上一版
放大
缩小
全文复制“通过各方面调查显示，现在制造业企业、特别是服务业企业面临两大突出困难：一个是房租成本，一个是用工成本。”4月14日，国务院总理李克强在国务院常务会议上表示，“要抓紧研究出台更多有针对性的政策，帮扶制造业和服务业企业缓解房租、用工等成本压力，助力企业尤其是大批中小微企业‘扛’过难关。”
减免租金，企业行动最早。记者注意到，早在今年1月26日，保利商业就宣布为全国旗下22家购物中心品牌商户减免6天租金，成为首个提出扶持政策的国有大型企业；1月28日，万达商管集团也宣布对全国所有万达广场商户实行一个月的租金及物业费全免，预计减免金额达30—40亿元。随后华润置地、富力、新城控股、中国金茂、华侨城、龙湖集团等几十家公司陆续跟进，发布不同程度的减免租金措施。
与此同时，截至目前，全国32个省(自治区、直辖市)也都相继出台了疫情期间房租减免政策，助力中小企业。
但中国城市报记者近日在北京走访中发现，各企业虽陆续复产复工，写字楼、商铺等商业地产市场仍尚未回暖，一方面业主正忍痛下调租金吸引租户，另一方面中小企业依然不断清租离场。
北京西南四环：
“上班坐电梯基本不用等”
“最近一个月总能看到别的楼层有公司在搬家。以前上班坐电梯要排队，现在基本不用等了。”王先生的办公地点在北京市丰台区西南四环的国际大厦，他告诉记者，楼下经常能看到各种招牌的搬家公司，相比去年，周围3栋办公楼都冷清了不少。
房租与人员成本，或是让这些企业离场的主要原因。
中欧商业评论发布的《清华、北大联合调研995家中小企业受新冠肺炎疫情影响调查》数据显示，有超过60%的企业的现金流撑不过两个月，超过80%的中小企业现金流撑不过三个月。
在疫情影响期间，中小企业面临的主要支出压力通常来自员工工资及五险一金，占比62.78%；其次是租金，占比13.68%。
即使是作为物业方，企业也不得不采取下调租金、阶段减免等手段吸引租客。
“疫情期间签约免租半个月，来现场看完价格还可以商量。”4月16日，北京市东五环小郊亭桥附近的一位办公楼招商人员告诉中国城市报记者，周边园区的办公楼租金价格已经由去年的每天3.5元/平方米，降到目前的每天2.8元/平方米，降幅达20%。
以一套100平方米的办公室为例，现在的月租金为8400元，而去年则至少需要约1.1万元/月。
该招商人员表示，办公楼里很多是今年新退租的。虽然北京目前大范围租金普遍都下滑了，但降的幅度和租户心里预期不对等。
他告诉记者，国贸很多写字楼租金原来是每天7—8元/平方米，现在已经降到极限每天约5元/平方米，但是用房企业经过疫情可能能接受的成本只能到3元/平方米。“所以，现在很多高租金项目客户流失率也很大。大物业招商压力大，集团财报压力也大。”上述招商人员说。
在北京，写字楼市场的确尚处于冰冻期。高力国际日前发布的报告显示，2020年第一季度北京甲级写字楼租赁交易活动普遍处于暂停或延迟的状态。今年前3个月，北京市场的净吸纳量创历史新低，跌至-81000平方米，而这也是北京第一次出现连续两个季度的负净吸纳量。
根据报告，大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。
在正常的市场环境下，这些新增空置面积本会在很大程度上被新租面积抵消，但受疫情影响，这部分面积却无法被需求所吸纳。
在此背景下，北京甲级写字楼空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到了16.7%。同时租金处于下调通道，北京全市平均租金同比降低2.5%，跌至每月373元/平方米。
中小企业及业主方压力更大
虽然以北京为代表的写字楼市场租金整体下滑，但在高力国际华北区研究部董事陆明看来，这不可一刀切地来看待，因为在疫情发生前，北京写字楼租金就已经处于下滑通道。
