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中国城市报 2017年08月07日 星期一

盛夏楼市分化入”淡季”

一二线城市退烧 三四线城市补涨

■中国城市报记者 张阿嫱 《 中国城市报 》( 2017年08月07日   第 10 版)

  今年盛夏,随着各地限购、限贷、限价、限售、限商,中国楼市进入“五限时代”,房地产交易量也随之应声而落,房价渐归理性。

  与此同时,新一轮的楼市分化也迎来了新周期——一、二线城市在政策的调控下开始降温,三、四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。

  据安居客发布最新的《2017年7月国民安居指数》,全国46城的新房均价相较6月上涨2.77%,达到17657元/㎡;二手房均价则上涨4.71%,达到16512元/㎡。

  数据显示,房价环比上涨城市显著减少:6月新房房价环比上涨的有38座城市,二手房有37座;7月则骤降至28座和30座,分别减少了10座城市和7座城市。意味着政策调控引发的房价降温已初现效果。

  洛阳房价环比涨幅居首

  与去年楼市分化的现象不同,今夏的“新”周期体现在,三、四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。安居客房产研究院的监测结果显示,在城市房价环比涨幅TOP5中,洛阳新房以13.14%的上涨幅度,遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度,排在江门、南宁之前。

  另一方面,此前楼市最热的一二线城市则开始降温,房价渐趋理性。安居客的数据显示,今年7月,包括厦门、南京在内的城市更是出现了房价环比下降;在天津,今年6月的新房和二手房房价还分别为22339元/㎡和24941元/㎡,7月时则跌至21666元/㎡和24811元/㎡;即便是上海,7月53203元/㎡的二手房房价,同样要低于6月时的53343元/㎡。

  另外报告还显示,随着调控政策的相继落地,一二线城市的找房热度也有所降温。在7月找房活跃城市排行榜中,以北上广深为代表的往期热点城市,都出现了不同程度的下降。而昆明、海口、包头、潍坊在内的四座中小城市的活跃度上升超过5%,居于前列。

  同时,一二线城市7月的成交面积也环比下降。其中,北京成交面积23.9万㎡,相较6月跌幅约6.27%;南京成交面积64.1万㎡,跌幅约12.67%;广州成交面积达46.7万㎡,跌幅高达36.8%。

  对此,安居客房产研究院首席分析师张波认为,从数据看7月楼市已然步入“淡季”,房价还在上涨的是洛阳、福州、太原等非一二线重点城市。7月楼市政策在租房层面着墨较多,也明显对于楼市交易市场起到了心理抑制作用。

  “土地热”移向三四线城市

  盛夏楼市遇冷,是今年一二线热点城市住宅市场普遍“量价齐跌”的一个缩影。

  国家统计局发布的2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,在因地制宜、因城施策的调控政策下,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比5月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

  而在作为生产资料的土地市场上,随着楼市调控,一二线核心城市的“土地热”也正转移到三四线城市。

  中原地产首席分析师张大伟表示,今年上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。

  反观在一线城市上,土地供给却在不断增加。根据中国指数研究院的数据,今年7月,一线城市迎来土地的密集入市,共推出土地80宗,面积共计341万平方米,环比增加63%,同比增加99%。

  另外,随着国家对住房租赁市场的培育加大,从多个一线城市制定的土地供应计划可以遇见,未来还将有一大批新房源入市。

  今年4月发布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示,未来5年北京新增供应150万套住房,其中产权类住房100万套,租赁住房为50万套。

  7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》出炉,明确十三五期间,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房70万套,保障性住房55万套。

  同在7月7日,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》,提出深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套,保障性住房和人才住房5万套。

  这对购房预期带来了直接影响。根据安居客的统计,7月以来,购房者信心指数持续衰减,相较6月环比下降了1.3%。

  面向8月,安居客房产研究院首席分析师张波预测,热点一二线城市的供应量和成交量还将持续走低,楼市热度或再迎降温。值得一提的是,国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌,全国楼市分化或继续深入。

  相比之下,经纪人的信心指数却比6月时的107.7逆势上涨3.1%达到了111。其中,超过6成的经纪人表示,今年房地产市场的需求量或将继续看涨;而多数人也对即将到来的“金九银十”表示看好。

  因此专家建议,有购房需求的用户不妨赶在“金九银十”的传统旺季前出手抄底。

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