大半房子卖给了三、四线城市

　　去年以来，房地产市场调控加码，但头部企业的表现依然抢眼。

　　3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院联合发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年，百强房企的销售总额和销售面积迎“双丰收”，同比增长幅度皆达30%以上，分别为87239.1亿元和66244.5万平方米；而这些销售额，45.2%由三、四线城市贡献，接近半壁江山。

　　此外，中国城市报记者注意到，2018年排名前100的房企销售额已占到市场总量的58.1%，首次超过一半以上。

　　这意味着，沿用传统“高杠杆”运行模式发展的中小型房企，将逐步进入“寒冬期”，面临“大鱼吃小鱼”的生死考验。

　　近十六年百强房企总资产翻了七十六倍

　　“从2003年到2018年，百强企业总资产的均值变化非常大，从只有27亿元，到现在超过2000亿元，翻了76倍——这个增长在其他行业是基本看不到的。”全国政协委员、中指研究院院长莫天全分析。

　　实现跨越式增长的还有市场占有率和营业收入。16年的时间里，百强房企的市场占有率从14%提升至58%；营业收入也从2003年的不到10亿元，达到2018年的486亿元。

　　不过，即使是品牌房企，稍有不慎就可能掉队。纵观16年前的百强名单仅有18家还在榜单中。

　　对于2018年的业绩增长，报告分析，这是由于去年以来，部分企业结转的多为早期拿地项目，土地成本控制合理，产生较大盈利空间，因此净利润增速高于营业收入增速，实现规模效益。

　　去年六成五的房子都卖在三、四线城市

　　另一方面，记者注意到，随着城镇化红利不断释放，三四线楼市成为百强房企业绩增长的主要来源。

　　全国住房销售面积的统计数据显示，2018年三、四线城市占比约为65%，二线城市占比达32.5%，一线城市只占2.5%。

　　目前城市分化加速，2019年，一、二线与三、四线的楼市走势将如何？对此，实地集团副董事长马立强认为，不应用传统的方法判断城市活力，而是要通过经济成长性、人口增速、人口年龄结构、人均可支配收入等统合评判。

　　“比如河南周口有860万人口，湖北襄阳有600万人口，河北保定有1000万人口，这都是传统的三、四线城市，但人口基数足够大、人口结构上足够年轻，所以我们认为这些地方的购房需求将非常大，同时城市经济增长也会非常快。” 马立强对中国城市报记者表示。

　　此外，更多企业开始围绕核心城市群布局。根据报告，2018年排名前五十的企业都布局在主要的城市群，销售贡献占比达到了72%。

　　房企扎堆 等待大湾区利好持续释放

　　土地是房地产的重要生产资料。尤其随着粤港澳大湾区上升为国家战略，一些提前布局的企业也因此拿到了白银时代的入场券。

　　众多房企2018年财报于近日陆续披露，中国城市报记者了解到，此前深耕珠三角区域的碧桂园、龙光地产、佳兆业等企业，在粤港澳大湾区的土地储备货值已超过3000亿元。

　　“粤港澳大湾区的经济总量已经占到全国的1/8，而佳兆业在大湾区的土地储备占到总量的60%，货值约为3000-4000亿元；如果算上城市更新项目，还有三四万亿元的土地货值。”佳兆业集团经济研究院院长刘策在接受记者采访时表示，虽然调控尚未松绑，这些土地储备也让他们心里有了“底气”。

　　马立强也看好粤港澳大湾区。13年前，实地集团在广州起家，作为百强黑马，他透露，目前公司已布局全国23个城市，其中粤港澳大湾区的货值占比最大。