“这是由于北京正处于供应高峰期。”陆明对中国城市报记者表示，如以中国尊为代表的CBD、丽泽商务区等在近几年还不断有新增写字楼入市，在需求增加较少的情况下，空置率就会逐步攀高。
他预计2020年依然是北京供应高峰年，整体空置水平可能会进一步突破20%。但同时，陆明认为高租金的写字楼目前并没出现大量客户流失，特别是像国贸、金融街这类租户，自身的抗风险能力、现金流管控水平较高，租约也相对稳定。
“目前感受到压力较大的，是品质较低的写字楼业主，中小企业是他们主要的租户方。如果遇到集体退租，影响就很大。不过，北京写字楼租金在全球都属于较高的，租金下降可以从一定程度上缓解企业的成本压力，特别是在疫情发生之后。”陆明说。
受影响的不仅是办公楼。当城市按下“暂停键”，待入市购物中心的开业时间节点也都被迫顺延。
据联商网零售研究中心统计，今年一季度全国新开购物中心数量创新低，比去年同期下跌65%。2月和3月两个月份更是零开业，这也是一季度开业量走出新低的主要原因。
同时，一些主要依靠“二房东”模式的长租公寓也在今年陷入资金链紧张的困境，即使是在美股上市的两家明星企业也未能幸免——蛋壳公寓被曝在疫情初期吃差价，青客公寓也在近日被指拖欠房东房租。
不过对于共享办公，疫情却似乎成了一把“双刃剑”。一方面运营企业背负着租金压力；另一方面，灵活办公成为一些中小企业退出传统办公楼“自救”的新趋势。
CBRE世邦魏理仕自2020年3月24日启动的一项亚太区租户调查显示，疫情期间，超过九成的中国内地企业采用居家办公。此次疫情或将促使租户办公习惯发生变革，约73%的受访者表示将增加采用灵活办公的方式。
各省市免租对象
仍多为国企用房
事实上，减免房租成本，已越来越多地被各省市列为重点扶持政策。
4月17日，北京市发改委员会主任谈绪祥就表示，将符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，房租减免政策实施时限延长2个月（至4月底）。
记者梳理发现，目前各省市新政对满足条件的企业给予的房租减免幅度各有不同，减免1—3个月租金的居多。其中，减免力度最大的是湖北省，3个月房租免收、6个月房租减半。
同时，多数地区要求承租人为中小企业。部分地区则对行业作出明确规定，如河北省面向餐饮、住宿、百货业的中小企业，广西省面向商贸服务企业。
不过，我国各地的免租对象多为国有资产类经营用房；实际操作中，惠及民营企业的多只停留在贷款、税收、财政补贴等政策上。
如山东省规定，对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的省级创业孵化示范基地、示范园区，给予最长3个月的运营补贴，补贴标准为减免租金总额的30%，最高50万元。
其他措施还包括对小微企业和个体工商户减免增值税、信贷支持、住房公积金缓缴、降低企业用电用气价格等。
“但这些输血式措施都治标不治本，真正让企业纾困的是恢复生产，尽快从产业链、供应链等方面的关键环节进行疏通。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林说。
盘和林在接受中国城市报记者采访时认为，当前最重要的，是探索和设计各行各业如何在疫情防控常态化下开展正常业务。此外，在健康防疫方面，各行业也要更多使用类似健康码的技术手段，让社会更开放、运行更安全，这样才能让大家敢于消费、敢于正常工作。
他预计，复工复产后的企业房租压力还会继续存在，可能会持续几个月甚至半年，但房租不可能一直减免下去。根本上说，还是要扩大需求。比如城市当前发放的消费券，通过杠杆作用是能促进消费的。
同时他提醒，企业要转换思维，拥有现金流和让自己“活下去”为王。这时不要再计算成本、盈利等，只要有续命的现金，甚至亏一点都是可以的。“‘留得青山在，不怕没柴烧。’这个理念现阶段还是要有的。”盘和林说。
