住房租赁市场迎来春天

　　在“购租并举”的顶层定调下，多个城市陆续迎来住房租赁市场的春天。

　　8月28日，国土部与住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　该举措旨在“为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。”

　　只租不售 小产权房难正名

　　与此前一系列推进“租赁住房”的举措相比，《方案》聚焦在“集体建设用地”，内容主要分为四个部分：完善试点项目审批程序，完善集体租赁住房建设和运营机制，探索租赁住房监测监管机制，和探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

　　对于此次试点里提到的集体建设用地，国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆特意作出范围说明：不包括耕地、农用地，必须是村集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地。

　　陈国庆指出，目前这些土地资源主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部，一些城市的内部也有一些零散的集体土地。

　　而对于社会最关注的小产权房，依然不在被保护之列。“这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而过去所说的小产权房，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，都不受法律保护。”

　　其中，《方案》的最大亮点是，提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　“此次改革可以缓解城市住房紧张、把住房成本降下来，更为重要的是盘活农村集体经营性建设用地市场，农民也能从土地开发中受益。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示，我国对农村集体经营性建设用地提出改革的总体方向，是实行城乡一体的建设用地市场。

　　李国祥指出，这个设想已经提出十多年，但成效并不是很明显，重要原因就是在操作上有一定的难度，土地没有盘活，农民也很难从中获得收益。

　　此次，在原先自行开发运营的基础上，《方案》特别提出可以通过联营、入股等方式建房，也被业内专家看作是让租权形式更加灵活、丰富租赁市场参与主体的体现。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，在这方面，开发商有更多的资金和运营的实力，发展理念更符合市场经济的要求，开发出的产品也更适合作为租赁市场的租赁住房，有了市场力量的参与，将有利于提升租房市场的整体水平。

　　这意味着，今后村镇集体经济组织可以绕过传统的政府征收、开发商土地竞拍等手段，直接参与到城市住房的建设中来，从而推动租赁土地的价格明显降低。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷透露，一线城市现有租赁房市场，受限于土地成本与税费成本总计占房价约60%左右的状况，租金回报率仅为1%到3%。“但集体建设用地上建设的租赁住房，土地成本远远低于国有建设用地租赁住房，即使租金可能相对较低，但其租金回报率将明显超过现有水平。”

　　不过他也提出，对于集体建设用地建设租赁住房的上市量，也要注意把握与市场上的可售住宅、存量二手房、未来城市推出的企业自持租赁住房，这三个方面的数量平衡。

　　对于未来的城市租赁格局，顾云昌表示，集体建设用地租赁住房确实会对城市租赁市场产生一定影响，但集体建设用地租赁住房一般远离市区，配套基础设施不如普通租赁住房，竞争优势更多体现为租金较低，未来将与普通租赁住房形成高低配置。

　　深圳未入名单 但瞄准“城中村”脚步加快 

　　7月20日，住建部等九部委就曾列出12个人口净流入的大中城市，要求加快发展住宅租赁市场。记者发现，与此次确定的13个试点城市名单相比，除深圳未被纳入外，新增了北京、上海两个一线城市。

　　就在这13个城市名单出炉当晚，8月28日，深圳市规土委就发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，其中特别提出，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。

　　征求意见稿提出，各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。

　　同时深圳还要求，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　此次，深圳市规土委特别提出，将重点解决“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

　　深圳市规土委表示，以城中村为主的住房租赁市场，数量庞大却租金相对较低。它不仅解决了大量人口的居住问题，还降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，因此已经成为深圳吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。

　　北京5年建50万套租赁房：

　　主要通过集体建设用地

　　事实上，对于集体建设用地建设租赁住房，早在《方案》发布前，不少城市已持续积极探索。

　　以北京为例，日前记者从北京住建委获悉，从2011年起，北京市就先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

　　继今年5月唐家岭项目开展选房入住以来，又陆续有温泉镇351和平房乡两个试点项目开展了入住工作，截至7月底，共完成入住3056户。预计2017年底前，北京集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

　　据了解，北京的建房模式，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站。

　　同时，集体土地建设租赁住房项目也面向符合区域功能定位和产业发展方向的创业单位和人才出租。

　　如温泉镇351，就是海淀区的创客人才公租房试点项目。其由海淀区住房保障事务中心整体趸租，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。入住“创客小镇”的创客人才，还可获得政府给予的房屋租金50％的补贴。

　　此外，北京住建委表示，今后5年，北京市将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

　　目前，北京各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正加紧编制项目实施方案。将重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设。