PPP模式渐唱主角

　　城市更新，能为当地经济释放巨大活力。近年来，随着城市化进程不断加快，在土地、生态等资源压力下，城市也面临着外延扩张向内涵的转变。

　　国务院发布的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》就提到，要建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。

　　6月21日，戴德梁行发布《城市更新4.0——迈向卓越的全球城市》白皮书，并在上海、北京、广州、深圳四地同步举行“城市更新4.0”主题论坛，表示随着中国大中城市过去30年的高速发展，城市更新也迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。

　　城市更新进入4.0时代

　　回顾过去30年的城市更新历程，戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正指出，早在上世纪80年代开始，就出现了旧城改造，当时主要是推倒重来，缺少连贯性规划，被称为“大拆大建”的1.0阶段；1992年邓小平南巡后，追求经济规模与数量，成为城市更新2.0的主要特征；中国加入WTO后，城市建设也由“数量”转向“质量”，大批高档物业应用而生，城市更新进入3.0时代。

　　张国正认为，城市更新4.0的特征将是智能、高效、可持续发展，通过存量物业的改造，能再次释放城市的经济活力。

　　白皮书指出，以物业改造为核心的城市更新，主要有几个方向：首先，是改造闲置的国有企业资产，实现功能置换。比如伦敦泰晤士河岸的废旧工业仓库改造成的高档住宅区、利用旧厂房升级成文化创意产业区的北京798等；其次，是物业改造成绿色建筑或绿色社区，改善城市环境并提高宜居性；再次，通过城市更新，保留历史建筑，保护城市文化；运用最新的科技技术，打造智慧城市；此外，还有满足不断增长的城市保障房需求。

　　城市更新的一个主要目的，就是解决土地资源紧张。尤其在一线城市，地王频出，直接导致了城市的高房价。

　　“目前不是所有的土地资源都被充分利用。城市里还有大量的土地被闲置、被浪费，特别是商业地产库存较大，除了调整就是要盘活。有些可以腾笼换鸟，逐步把旧工业园中的落后产业和城乡用地转化为新的高端产业，活用于新经济、新业态、新模式的发展。”建设部原副部长刘志峰说。

　　社会参与节能改造项目将获补贴

　　值得注意的是，除政府主导的城市更新外，由政府引导的PPP模式正逐渐发挥着重要作用。

　　以北京朝阳区为例，随着非首都功能的疏解，朝阳城区原有的建材、农贸、服装、家居市场等所腾挪空间的再利用，也随之被列入城市更新的计划之内。

　　未来，针对这些被疏解的空间，北京市朝阳区投资促进局局长马英晖指出，将有2个用途：第一，建立城市公园；第二，升级改造成写字楼，或者青年创业公寓。

　　这个过程中，采用PPP模式参与政府的绿化、美化和城市升级改造，被逐渐提上日程。马英晖透露，其中一个潜力的合作项目，就位于朝阳CBD车程5分钟的雅宝路地区，目前非常欢迎社会资本的进入，日后将改造成CBD配套的单身高档青年公寓。

　　社会资本参与城市更新，政府会有哪些优惠措施？对此马英晖表示，发改委设立了一支“节能发展专项基金”，专门倡导中低端写字楼的节能改造，企业可以进行申报。

　　马英晖透露，目前除了三大功能区（CBD的核心区、奥运功能区和电子城功能区）外，北京朝阳区还有很多中低端的写字楼。“如果这些写字楼按照国家标准进行节能减排改造，政府就会给予补贴。”

　　不同的城市之间，企业参与更新的方式有何不同？对此，戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级董事刘兵表示，一线城市因为土地增量有限，所以企业多聚焦在单一项目的更新，比如北京的盈科中心、太阳宫百盛，多由专业的市场机构地产基金来操盘；而在二三四线城市，由于片区更新的机会比较多，大多由开发商来操盘。

　　不过，区别于传统的土地开发，企业进行存量物业改造时，也会遇到新的挑战。比如，不少老旧项目的历史手续和资料不齐全，这将给改造带来困难；另外就是地方政府的支持态度不一。

　　刘兵对中国城市报记者表示，目前部分城市已经有了城市重建局，他们会给出城市更新或者存量物业改造的具体政策。“但有些城市政府的态度还是比较模糊，既想盘活存量资产、又不想突破现有政策，这会对很多操盘机构带来挑战。”