城市化应保障市民居住权

　　衣食住行是人类基本需求。自改革开放以后，我国的社会基本矛盾是人民群众日益增长的物质文化需求与生产力发展不足的矛盾，党和国家的基本任务是不断发展生产力满足人民群众的需求。通过全国人民的发奋努力，我国在20世纪末总体上基本实现了小康，解决了温饱问题，目前正在向更高阶段的全面充实的小康和部分地区的现代化迈进。在温饱即衣食问题解决后，住与行的问题提上了议事日程。尽管，居住和交通条件在最近20年内有了极大的改善，但是，还存在很多问题，甚至可以说是当今中国城市发展中的主要问题，已经影响到我国城市化的长期可持续发展。

　　我国城市住房问题

　　城市住房问题在我国已经超出了日常生活、房地产的范畴，成为影响国民经济全局和国家政治的重大问题。问题存在于多个方面，举其大者主要有：

　　一是住房价格过高。相对于国民平均可支配收入来说，目前中国城市住房价格太高。新建住房的平均价格与家庭平均年收入比例，美国是4.0倍、英国是4.2倍、德国是3.5倍、日本是5.0倍（2009年）。2006年的一份调查中，“最不具备住房支付能力”的26个城市的房价收入比，最高的美国洛杉矶为11.4，其次是美国圣地亚哥10.5，末尾的墨尔本6.6。国际惯例这一比例在3-6之间。根据英国牛津经济研究院在2017年1月中旬发布的报告，2016年房价收入比全球最高的前4位是香港、孟买、北京和上海，超过了30。尽管中央大力调控过热房地产市场，据相关数据显示，2017年上半年全国37个主要城市中半数城市房价收入比超过合理范围。

　　二是选择范围很小。我国城市住宅都是政府通过征收把土地变成国有地，然后通过招拍挂等方式转让有限期使用权、选择开发商进行建设。行政部门和开发商从便于管理角度出发，偏好集中连片的大规模开发，统一规划设计、统一建设管理，国民没有个人单独建房或者数人联合小规模建房的自由。同时大规模成批建造的住宅，外形和内部结构样式不多、选择余地很小，绝大部分是数十户乃至数百户共栖一栋的集合住宅，独栋住宅比例很小，价格太高。我国城市住宅绝大多数是军队营房般排列的火柴盒，外观单调，户型面积较小而且种类有限。媒体曾报道2013年6月9日一个刚到南京的法国小伙子面对91幢外形一样的住宅，找不到自己的住处而大哭。建设方式、住宅类型太少，无法满足社会多样需求。

　　三是密度过大。土地是住宅密不可分的部分。政府作为土地所有者代表、开发商都主要从经济角度希望获得单位面积土地上最大收益，因此我国城市住宅都是集合住宅，而且楼栋越来越高。住宅楼密度达到了工程技术规范的极限，甚至有些地方和部门为了私利虚报容积率，大大超过工程规范的限制。据研究，我国城市居住密度与日本相比，是日本大城市的2倍左右、是日本中小城市的3-5倍。与美国城市相比，居住密度更是其10-20倍。无论大中小城镇，无论东南沿海还是东北、西北内陆，各地城市居住全都高楼林立，这种现象在世界上独一无二。

　　城市是用来居住的

　　自古以来，城市的形态、种类很多，有国家政治中心的首都，有交通枢纽型城市，有矿山型城市，有贸易型城市，有生产制造型城市，有旅游型城市等等。城市的寿命有的只有数十年，有的则延续数千年。决定城市生命盛衰的有自然地理环境、有军事政治斗争等多种因素，无论何种类型城市，人的去留是影响城市生命的关键。城市必须要有满足人类需求的资源，才能吸引人们集聚。

　　现代人需要的居住，是与文明生活相应的居住。对于城市居住来说，首先，需要住房价格可以承受，无论自有或者租赁。其次，住房要达到一定的质量，具备水、电、气、网等。再次，具有较好的居住环境，即周围要有道路、商店、教育、医疗等公共设施。当前，我国城市住宅价格过高，不仅是居民的沉重负担，影响了其他方面的消费，而且提高了企业经营成本，包括劳动力成本、场地房租成本，阻碍了投资欲望或者使既有的企业外迁，房地产业的不合理发展，已经挤压了实业发展空间。

　　保障居住权利是政府的义务

　　曾经，由于单纯从经济角度看待住房、看待土地开发，对于土地财政的过度依赖，把城镇化看做经济发展发动机，导致住房过度市场化，而且对土地严格控制供应量，我国县城以上城市居住用地仅占国土面积的0.23%，而日本住宅地占国土面积的3.1%。从行政区尺度看，居住用地占北京面积的3.4%，与东京都的36.4%不可同日而语；从中心城区尺度看，居住用地比重北京为28.4%，也低于东京的34.2%。而且2003年至2013年间我国供应的建设用地中，住宅用地比重持续下降至20%上下。这造成住房价格畸形，成为影响经济可持续发展、社会稳定的重大问题。

　　城市住房问题不仅仅是个人和家庭的私事，作为联合国经济、社会和文化权利委员会缔约国，我国有履行公约的义务。我国“九五”计划中就提出“提高生活质量，要改善消费结构，重点解决住与行的问题”，“十五”计划进一步把“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行条件”作为奋斗目标。从九五计划至今20余年，人们居住和出行条件确实有了极大改善，但经济社会的快速变化又带来了新问题，住房问题有了新的内容和表现形式，影响到城市化可持续发展。房地产完全市场化，各个地块、项目为了利益最大化而最高强度最高密度的开发，造成交通拥堵的损失转嫁为全社会负担。这种市场经济外部性无法凭市场体制自行解决，必须由政府之手调节土地利用关系、保障居民的居住权利，使每个国民，至少每个城市拥有户籍的居民，不论政治、经济地位，都可以获得适当的居住用地、合适的住宅，以实现城市总体利益、国家总体利益最大化。城市土地和房屋的价格，不能完全听任资本的逻辑。在反思城市化至今的得失过程中，更需要从整体利益考虑，保障市民特别是弱势群体的居住权利，通过法律、金融等多种手段抑制房价过快上涨，扩大公共住房建设。这样不但有利于城市经济发展所需的劳动力的供应，也有利于社会稳定、和谐，具有经济、社会、政治等多方面的意义。（作者为天津社会科学院研究员、中国社会科学院特邀研究员）