上一版
放大
缩小
全文复制
“过去，我们这里是外面下大雨，屋里下小雨；外面刮大风，屋里刮小风；夏天没水用，冬天烧不暖。”说起当年的生活环境，居住在内蒙古自治区呼和浩特市新城区团结小区的武大爷直摇头。提起现在的改变，武大爷热情地邀请记者在环境整洁、配套齐全的小区参观，他感慨地说：“这两年变化太大了，做梦都没想到小区能有今天的模样。”
团结小区的蜕变，得益于呼和浩特市政府开展的老旧小区改造工作。从完善老百姓亟需解决的基本问题入手，到逐步完善社区的配套设施，再到提升小区的功能和配套服务，伴随着老旧小区改造工作的持续推进，一个又一个破败不堪、污水横流的老旧小区，蜕变成焕然一新、秩序井然的花园居所。
“‘十四五’期间计划投资50亿元，基本改造完成1682个老旧小区，总面积达到2393万平方米，涉及居民27万户。按照优先满足群众需求的原则，先急后缓、分步实施，确定2021年改造老旧小区333个，计划投资13.35亿元，建筑面积466万平方米，涉及居民54083户。”呼和浩特市住建局副局长刘金利日前在接受中国城市报记者采访时表示，目前呼和浩特市老旧小区改造工作推进顺利，预计8月底将如期完成预定目标。
城市迅速发展
老旧小区成短板
作为内蒙古自治区首府，呼和浩特市近年来发展迅速，城市规模呈几何倍数增长。“当初修二环路的时候，很多人觉得没用，现在二环成了呼和浩特最重要的交通承载。”一位曾参与呼和浩特城市规划的工作人员告诉记者，现在城市的发展速度远远快过当初的规划。
记者驱车沿二环路行驶时看到路边高楼林立，这些崭新的融合科技、品质于一身的现代建筑，在提升城市颜值的同时，也满足了市民对美好生活的向往。
然而，最早伴随城市成长而建的一批居民小区开始在岁月的洗礼下显出“老态”。漏雨、漏风成了普遍现象，水、电供应不足经常发生，违章建筑遍地搭建，给居民们生活带来诸多不便。
“过去的小区建设都是按照当时的情况设计。使用初期还可以满足居民需求，但后来就不够用了。”一位从业20多年的呼和浩特本土开发商告诉中国城市报记者，随着时代的发展和建筑技术的不断升级，城市更新的重要性凸显。
“过去城市人口规模比较小，用水用电量都不大，原有设计标准也就相对较低。现在城市规模扩大了，用电量和用水量激增，原先的设计跟不上需求，很多老楼都出现经常跳闸和水压上不去的问题。”呼和浩特市住建局物业服务中心副主任史学林在接受记者采访时介绍，各个老旧小区存在的情况都不一样，市住建部门安排改造工作的标准是先急后缓，问题更突出、更紧急的小区先行解决。
“老旧小区历史遗留问题较多，私搭乱建的情况很普遍，有的底层住户甚至开辟了私家菜园，有些小区连消防车都进不去，存在极大的安全隐患。”史学林告诉记者，由于基础设施差，基本上没有物业愿意接手老旧小区的管理，同时由于缺乏监控等设施，老旧小区也成了社会治安中的难点。
“综合改一次”
心怀百姓为民生
从2011年开始，呼和浩特市开始对老旧住宅小区实施包括环境综合整治、房屋整修养护、完善配套设施、建筑节能改造和建立长效管理机制在内较彻底的综合整治改造。2017年，内蒙古自治区首府呼和浩特市被住建部列为全国15个老旧小区改造试点城市之一，草原青城的蝶变由此更上层楼。
“2000年以前建成的小区才能列入老旧小区名录，部分2000年至2005年之间建成的小区，如果情况特殊也可以提出申请，但比例不得超过15%。”史学林告诉记者，他们根据居民不同层次生活需求，合理确定老旧小区改造层级，精准确定基础类、完善类和提升类三个层次的改造内容。
基础类的改造内容包括：改造小区的供水、用电、道路、燃气、供暖、通信和垃圾分类等基础设施；对小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位进行维修等。
