第二轮“限售”背后的楼市思考

　　9月22日-23日，重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳等8城先后出台楼市新政，其中，限售成为本轮政策的主要特征。

　　从限售政策发展轨迹来看，自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后，有不少城市陆续加入这一限售队伍，开启了第一轮楼市限售，如北京（企业产证满3年）、承德、青岛、保定、济南、西安等。

　　截至9月24日，全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

　　上海、深圳等核心城市或跟进“限售”

　　从各城市楼市“限售”内容来看，3月30日广州出台新政规定，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。 

　　再比如3月24日，在住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易；5月20日，长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。 

　　9月底第二轮限售的城市中，重庆、南昌、南宁要求住宅取得不动产权证满2年之后才被允许上市交易。贵阳限售表示新建商品住房3年内不可转让。石家庄则要求新购买的住房以网签时间为准5年内不得转让。

　　而最为严厉的限售则来自保定和珠海的地块限售条件。以保定为例，2017年5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30号土地备受业内关注。在该地块“出让须知”中看到，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。 

　　如今，厦门等44个城市楼市“限售”政策后，其他城市尤其是上海、深圳等是否会效仿？

　　笔者认为是肯定的，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中，今年市场仍存在反弹情况，那么“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，上海、深圳等这些核心城市也不例外。这些政策内容包括限售、打击消费贷等措施。

　　“限售”时间并非任意制定

　　此外，为何这一轮楼市“限售”政策中，时间上规定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”？ 

　　笔者认为，“限售”时间并非任意制定。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年，在下行调整周期内，面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。 

　　至于“限售”时长定为2-3年，笔者认为有两个目的：一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。

　　三类投资投机客将退场

　　从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场： 

　　第一类，“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年下半年市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力，下半年之后势必会出现抛售资产的状况。 

　　第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。 

　　第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。尽管当前外汇管制仍然较为严格，但是这个大趋势并不会改变。（本文作者系同策咨询研究部总监）