资金以及偿还有息债务等。

    2月27日，泛海控股又公告：公司2020年2月26日—2月27日成功发行了4亿元公司债，票面利率7.5%。同一天，泛海控股还公告，拟10.06亿美元转让美国旧金山项目。

    第二天（2月28日），泛海控股再次公告称，一控股子公司向民生银行北京分行申请总额不超过31亿元的融资。

    一系列“找钱”动作背后是泛海控股的债务压力：其2017、2018年有息债务总额（短期借款+应付短期融资款+拆入资金+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）分别是1132亿元和1244亿元。

    泛海控股并非个案，受疫情影响，绝大多数房企当前销售业绩惨淡，加重了企业的债务负担。

    雅居乐披露的2020年1月的预售金额合计为50.2亿元，同比减少18.51%。融创中国发布销售数据公告，1月签约销售同比下降22.3%，销售面积同比减少14.7%，并称公司1月销售下滑主要受月末疫情影响，最后一周基本暂停销售活动。

    上述房企营销负责人说，各地方政府出台政策前，应该都去企业做过调研，各地最近推出的地产救市政策，很多都是有针对性地纾解企业的资金困难，比如不用封顶就能销售，甚至只要盖好第一层就能卖房等办法都是帮助企业回血，让企业活下来。

    “一城一策”调控框架下，各城市出台地产救市政策是否意味着全面松绑？答案是否定的。

    3月3日，央行同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

    2月21日，河南驻马店将首套房贷款比例从30%下调至20%，随即被上级政府约谈。而广州3月3日放开商改住政策“一日游”可视为另一个例证。业内人士据此分析，虽然各地都有一些松绑措施，但像限购、限价、首付比等比较狠的办法都还没有动，应该还是有红线的。