住宅“双限”政策迎3周年 通州楼市难现大热

　　6月21日至7月20日，随着《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案（以下称规划草案）向社会启动公告，通州的发展备受关注。

　　与此同时，通州住宅“双限”政策也即将迎来3周年。

　　时光追溯到2015年8月14日，北京住建委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在北京限购政策的基础上，要求通州执行“3年双限”：对于非京户籍和在京有一套住宅的京籍已婚家庭购房，都需要近3年在通州连续纳税社保或个税。

　　今年以来，通州的房地产市场发生了哪些变化？未来走势如何？中国城市报记者进行跟踪报道。

　　通州楼市：乱象与红利并生

　　日前出台的规划草案提出，到2035年，北京城市副中心常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地控制在100平方公里左右，地上建筑规模约1亿平方米。

　　在住房保障方面，草案指出要完善租购并举的住房体系，以职住平衡为导向，新增住房约18万套，适当提高以公租房为主的保障性住房和以共有产权房为主的政策性住房比例，动态调节住房供给。

　　然而，这也让一些房地产经纪机构嗅到“商机”，开始借草案进行话题炒作、哄抬房价、违规租赁等。

　　就在规划草案发布的第二天，北京市住建委就已会同通州区住建委组成联合检查组，对通州区重点区域开展了房地产经纪机构专项执法检查。

　　检查中发现，北京麦田金隅花石匠店、金策宇成工程管理（北京）有限公司、北京天恩利未房地产经纪有限公司、北京天弘嘉润房地产经纪有限公司等，分别存在无照经营、超范围经营、未按规定记录业务、涉嫌擅自发布房源信息等行为。

　　而今年6月底，通州永乐店生态科技小镇附近，石榴置业旗下的K2十里春风项目也曾传出“因降价被围，数十名业主要退房”“房价从开盘4万/平米跌倒2万/平米”的退房风波。

　　“围攻售楼处的并非K2十里春风业主，而是另外一个商办项目，传闻并不属实。”石榴集团品牌总监徐振峰在接受中国城市报记者采访时指出。

　　徐振峰认为，网传K2十里春风项目“降价”现象，是由于首次开盘的东区与目前销售的西区产品社区配套不同，加上环京楼市价格波动，所以存在合理范围内的价差，实属正常现象。

　　上半年楼市回顾：

　　北京低迷 通州回暖

　　今年上半年，在楼市调控的重压之下，北京住宅市场遭遇寒流，新建住宅数据依然是多年历史最低，总体成交量继续低迷。

　　据北京市住建委数据显示，北京1-6月楼市成交量共计7160套，环比下降37%，同比下降26%；供应量共计9438套，环比下降2%，同比下降24%。

　　在供应量和成交量双双下降的趋势下，成交价格出现扭转式下调，幅度达到12%，成交均价下调到48022元/平方米。

　　而在这期间，通州市场却总体呈现复苏态势。链家贝壳找房的数据显示，春节后通州楼市均价开始止跌微涨，到今年6月均价涨幅收窄，环比基本持平。

　　从成交量来看，2018年上半年，通州区二手房的成交量环比增加79.9%，同比增加了28.7%。

　　贝壳找房分析师许小乐在接受中国城市报记者采访时指出，2018年前5月通州区市场的复苏，有多方面原因：首先，调控后通州区以20%的累积跌幅居13区首位，均价的大幅下跌降低部分购房者入市门槛，需求开始返场；其次，年初银行流动性相对宽松，信贷环境比2017年有所改善，推动需求入市；此外，每年3-4月份都有一波需求集中入市，3月通州区成交量就环比增加了131%。

　　不过，许小乐也指出，今年6月开始，通州楼市也开始迎来拐点，成交量结束此前上扬态势，环比减少14%。

　　许小乐认为，这首先是5月末北京首套房贷主流利率继续上浮至基准利率的10%，购房者成本进一步增加；其次是需求在前期集中释放，市场供需显现疲态，成交缺乏支撑，进而均价亦难以大幅上涨，预计后期量降价稳。

　　值得注意的是，到今年年8月，通州区在2015年启动“双限”政策将满3年，市场是否会迅速回暖？

　　对此，许小乐持否定态度：“调研显示，目前市场上这种情况较少，且新增客源量的下滑（6月链家通州新增客源量环比下滑15%）也验证了这一点。”

　　副中心商业冲击北京CBD

　　或为“多虑”

　　近年来，作为国家战略高地，通州一直被寄予厚望。

　　从2012年，通州被明确定义为城市副中心，并形成“一核五区”规划格局，到2016年，通州全境纳入“北京城市副中心”建设范围，再到2017年《北京城市总体规划（2016年-2030年）》明确提出，北京城市副中心承担着示范带动非首都功能疏解和推进区域协同发展的历史责任。

　　此外，在京津冀协同发展大格局下，北京城市副中心通州的建设与雄安新区建设将共同形成京津冀协同发展“一核两翼”的空间格局。

　　随着打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区的落实，北京的经济中心、文化中心、高端的医疗配套等逐步完善，城市公共服务水平的提升，通州区域居住价值被外界看好。

　　“即便在限购下，未来通州住宅市场的价格仍有较大的上升空间。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为。

　　而针对通州的商业办公写字楼市场，魏东在接受中国城市报记者时表示，并不十分看好。“按照原来的预想，北京市政府的搬迁将会给大批市属企业带来联动效应，但目前通州已经建成的写字楼有多栋在售，其目标买家大多是市属金融机构和企业，可以拿出来出租的品质好、产权统一的写字楼项目凤毛麟角。”

　　魏东指出，一方面，规划对于搬迁至通州的企业种类有基本限制；另一方面，在北京的土地交易中，2017年通州商用土地仅成交一例，这意味着未来通州核心区可供建设的商业项目将会非常有限。

　　“未来城市副中心，将不会形成类似CBD这样的商务中心。原本对于通州有可能对北京市写字楼市场造成冲击的看法，目前看来是过虑了。”魏东说。

　　下半年预计量降价稳

　　通州楼市春风暂歇？

　　进入2018年下半年，通州的房地产市场将表现如何？接受中国城市报记者采访的多位业内人士均表示，因新增供需增长乏力，市场将不会出现大幅升温，预计量降价稳。

　　在需求方面，虽然“双限”政策3周年将迎期满，部分购房资格释放拿到通州入场券，但这个数量总体较小；且随迁通州的政府机关、重点企事业单位人员，多数户籍并未落在通州。

　　在供给方面，近几年通州不但没有新的商品房土地入市，就连大热的限竞房土地也不见踪影，只有少量的共有产权房新增供地，与北京其他区域相比形成巨大反差。

　　我爱我家数据显示，今年上半年，通州土地0供给，土地成交仅1宗，建设用地面积的成交量为3.92万平米，处于北京各区低位。

　　通州区住建委副主任吴殿东此前也曾指出，通州现在的住宅库存不多，去化周期非常短，需要尽快增加住房供给，用以平衡供需矛盾。

　　为此，通州区住建委梳理了30余个潜在供应项目，即“拿地未开工”和“开工未入市”的，对于具备开工条件的项目要督促尽快开工形成投资；对于具备入市的住宅项目要督促尽快入市形成供应。