2017“租购并举”加速度

    2017年，“租购并举”正式进入加速模式。7月，住建部等9个部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），提出“培育机构化、规模化住房租赁企业”“积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”等令市场兴奋的内容，广州、深圳、南京等12个城市成为首批展开住房租赁试点的城市。与租购并举相伴的热门词汇是“租购同权”，从广州开始，2017年下半年，多座城市相继提出建立“租购同权”机制的一系列措施。2017年10月，“租购并举”进入党的十九大报告。

    目前我国“重购轻租”现象较为明显：中国租房率不足10%，欧洲国家租房率近50%；中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%，而美国的数据为50%。庞大的需求无疑意味着充满前景的市场。到2030年，中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元。

    尽管在2017年政策动作频出，但租赁市场的培育和完善依旧是循序渐进、不可操之过急的长期行为。有业内人士指出，相关政策和机制的落实及建设必须被准确且全面地执行，才能在未来看到较好的收获。

    “我估计未来北京会有接近50%，超过1000万人选择租房子住。”链家集团董事长左晖如此表达他对租赁市场未来的乐观态度。与此同时，碧桂园、万科、龙湖等房地产企业也都在加紧布局租赁市场，用开发商自己的话说，“要把长租业务当成伟大事业、长期战略来奋斗。”

    当然，人们对2017年“租购并举”加速推进感到兴奋，并不仅仅因为期待其在未来为城市居民提供更多的住房选择，还期待着其能搅动“重购轻租”时代所形成的土地供应、房企融资等“固有模式”。

    多主体供应集体建设用地驰援租赁市场

    在2017年的住房租赁市场，“多主体供给”并不仅仅指2017年下半年除房企外的其他企业跨界杀入这一市场，争相提供增量，供给主体的丰富还体现在土地供应上。2017年8月，国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），上海、北京、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

    虽然北京在2017年8月才出现在试点名单中，但几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试，截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。此后，北京更是放出“豪言”，明确提出未来5年供应1000公顷集体土地用于租赁房屋。

    除了增加市场增量，集体建设用地进入租赁市场还引发了外界对于其能否撬动土地政策改革的联想。

    此前，集体土地上建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，不受法律保护。如今集体土地上的房屋可以出租给城市居民，中国土地学会前秘书长黄小虎在接受记者采访时曾将这一举措称为“举重若轻的大手笔”。他认为，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”。

    长租公寓类REITs破冰

    REITs对住房租赁市场的成熟发展至关重要，凡租赁市场较发达的国家都离不开长租公寓REITs的帮助。《通知》发布之后，积极支持REITs分别出现在上海、北京和杭州等城市的地方性 “租房新政”中。

    国内首单长租公寓资产“类REITs”于2017年10月11日诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%。随后，国内首单央企长租公寓“类REITs”也宣告落地，10月23日，保利地产发布公告称中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上交所出具的《无异议函》，该类REITs总额不超过50亿元，采取“储架式分期发行”。

    长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资，用于资产包中项目建设，投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。相比于买卖市场，租赁市场服务链条较长、资金回笼周期较长，当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时，发行REITs是开发商向社会融资的渠道，可将“重资产变轻”，一旦吸引到足够多的社会资本投入，开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出，既保证项目正常运转，又使开发商资金流动性不受影响。

    值得注意的是，根据国外经验，长租公寓REITs可行的三个前提是稳定的租金收益率、稳步上升的租赁需求以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣，这在我国目前的租赁市场都尚需培育。

    “类REITs”后，“真REITs”何时出炉也是业界关注的话题。有分析称，保利地产此单“类REITs”的发行方式已非常接近真正的公募REITs，“储架式分期发行”不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。亚豪机构市场总监郭毅分析说：“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控，在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备。”