SOHO中国“卖卖卖”按下暂停键

　　近两年执着于“卖卖卖”的SOHO中国董事长潘石屹，正式为旗下的物业出售进程按下了暂停键。

　　3月20日，潘石屹在SOHO中国2017年业绩发布现场表示：公司近期将不再会有物业买卖动作，资产调整已经完成。“卖出的都是非核心资产，留下的资产全部非常优质。”

　　租金收入同比上升11% 

　　2019年所有自持项目将完工

　　SOHO中国认为，2017年，在中国经济整体稳中向好的宏观环境下，公司在租项目整体出租率和租金水平依然稳步提升，全年共实现租金收入约人民币16.69亿元，同比上升约11%。

　　记者在现场拿到的业绩报告显示，2017年，SOHO中国的营业额约人民币19.63亿元，同比上升约24%；净利润约人民币47.33 亿元，同比上升约 420%。

　　其中，2017年新近启动出租的SOHO天山广场，到年底出租率达64%，其他物业稳定运营，平均出租率达97%。此外，SOHO中国的物业租赁毛利率约为80.5%，2016年约为79.7%。

　　面向2018年，SOHO中国管理层预计，公司整体的租金收入还将至少同比增长10%。

　　SOHO财务总监兼执行董事唐正茂认为，长远来看，SOHO中国的物业出租毛利润率或可达到85%。目前的在租物业还未全部成熟，且仍有两个项目未交付。

　　业绩报告显示，这两个在建项目，分别是北京的丽泽SOHO和上海的古北SOHO，预计到2019年中，SOHO中国全部的自持项目都将完工。届时，公司持有的物业总建筑面积将达140万平米。

　　另一方面，SOHO中国的负债水平和借贷成本依旧处于较低水平。截至2017 年末，净借贷占归属公司股东权益的比率约为 51%，债务融资成本进一步降至约4.1%。

　　潘石屹：卖卖卖的脚步已暂停

　　在SOHO中国看来，过去一年资产荒的大环境仍未改变，优质商业资产价格持续保持高位，而租金回报率较低。

　　遵循低买高卖的市场原则，继2016年出售SOHO世纪广场后，2017年，SOHO中国再度以人民币35.73亿元和人民币50.08亿元的资产价格，通过股权转让的方式整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

　　据SOHO中国透露，整售的两个资产价格分别高于项目成本53%和85%，且分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%，毛资本化率约为3.6%。虹口SOHO 和凌空SOHO在出售时均为满租，已处于成熟稳定运营状态。

　　“这两个项目的成功出售 再次向市场证明了SOHO中国自持办公物业的高质量、高流动性和高价值。”潘石屹说。

　　不过，眼下的潘石屹却突然宣布“不再卖了”。

　　“到现在为止，我们的调整已经完成，销售出去的都是非核心资产，留下来的资产都是非常优质、不能够替代的核心资产。”潘石屹透露，目前，这些核心资产在账面的评估值，都要比市场上的资产价值要稳定。

　　年底SOHO 3Q规模翻一番 

　　或达5万个工位

　　值得注意的是，被SOHO 中国视作转型后的核心业务——共享办公平台SOHO 3Q，自去年8月开始，已从北京、上海开始“走出去”，在新一线城市稳步扩张。

　　业绩报告显示，截至 2017年末，已运营的 SOHO 3Q 平均出租率约 87%。目前公司已在北京、 上海、杭州、深圳和南京拥有 26 个 SOHO 3Q 中心，共计约 2.6万个工位。

　　“我们即将还要签的很多城市，包括成都、重庆、武汉、广州等，都很快要扩张到。”唐正茂透露，在SOHO 3Q经营达到稳定状态时，利润率可以到达20-25%。

　　她分析，在过去2-3年中，SOHO 3Q非常注重标准化的管理，只有做到标准化，才能够快速扩张，且保持品牌强大。“简单的一个比喻就是，任何人都可以开咖啡店，但是星巴克不是每个人都可以做成的。”

　　如今，SOHO 3Q正准备加速跑，快速扩大规模，且这个目标已有具象数字。

　　“2018年底，工位数将在2017年的基础上提升一倍。”潘石屹透露，成立两年多以来，累计已有4200家企业，超过7万名用户入驻SOHO 3Q。“肯定可以达到（这个目标），甚至超过。”

　　潘石屹认为，2017年的最大变化，就是把公司实行平台化的管理，下面的每一个资产管理公司，都成为以利润为核心的一个独立的核算单位。

　　他强调，每开辟一个新的SOHO 3Q，第一条件就是以利润为核心，而不能跟互联网企业一样只注重规模。“每一个3Q中心都要健康，健康的标志就是都要不断地盈利，这个模式和管理办法已经找到了。” 潘石屹说。