趟出共享办公的“潘式经验”

　　自2012年宣布转型“由售转租”的SOHO中国，如今迎来了出租率和租金回报的持续双丰收。

　　8月22日，SOHO 中国发布的中期业绩报告显示，2017年上半年，公司实现营业额约人民币10.7亿元，同比上升47%；租金收入约人民币8.18亿元，同比上升17%；净利润约人民币39.82亿元。投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外，平均出租率达到97%，租赁毛利率为80%。

　　“这意味着租赁业务已经非常稳定。”公司财务总裁唐正茂指出，今年上半年的租金收入，并不包含2016年已经出售的SOHO世纪广场，但依然实现了17%的同比上涨。

　　另一方面，董事长潘石屹几经波折的售卖计划也令人关注。

　　继去年7月出售SOHO世纪广场后，今年6月24日，SOHO中国以人民币约35.73亿元的资产价格整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，售价高出成本53%。

　　“现在是一个卖的好时机。”唐正茂表示，今年以来，国内资产荒即优质资产稀缺的大环境仍未改变——优质商业物业的租金回报率相对较低，资产价格却保持高位。以刚出售的虹口SOHO为例，租金回报率仅为3%。

　　因此SOHO中国认为，择机处置资产，有助于实现资产价值和投资回报，同时缩小股票交易价格对净资产的折让比例。

　　出售带来的现金流一方面给股东以丰厚回报。就在业绩发布会召开的上午，公司董事会决定派发每股0.346元人民币的特别股息。

　　现金的另一个流向是偿还负债。据中期业绩报告，目前SOHO中国的净资产负债率是43%，处于行业较低水平。据潘石屹透露，回笼资金部分用于偿还外币贷款，以降低外汇风险。如今，外币贷款仅占到公司总借款额的4.6%。

　　同时，公司的借贷成本只有4.4%，接近所有开发商最低水平——这也被管理层看作是公司财务状况更趋健康的表现。

　　另外一部分的现金回报，则被用来投入到共享办公品牌SOHO 3Q的规模化发展。

　　就在一个星期以前，SOHO 3Q也正式宣告“走出去”的全国拓展计划。除深耕北京、上海，锁定杭州、南京两个强二线城市并公布招标细则外，广州、深圳等城市也被透露在意向合作之列。

　　业绩发布会上，唐正茂也公布了其全国拓展的3个原则：选址上，要求在核心区（CBD），毗邻交通枢纽；租金上，要求成本不高于测算水平上限；规模上，单个中心工位数不低于800个。

　　经过2年，拥有19个中心、1.7万多个座位的SOHO 3Q，如今面积已占到公司投资物业总量的10%。潘石屹也在共享办公所谓的成长期中，摸索出了一套自己的“潘式经验”。

　　“19个项目发展过来以后，我们算了一下，有4个项目是永远赚不了钱的。” 潘石屹给这4个失败案例总结了两点原因：第一是使用地下室面积。此前19个项目约有1/3使用地下室做共享办公，效果并不理想；第二是规模太小，一二百个座位很难产生效果。因此，新项目要求4000平方米的面积规模是底线，至少有800个座位。