房地产还有“金九银十”吗？

    （本文刊发于《中国经济周刊》2019年第20期）

    近日，国家统计局网站发布2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读统计数据时表示，新建商品住宅销售价格环比涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平。

    具体数据显示：9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.1%，上月为下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.8个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%，涨幅比上月分别回落0.6和0.8个百分点。

    一二三线城市表情各异，各房企“有人欢喜有人忧”。9月24日，万科董事局主席郁亮说，“金九”成色不足，“银十”不一定有。

    统计数据和市场种种迹象表明：我国房地产市场呈现大分化格局，地产调控的方式从此前主要管住需求端，延伸至严控融资端，市场的水龙头正在拧紧，市场整体正朝着“房住不炒”的总定位回归。

    严控融资端，“对房地产的贷款从来没有这么紧”

    政策调控是我国房地产市场发展的关键变量。“房住不炒”的定位之下，各地因城施策，从限购、限地价、限售价到限企业购房，乃至严格限定精装修房屋所用材料的价格与品牌，每个城市的政策均有所不同，管控的细化程度也不一样，但均是“严”字当头。

    7月30日，中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    相对于此前的调控政策，今年房地产调控政策最大的不同应该是对地产融资的全面收紧。

    今年6月的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清指出，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

    全国房地产商会联盟主席顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时说，尽管降息降准，总体上增加流动性，但是关闭了向房地产大量输送资金的渠道，是为了防止进一步刺激房地产增长以及形成新的泡沫。

    建设银行广州某支行行长告诉《中国经济周刊》记者，今年，银行对各实体企业，特别是中小企业的信贷支持力度非常大，很宽松；但是，“对房地产的贷款从来没有这么紧”。

    冷暖自知。8月22日，富力地产半年度业绩会上，富力地产董事长李思廉直言，“短时间内融资条件较紧，信贷环境趋紧”。同一天，融创中国董事长孙宏斌谈及融资形势时表示，“中央的控制会更严更快，这次融资收紧是史无前例的”。

    10月8日，房贷新规开始执行，意味着房地产定向加息

    个人房贷同样收紧。

    根据央行新规，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

    9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。相对于8月20日第一次公布LPR，1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR保持不变。众所周知，房贷基本上都在5年以上。

    顾云昌认为，其他贷款利率在下降，房地产贷款利率不变，说明房地产利率打折的时代已经过去了，“这样的情况下，我有另外一句话讲，房地产利率不打折，利息不打折，那么开发商的房价要打折。”

    数据印证着他的观点。从国家统计局9月数据来看，统计范围内的70个大中城市房价涨幅整体回落，新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至53个，整体价格平稳。

    “金九银十”真的没了吗？

    市场压力在增大，而每年的9、10月份是全国各大房企冲刺全年业绩的关键时刻，业内称之为“金九银十”，如果这两个月的成色不足，不仅影响当年的全年业绩表现，也影响各企业制定第二年经营策略。 

    今年的“金九银十”到底怎样？

    在房地产龙头企业中，万科从来都是谨慎派。说起9月份的销售数据，郁亮在万科2019年度媒体大会上讲了一个小细节，凸显出市场的变化。万科各城市公司每天晚上10点之前都要将当天的销售数据上报至总部。市场形势好的时候，郁亮并不急于当晚看数据。可现在不一样，“我现在每天晚上10点看当天销售数据，每天都盯着这件事。老总要报告今天卖得怎么样，回款多少。”郁亮说。

    顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时说，全国房地产的交易量上半年每个月都是同比下降的，交易的面积从年初一直到现在每个月都下降。

    各大房企全力冲刺“金九银十”。

    中国恒大公布9月销售额超831亿元，刷新单月销售金额历史纪录。新城控股在长沙的一个楼盘国庆期间直降17万元，优惠后总价138万元。

    克而瑞地产研究中心的数据显示，9月在推案量上升、促销力度加大的推动下，百强房企业绩较7、8两月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。

    这样的成绩并不坏。不过，顾云昌认为，从全年来看，房地产行业仍在调整，“大概持续到什么时间结束？恐怕今年都是在下行当中，明年看情况。”

    房企谨慎拿地，土地成交面积下降但出让金增长

    孙宏斌在融创中国的半年度业绩会上称，整体土地市场处于下行通道，最低点预计是在年底或者明年。

    “这两个月，土地底价成交很正常，流拍的情况也很多。”湖南一家开发商负责人告诉《中国经济周刊》记者，株洲一地块连续流拍，价格一次比一次低。

    今年以来，土地市场持续降温。克而瑞数据显示，8月份，百强房企新增货值1.1万亿元，而9月该数据仅7000亿元，减少4000亿元。

    中原地产研究中心发布的数据显示，全国9月有58宗土地成交总价超10亿元，其中有25宗地块以底价成交。

    9月30日，上海易居房地产研究院发布的《2019年9月40城土地市场报告》显示，9月，40个典型城市土地成交溢价率为16.9%，相比8月下降2.4个百分点，已经连续3个月下降。9月，40个典型城市土地成交建筑面积4441.2万平方米，环比增长1.3%，同比下降12.5%。

    值得注意的是，虽然成交面积价格下降，土地拍卖溢价率下滑，但土地出让金收入却出现大幅增长。上海易居数据称，2019年1—9月，40个典型城市土地出让金收入20447.4亿元，同比增加17.2%。9月，40个典型城市土地出让金收入为2509.3亿元，环比增长29.8%，同比增长42.1%。