物管“堵点”须靠基层治理体系打通

　　电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……在很多城市社区，物业管理都是老大难问题。有些小区的物业服务质量低下，与业主矛盾重重，龃龉不断；有些小区甚至没有物业服务单位，或者物业服务处于瘫痪状态，影响居民权益，拉低居民幸福指数。

　　近期，为打通物管“堵点”，全国多地物业管理条例陆续出台、修订或征求意见。地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方，引发民众的广泛关注和深切期待。

　　针对各地的物业管理立法动作，笔者认为，打通物业管理“堵点”，亟需基层治理体系积极介入。目前，很多社区居民都缺乏参与社区管理的积极性，再加之现行《物权法》《物业管理条例》设定的业主大会、业主委员会等组织的成立门槛过高、运行程序复杂——业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，决定相关事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甚至需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意——以至于很多小区开不成业主大会，连业主委员会也没有。

　　以北京市为例，数据显示，北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会。业委会成立难、覆盖率低，业主如同一盘散沙，难以起到共同管理社区物业的责任。即便某些社区有业委会，其履职表现也难如人意，无法充分凝聚代表业主的意见，导致物业单位常常“喧宾夺主”。

　　实际上，完全靠业主自我组织、自我管理、自我服务，难以支撑社区物业管理的有序高效运转。针对很多社区存在物业管理难题，以街道办、居委会、社区机构为主的基层治理体系应该有更主动的求解意识和干预动作。

　　一是应该主动组织、指导、帮助各社区召开业主大会、选举成立业委会等自治机构，推动协调居民自治机构按程序运行；二是对于居民自治机构难产的社区，由基层治理体系临时代管，或指定部分业主牵头成立临时物管会，对接物业管理单位，履行物业管理职责，维护社区生活服务秩序和居民权益，待居民自治机构产生后，临时机构再退出；三是对居民或居民自治机构与物管单位之间的矛盾，基层治理体系应有调处机制，避免因矛盾激化影响物业管理正常运转；四是指导社区依法梳理相关矛盾问题，该报告有关部门解决的就及时报告（比如私搭乱建、消防通道被占等），该在内部化解的，就启动内部处理程序（比如电梯修理、维修基金使用等）。

　　除了上述建议，各地在立法时还可对业主委员会的法人资格赋予进行探索，有了法人资格，业委会运行将更加稳定、高效，也具备了与开发商、物业公司等依法博弈的权利。浙江温州已经就此进行了试点操作，取得了很好的效果。同时，降低业委会、业主大会的成立门槛、决策门槛，减少运行程序，也是打通物业“堵点”的立法修法当务之急。