《珠海经济特区物业管理条例》3月15日起施行

　　近日，广东省珠海市人大常委会对外公布新近审议通过《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）。

　　《条例》提出要通过在业主组织中建立党的组织，开展党的活动，发挥党员业主的模范带头作用，从而保证和推动物业管理活动依法有序开展。首次以立法的形式规定，只要有10%的业主联名，就可以提议设立业主大会；小区内车库车位优先满足业主，当车位少于住房套数时，每户只能购一车位。对于日益普遍的房中房出租问题，条例明确规定，禁止擅自改变物业使用，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。

　　据悉，《条例》不仅是珠海有立法权以来，市人大常委会审议次数最多的法规项目，也是全国首个在物业管理领域对党建引领作出规定的物业管理法规。该条例自2018年3月15日起施行。

　　“物业管理工作是一个系统性工程，涉及部门多，关系千家万户。” 珠海市人大常委会副主任关英彦道出了五次审议背后的根本原因，“必须通过广泛深入的调研论证，确保条例有效平衡各方利益，形成最大公约数。”

　　2016年6月，珠海市政府常务会议审议通过《条例》草案，并提请市人大常委会审议。在条例审议期间，市人大常委会开展了一系列调研论证工作，实地考察20多个物业小区，先后召开70多场座谈会；通过各种形式直接听取150多名市人大代表意见建议；三次通过报纸、网站公开征求全社会意见；首次召开立法协商座谈会，听取市政协委员、各民主党派代表的意见建议。历时一年半，历经市人大常委会会议五次审议。

　　针对实践中业主大会召开难、表决难的问题，《条例》规定一是降低首次业主大会召开的门槛：占物业管理区域内业主总人数10%以上的业主联名可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。丰富业主委托参加业主大会的形式，业主可以委托代理人出席业主大会，可以建立楼长制，也可以成立业主代表大会。

　　“在前期调研中，我们发现基层业委会组织涣散。主要表现为组织召开业主大会、进行业主决策、监督等过程中存在难度，缺少基层核心力量推动这个组织正常运作。”珠海市人大常委会相关负责人说，发挥党员和基层党组织的引领作用可以有效地凝聚基层力量，从而打通社会治理“最后一公里”，是实现居民自治和社区自治的有效途径。

　　因此，《条例》明确提出，要鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责；加强社区党组织、居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

　　对于业主普遍关心的车库车位问题，《条例》规定新建物业出售时，车库、车位的数量与位置应当向业主公告，并在买卖合同中明示。车位、车库不计入投票权，但涉及车库、车位的维修、更新需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。

　　《条例》规定，禁止擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能；对房屋进行分割搭建，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将厨房间改为卫生间。

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业管理单位利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。