【编者按】
今年以来，物业公司迎来了新一轮的上市井喷。来自中国指数研究院的统计显示，今年1—8月，已有6家物业公司成功赴港上市，另外排队递表等待的还有近10家。
碧桂园服务是行业中的较早登陆资本市场的代表企业之一。从2018年在香港上市，截至今年8月31日，短短2年内，公司股价已从上市之初约10港元涨到约54港元，市值高达约1500亿港元。
“城市服务”最近被视作物业领域一个新的增长点。在这方面，碧桂园服务也进行了一定尝试，如2018年11月，在辽宁省铁岭市开原市引入“城市一体化服务”，在开拓自身业务边界的同时，也帮助当地破解了城市管理难题。
如何看待如火如荼的物业上市潮？百舸争流后，城市究竟需要什么样的物业？新常态下，物业能否接过房地产大旗，真正成为“城市运营商”？对此，中国城市报记者专访了碧桂园服务执行董事兼总裁李长江。
“大物业管理，城市综合服务，致敬美丽城市！”9月1日，李长江在微信朋友圈写下这样一句话，并附了一张与内蒙古自治区锡林浩特市市长赵飞鹏握手签约的照片。
这是锡林浩特市对城市管理市场化运作的一次探索。引入碧桂园服务后，双方表示将在城市市政公共运维一体化服务、智慧城市建设运营、实施城市红色大物业、区域产业协同发展等领域，率先尝试政企合作。
这项合作在碧桂园服务内部被称为“城市共生计划”，是把传统物业边界延伸至城市服务的一种跨界探索，目前已在遵义、开原、天津、山西等十余个城市落地。
“事实上，城市服务已逐渐成为物业行业的一片新蓝海。”李长江对中国城市报记者说。
城市服务大步快跑
“今年上半年与以往任何年份都有所不同，我们遭遇了疫情的巨大挑战，但在这种情况下碧桂园服务仍保持了高速增长。”李长江一句简单的总结概括了今年上半年的答卷。
8月26日是碧桂园服务发布中期业绩报告的日子。报告显示，上半年该公司实现总收入62.71亿元，同比增长78.4%；毛利23.33亿元，同比增长69.3%；净利润13.35亿元，同比增长61.6%；股东应占利润13.15亿元，同比增长60.9%。
物业，无疑是今年最受瞩目的领域之一。据不完全统计，今年以来物业股累计上涨近50%，远超热门的医疗和保健行业，甚至有5家物业股涨幅超100%。
资本热捧的背后，也让更多人思考物业行业的未来。进军城市服务，能否打开一扇新大门？
言下之意，是把一个城市的公共空间与公共资源整体看成一个“大物业”，像管理小区一样去管理城市。
这尚属一个崭新的概念。记者注意到，今年以来碧桂园服务已在城市领域频繁发力，如中标山西省寿阳县项目，并达成了与大连金普新区、天津军粮城及衢州交投集团等的战略合作。
而2018年11月与开原市政府的一次合作，被视作碧桂园服务在进军城市业务的早期试水。
虽然年报中尚未体现城市服务在碧桂园服务的整体收益情况，但从合作效果来看，双方应该是满意的。
比如数月内，在铁岭全市的市县区城市环境考评中，开原市从过去第八名上升到连续四个月全市第一名。在此期间，开原市建成落地了智慧城市运营平台，实现环卫、绿化、路灯管护的信息化管控手段，对作业场景、作业人员、机械车辆设备进行智能管理，告别了垃圾围城。
城市需要什么样的服务商
一方面，交通拥堵、垃圾围城、资源紧缺……这些多年来被群众诟病的“城市病”依旧是当前城市管理的“拦路虎”，精细化整治“城市病”是城市管理者亟需解决的重要课题。
另一方面，城市服务在物业公司看来是没有“天花板”的市场蓝海。
事实上，围绕城市业务，除碧桂园服务外，近年来已有万科物业、雅生活、保利物业、龙湖智慧服务等多家物业企业争先试水，甚至进行了与城市相关的更名。
“在城市服务这个新赛场上，创新服务模式、成熟的运营经验是物企能否快速拓展的关键要素。”李长江说。
