楼市调控向三四线城市扩围

　　临近岁末，有关楼市调控的地方新策仍在密集出台。与以往不同，“一城多策”、以“限售”“租赁”为主要内容的差异化调控，成为当下的主旋律。

　　同时，楼市调控范围也从热点一二线城市，向三四线城市继续深入。

　　十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　中原地产研究中心的统计显示，今年以来截至目前，全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。其中，发布“限售”与“租赁”政策的城市均超过了50个，包括此前国家确定的12个租赁试点城市。

　　楼市下一步走势如何？调控是否会松动？房企又将如何布局？中国城市报记者展开调查。

　　山东17城市全部纳入调控 

　　“限售”蔓延至三四线

　　9月，出台房产新政52次；10月，超25城市发布房产相关新政34次，其中有20次和租赁有关——“金九银十”是传统房地产的销售旺季，而今年的调控政策，也在该阶段密集相伴。

　　进入11月，以山东为代表的多省三四线城市，也陆续迎来加码调控。

　　11月2日，东营、聊城开启楼市调控；6日，菏泽也加入调控队伍——至此，山东省17个地级市已全部纳入楼市调控。其中，个别城市甚至还出台了多份文件。

　　具体来看，11月新加入调控队伍的3个山东城市均对“限售”作出规定：在主城区，新购新建商品住房和二手住房取得产权证书后，至少须满2-3年才能上市交易。加上此前的青岛、济南、威海、滨州和德州，目前山东已有8个城市明确出台了“限售”措施。

　　11月15日，泉州出台福建最严“限售“令：要求非泉州户籍家庭和泉州户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品房，须取得不动产权证满5年后方可转让。

　　今年3-5月，厦门、福州、青岛等20余城在楼市调控政策中首推“限售”措施；9-10月，南昌、长沙、重庆等10余城升级楼市调控，限售措施再度频现。如今，“限售”已更多蔓延至三四线城市。

　　“限售事实上，就是楼市的去杠杆政策，使购房者必须以自用为目的配置资金。” 中原地产首席分析师张大伟分析，大部分城市目前限售时间都是2年，也就是在这些城市买房后，最早也要2020年才能再上市。

　　张大伟对记者表示，这种“限售”明显打击了投机和投资需求，使房地产的投资属性降低，影响了短期获利的可能性，对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大。

　　各地出让租赁土地

　　累计超500万平方米

　　另一方面，“多主体供给”的住房制度框架正日趋完善。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，十九大以后，原来“ 双体系 ”的住房框架，会不断演变为“三体系”的供给模式：

　　第一，商品住房，重点体现为中小套型政策和全装修房屋交付模式的落实上；第二，保障房，重点体现在包括共有产权住房等房源的创新上；第三，租赁住房，即机构经营的市场化房源成为政策支持发展的产品。

　　尤其在租赁端，今年截至目前，全国多城市出让的租赁土地总面积已累积超过500万平米——若按照平均60平米/套计算，意味着直接提供的可租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

　　这场规模浩大的租赁浪潮在全国范围内迭起，不少城市明确对数量提出要求：如杭州提出，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点；成都和沈阳均提出，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

　　在金融方面，上海、杭州和武汉提出推进房地产投资信托基金（REITs）试点政策；成都和杭州提出支持金融机构向符合条件的住房租赁企业提供发行债券、票据、不动产证券化产品等服务。

　　租赁市场成“蓝海”，房企也纷纷试水。据克而瑞研究中心统计，全国排名前30位的开发商中，已有60％以上开始布局长租公寓市场，旭辉领寓、龙湖冠寓、万科泊寓等已形成一定规模。

　　“今后租赁市场确实将成为主流。”在接受中国城市报记者采访时，新城控股高级副总裁欧阳捷分析，大力发展租赁住房，在解决当地城市的供给缺口的同时，还可以吸引大量年轻人，从而保证了城市活力。此外，这对平抑房价也有重要作用。

　　欧阳捷把当下的楼市归纳为“限制性发展”的新周期。如今，都市圈成为城镇化的新引擎，大城市房价的吸引力在逐步下降。

　　“目前，楼市调控范围不仅限于一、二线城市，更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容也从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。”欧阳捷说。

　　龙头房企多数已完成全年目标

　　然而对于龙头房企来说，2017仍将是一个丰收年。

　　今年10月的数据显示，包括碧桂园、恒大、万科、融创等企业公布的销售业绩，均已经超过了2016年全年。其中，碧桂园4847.7亿元的销售额位居榜首，同比增长了79%。

　　截至10月，40家房企合计销售达到了3.64万亿，同比涨幅达到了41%。相比2016年同期的25845亿，多卖了10551亿。

　　“因为过去2年多的楼市火爆，2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。”张大伟分析，目前，房企年度目标平均已完成超过90%，部分房企已经完成年度任务。

　　张大伟指出，从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企，业绩多为正增长。

　　大房企因为资金成本、布局合理等优势，上涨速度更加迅速。同时，增加现金流和降低融资成本，亦是对抗市场下行风险的利器。

　　欧阳捷也对记者表示，随着房地产行业的集中度加剧，未来将更多呈现“大鱼吃小鱼”的局面。

　　他指出，排名前20强房企的销售占比，目前已达到行业总量的25%-30%；预计到2020年，这个占比将扩大到70%-80%。“有规模才有利润，大家都还在抓紧跑马圈地。”

　　四季度房价还将保持稳定

　　如今，随着分城调控继续深化，反映到房地产开发投资和销售增速上，也呈现双双回落。

　　11月14日，国家统计局发布的数据显示，2017年1-10月份，我国房地产开发投资90544亿元人民币，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点；1-10月份，我国商品房销售面积同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华指出，自2016年四季度“因城施策、因地制宜”的调控政策实施以来，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落，9月份的环比全部下降或者持平；同时，同比涨幅多个月持续回落。

　　“三四线城市出现类似特点，环比涨幅也在回落。” 刘爱华指出，目前房地产去库存确实取得了较大成果。10月末全国商品房待售面积下降10%以上。

　　对于接下来的房地产市场，刘爱华认为还将保持健康发展。尤其今年以来，北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将带来供需的继续改善。

　　“我们预计，今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势，全年房地产市场将保持平稳运行的态势。”住建部部长王蒙徽表示。

　　王蒙徽透露，住建部门正在研究建立房地产统计和市场监测预警的指标体系，目的是加快建立市场预警机制，加强监测和分析，指导地方保持房地产市场平稳。