城市“租房时代”的理性思考

　　2017年7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、南京等12个城市列为首批试点。

　　8月，国土部与住建部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　租房成为了房地产市场的热门，甚至有人高呼“租房时代”来临。但是，很多人对于租房市场缺乏正确的认识。

　　我国城市租房市场是长期存在的，并非现在刚刚兴起。根据央视《中国经济生活大调查》联合链家研究院做的一项全国居住调查显示，我国城市中34.7%的人口住房状态为租房，2015年全国有接近1.6亿的人选择租房。

　　目前，政府有关部门推出措施，加快租赁住房的建设，它可能形成规模化的租赁住房小区，由专业化的房地产或者物业管理公司进行经营，从而改变我国目前城市住房租赁主要是私人房屋出租，住房租赁地下交易为多，管理不规范，服务不专业和不到位，房屋租赁交易甚至出现随意涨价、随便毁约等不公平的交易情况发生的格局。

　　租赁住房建设并不一定能够明显降低商品房价。政府提出发展租赁住房建设，由于政策优惠肯定会降低住房建设成本。也必须看到，住房价格是供求决定的，成本并不决定价格。目前，城市住房租赁价格，平改房和商品房如果效用相似，因此租金相差不大。划拨用地上的房屋和出让土地上的房屋的租金，也不会因为是用地来源不同、成本不一样，而出现巨大的差异。

　　我国商品房价格高的根本原因是城市居民“要住房，找市场”，商品房的定价权主要掌握在房地产开发商手中。例如，2009年房地产开发住宅竣工面积为5.96亿平方米，商品住宅占城镇住宅竣工面积的72.6%。我国政府提供的保障性低价住房（经济适用房、廉租房）在房地产市场中的比例太低。如果，我国城市住房供给能够像新加坡那样80%是来源于政府出资建造和控制价格的组屋（公民住宅），政府对于房地产市场的住宅具有极大的发言权，高房价的问题就不难解决。

　　从价格形成机制上分析，商品房销售价格是租赁价格的资本化。在房地产投资决策过程中，房地产价格应该是其未来收益（租赁价格）贴现值的累计和。如果房地产租赁价格低，房地产的还原价格不能保证收回投资，房地产开发商就不应该投资。

　　目前，许多城市商品房销售价格和租赁价格的比例关系不合理。特别是一些特大城市，住房租金的年收入可能只相当于房地产销售价格的2%左右，比银行存款收益还低。这一方面是因为我国城市居民很多是从计划经济福利分房制度过来的，长期习惯于低租金而难以接受高租金；另一方面是因为我国城市化快速发展过程中，城市房地产需求日益扩大，商品房价格上涨迅速，购买商品房可以取得其价格增值收益。房屋租赁收入相对于商品房的时间升值有的可以忽略不计，也是目前房地产投机盛行，很多家庭拥有多套住房，甚至多年闲置毫不心痛的原由。

　　应该指出，近年来我国商品房快速上涨是特定历史阶段的现象，当房地产市场发育成熟，房子是用来住的，而不是用来炒的，房地产投机空间压缩，房地产使用的租赁收入应该成为回收房地产投资的主要来源。

　　购房和租房在经济上的主要差别是一次性付款和分期付款的问题，租赁住房建设和发展的作用不应该随意夸大和缩小。是购买住房，还是租赁住房，在一定程度上和人口的流动性和经济收入的支付能力有关。有研究表明，经济发达国家自有住房拥有率低，而落后国家的自有住房拥有率高。

　　原因之一是发达国家人口流动性强，为了减少住房买卖的麻烦，很多人选择租房住而不是买房。落后国家人口流动性较差，拥有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己拥有的住房中。

　　但也要看到，在一定条件下，住房拥有率高是经济发展活力增强、人们收入增加、购买力提高的表现。例如，美国1965年住房拥有率约63%，2004年峰值达到69%；2016年降低到62.9%，2007年至2009年的房地产泡沫也是导致经济衰退的一个重要原因。

　　总之，我国城市发展租赁住房建设，政府加大对于城市低收入人群保障住房的投入，是正确的。控制房地产市场价格上涨，主要是政府应该对于城市中低收入人们的住房保障承担更大的责任。

　　房地产租赁价格和销售价格是密切联系的，城市商品房销售市场和租赁市场是互补的。理性地认识和对待“租房时代”的来临，有利于房地产业和房地产市场健康发展。（作者系浙江大学土地科学与不动产研究所教授）