他把公司定义为新型城市治理公共服务的探行者。具体来说，就是利用物联技术和AI工具，实现集约化、专业化管控，逐渐连接起一个个孤立的社区服务中心，将它们转化为城市运营中心和网格化分布的城市服务驿站，以此适应城市超大尺度空间的场景服务。
这就把物业服务边界拓展到了更广阔的领域，打造城市服务生态价值链，最终提升城市文明环境、生态环境、社会环境，为许多城市管理者一体化高效解决城市治理难题。
那么，从社区到城市，城市究竟需要什么样的物业服务？
在李长江看来，首先是要能满足城市发展需求。目前城市之间的竞争日益加剧，同时城市治理涉及多元业态、场景，其对运营及服务水平的要求也越来越高；且不同城市在不同发展阶段也会有不同的服务需求，需要考虑综合服务方案。
此外，物企自身要具备经验和实力。从社区到城市，意味着更多元的服务人群、服务场景、服务需求，这要求物企具备过硬的服务能力。
物管的大时代
也是大物管的时代
近年来，物业登台，逐渐成涉房企业上市的新风口。但“对母公司过度依赖、高收入低毛利率”等问题也长久困扰着整个行业。如何看待物业公司的上市潮？
一方面，李长江认为，物业行业所满足的需求是持续、抗周期的。
首先，过去房地产增长非常快，未来将迎来交付面积的激增；第二就是城市化和城镇化，城中村改造、农民进城、学生工人等落户置业的需求都将转化成城市人口的扩张、城市面积的扩大，这些都会带来大物业管理的相关服务需求；第三是美好生活消费升级，产生了物管一些新业务的驱动。
与此同时，这是物管的大时代，也是大物管的时代。
他判断，如今物管服务的外延也正在变化、放大：从对房屋建筑管理扩展到对人的生活和资产的打理，以及随之渗透进去的对美好生活的服务。未来更可以为商业社会提供设备设施管理、资产增值等专业服务。
另一方面，近两年物业价值开始得到越来越多的认可。
“买房看地段”一直以来是传统的置业观念。事实上，好的房子配套需要有好的物业管理和服务，这也是房子保值、增值的观念。但在以往，多数小区的物业服务相对隐性，长远的价值眼前也难以看见，所以业主们多少会缺乏对物业的感知。
而随着行业不断升级发展，以及受今年疫情的影响，物业的重要性进一步凸显。特别是在社区防疫下，李长江认为，物业服务从“幕后”走到了“台前”。比如好的物业服务可以在关键时期坚守一线，守护社区安全；可以在出门不便时跑腿代购、买菜送货。
眼下，与城市服务类似，社区的增值服务也被认为是拥有广阔想象空间的物业蓝海。
“如果物业服务是万亿级蓝海的话，物业增值服务拥有更大的想象空间。”李长江说。
这项最赚钱的业务颇受碧桂园服务重视，目前共包括六项内容：家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及以及园区空间服务。
这一方面源于其较高的毛利率。以碧桂园服务为例，2020年上半年业绩报显示，其在社区增值服务的毛利率远高于主营的物业管理服务的毛利率。
另一方面，其收入的增长速度也颇快。半年报数据显示，碧桂园服务上半年实现社区增值服务收入约为6亿元，同比增长96.2%。
虽然行业在此方向上的探索已久，但记者注意到，目前社区增值服务在整体物业公司中的收入占比仍然较低，基本不超过10%。
对于碧桂园服务来说也不例外。截至今年上半年，社区增值服务占公司总体收入比例为9.6%，但增速较快，较去年同期上升0.9个百分点。
这也从另一层面印证着，物业行业尚有很大的增长空间有待挖掘。
“这是资本和行业企业意识觉醒的时代，行业的广度、深度都没有边界，短期内看不到天花板。而资本市场对物业上市公司看高一线，也是基于这些判断。”李长江说。
