北京现首个“共有产权养老房”

　　随着“共有产权”在今年楼市走热，不少领域陆续传来试水消息。

　　12月12日，记者从北京市民政局获悉，北京唯一一个集中式居家养老社区试点项目——朝阳区的恭和家园，日前正式竣工并投入运行。

　　该“共有产权养老房”的模式为：按照企业与消费者5%和95%的比例，分配50年产权。同时，必须满足每间房入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。

　　目前，该项目的售价约为4万元/平方米，且不受北京现行普通商品房限购条件限制。

　　据悉，这是北京，同时也是全国范围内，首个面世的共有产权养老机构试点。随后，首批入住的老人将拿到由北京市发放的，第一批共有产权养老居室不动产权证。

　　不少接受记者采访的业内人士指出，从资产升值的角度来说，“共有产权养老房”将更考验运营方的后期管理能力。

　　可按市场价转让、出租

　　我国正面临老龄化压力。据国家发改委官员透露，2016年，中国60岁以上的老龄人口已经超过2.3亿。预计到本世纪中叶，中国将进入深度老龄化阶段，老龄人口可能达到4.8亿左右。

　　因此，积极探索多元化养老模式，上升为政府和社会多方发力的重点任务。据悉，从去年起，北京就已开始对“共有产权养老房”试点进行探索。

　　2016年2月，北京市民政局、住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。

　　根据上述方案，与市场上的共有产权住宅不同，共有产权养老设施的模式被定义为：居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。

　　如今，恭和家园作为首个成熟试点项目，正式对外浮出水面。双桥恭和家园运营方、乐成集团副总裁高峻松介绍，试点项目社区由：养老居室、公共空间和长期照料（医护）床位三部分构成。

　　“共有产权养老房”即指的是养老居室。在试点中，投资商永续持有每间居室5%的产权，剩余95%出让给居民。

　　同时，限定60岁以上老年人居住，入住后，每间养老居室每个月还需缴纳3000元服务费，老人将享有公共空间的使用、医护人员24小时响应等基础服务包。

　　不过，投资商持有配建的服务设施的不动产产权，规定不得分割转让。北京市民政局副局长李红兵特别指出：“配套约占总面积的40%医疗、护理、餐饮等公共服务设施，仍由企业持有经营。”

　　李红兵认为，与一般的养老机构不同，“共有产权养老房”最突出的特点就是消费者将拥有属于自己的产权。购买后将可按照市场价转让、出租，只要购买方、租户符合每户入住至少一名60岁以上老人的条件即可，企业方不参与收益的分配，居室的用水用电都按民用标准来实行。

　　同时，与普通住宅一样，老人的子女也可依法继承产权，如继承后家中无符合条件的老人入住，企业方可协助进行出租、转让等。

　　模式将推广至北京城市副中心

　　“共有产权养老房”另一引入注意的就是，不限购。

　　具体来说，购买者须符合为北京市户籍居民，或是“新北京人”——持有北京居住证、连续在京缴纳5年以上社保或者个税的其中一项条件即可。

　　北京市住建委房屋市场管理处处长倪娜表示，拥有“共有产权养老房”后，也不会影响继续购买普通商品房的资格；另一方面，已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买。

　　针对土地性质，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策。不过他也特别指出，购房者在不动产证办完后，可以进行抵押。

　　在付款方式上，据悉，除全款外，购房者也可以使用商业贷款，目前银行已确认可为购买试点项目的消费者提供十年、50%的贷款。

　　据悉，双桥恭和家园试点项目整体建筑规模为3.68万平方米，建有养老居室365套，户型在79-95平方米不等，售价约为4万元/平方米。项目于今年7月15日启动签约，10月正式竣工并投入运营。截至目前，一期已全部实现认购，认购签约养老居室143套。

　　李红兵透露，未来，北京将共有产权试点模式进行推广，引入北京城市副中心的配套城市设施建设，促进“职住一体、多代共处、医养结合、持续照料”的新型社区生活方式的形成。

　　业内：释放社会资本 物业略偏高端

　　“北京试点共有产权养老公寓项目，出发点是将市场化运作和社会公益价值保持等原则，结合在了一起。”易居研究院智库中心研究总监分析，过去单纯的养老公寓开发和持有，成本非常高。而目前推出带有销售性质的产品，则可以解决资金问题，节约的资金也可以真正用于后续的管理。

　　对此李红兵也指出，在过去的养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。

　　共有产权试点则释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。

　　而之所以采取企业拥有5%、个人拥有95%的比例，严跃进对中国城市报记者分析，实际上是为了最大限度地销售此类物业，以回笼资金。同时企业拥有5%的股权，在管理方面也有基础，能够对不恰当的物业转让进行干预。

　　不过，从投资收益角度来说，相对于普通商品房，“共有产权养老房”或许并无太大优势。

　　有业内人士算了一笔账：以试点项目4万元/平方米的售价算，一户79平方米的项目全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于50年购房人最少需缴款496万元，合6.3万元/平方米左右，较周边同类普通商品房的价格，差距并不大。

　　“从投资者的收益角度看，因为本身不限购，且此类房源本身也允许转让，实际上还是可以积极认购的。”严跃进同时指出，从管理服务费用来看，此类物业还是略偏高端。预计入住者的资金承受能力还是不错的，这也有利于投资收益的回笼。

　　不过，北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问张坤昱认为，“共有产权养老房”大规模复制的可能性不大。

　　她对中国城市报记者透露，试点项目由国有企业的老旧厂房改造而来，这也是全国范围内首个养老性质土地上，允许产权销售并且可持有不动产登记证的项目，这种特殊条件与机遇，在国内并不多见。

　　另一方面，至于是否有投资价值，张坤昱认为更多要看“共有产权养老房”运营方的后期管理能力。“如果未来运营得较好，资产也有一定增值空间。”

　　据悉，此次试点项目的运营方——乐成养老成立于2007年，也是国内最早一批从事专业养老服务的民营企业，项目覆盖北京、海南、浙江三地。2013年，旗下首个北京项目双井恭和苑被北京市政府确定为“医养结合”试点养老机构。运营5年来，在张坤昱等业内人士看来，其北京项目的效果还算“不错”。