完善类的改造内容包括：实施建筑节能改造，加装电梯；拆除违法建筑，治理小区环境；增加适老康养、停车场等配套设施；建设文化休闲、物业用房等。
提升类的改造内容包括：新建或改造小区及周边的卫生服务站，以及养老、托幼、家政、便民市场、智能服务等设施。
“先地下、后地上；先小家、后大家；先便民、后惠民。”短短18个字的工作思路总结，透露出来的是心怀百姓的真诚。史学林告诉记者，在改造项目开始前，他们会统一组织水、电、气、暖、通信等管线单位会商、研判，小区内部一次性规划设计、开挖铺设地下管线，把各项改造内容一次性实施到位，努力实现“综合改一次”。“最大程度去节约成本，减少对居民的打扰，最快速度实现项目改造是我们的工作目标。”史学林说。
不仅如此，呼和浩特市在老旧小区改造中引入海绵城市建设思路。2020年，回民区钢铁路街道办事处冠丰家园小区和环河街道办事处水岸人家小区成了实施海绵小区建设的试点，在原有条件下倾斜实施透水铺装及雨水收集、调蓄、净化等内容，实现排水指标从原来大于80%的雨水排放，缩减成雨水排放小于40%。
“呼和浩特市属于缺水地区，利用自然排水系统建设生态排水设施，最大限度地实现雨水在小区区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境的保护，对城市长远发展具有重要意义。”回民区住建局工作人员苏跃龙说。
居民既是“出题人”
又是“阅卷人”
“改造之前，团结小区一度面临拆迁，很多人都搬走了。老旧小区改造完成后，崭新的小区面貌让很多老住户都感到吃惊，纷纷表示想搬回来住。”新城区住建局工作人员韩勇告诉记者，老旧小区改造的好处很多，不仅给居民带来了生活空间的改善，也让整座城市焕发出新的活力。
记者在呼和浩特市走访了多家老旧小区附近的中介门店，多位房产中介告诉记者，改造后的老旧小区房价普遍要比改造前有所上涨，而且在市场上很受欢迎。
记者在多个改造完成的小区里采访时看到，改造后的楼体焕然一新，小区干净整洁，居民们在公共空间休闲娱乐。“住了几十年了，大家都是熟悉的老邻居，谁都舍不得离开这个大家庭。如今小区改造好了，我们的日子更甜蜜了。”一位当地居民对记者说。
老旧小区改造也带来了社区运营体系的悄然变化。“以前没人管的小区，现在物业公司都抢着接手。”史学林告诉记者，老旧小区改造完成后，居民们生活条件得到改善，物业和社区管理水平得到提升，也间接提升了城市的运营水平。
“改不改、改什么、怎么改，群众说了算。”刘金利告诉记者，在实施老旧小区改造过程中，首先是充分征求居民意见，要求入户率必须达到80%以上，充分体现居民意愿；改造中聘请业主作为义务监督员全程参与小区改造工作，对工程质量是否过关、施工信息是否公示、安全防护措施是否到位等实行日常监管；改造后问效于民，组织社区居民对改造实效进行评价和反馈，建立健全评价标准和评价机制。
“让居民参与到家园改造工作中来，既有利于提升工作效率，也体现了‘以人民为中心’的工作理念。”在刘金利看来，在老旧小区改造中，居民们既是“出题人”，又是“阅卷人”。
“呼和浩特市的老旧小区改造工作成绩斐然，实现了让老百姓共享城市经济发展红利的愿望，但目前看依然没有摆脱对财政资金的依赖，没有形成社会资本参与的独立运营体系，依然存在提升空间。”中国城市更新理论专家、东中西部区域发展和改革研究院院长于今在接受中国城市报记者采访时建议，未来老旧小区改造应重点围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节展开，并重点培养专业的城市区域运营团队，形成“微利可持续”的商业模式，为北方地区城市更新树立“样板”。
