陆铭：房价乱象的根本是供需错配

　　一线城市的房价高烧如何缓解？北京、上海又真的缺少建设用地吗？

　　在6月13日举办的中国蓝筹地产年会上，上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭指出，要解决中国城市的房价乱象并不难，背后原因是土地供求的错配。

　　“人和地的配置脱节，人的城市化进程远慢于土地的城市化进程，结果就是有需求的地方没有供给，有供给的地方没有需求。” 陆铭指出，要解决这个问题，就需要放松（特）大城市的土地供应管制。

　　大量工业园和新城落在了中西部

　　过去10多年，中国人口向东部大城市流动，土地的配置向中西部倾斜，通过建设用地指标的手段，把地的配置方向和人的流动方向来了反向操作。

　　陆铭指出，2003年是全国土地供应的拐点。在这之前，中西部所占的土地份额是下降的，而东部的土地供应份额在上升——当时人口正在向东部流动，这是正确的。

　　而在2003年后，土地供应大量导入到了中西部，导致了中西部地区的土地供应份额持续上升——人口在流出，土地供应却在流入。

　　这些土地供应指标，在中西部被建成了大量的工业园和新城。“中国的工业园建到什么程度呢？大概是每个县级单位都有一个工业园，全球的工业发展是集聚发展的，只有中国是离散发展的。” 陆铭说。

　　政府建新城工业园的钱是政府借来的，借的钱投资下去了，楼房、基础设施、工业园都造好了，却没有招商引资足够的企业进驻，房子没有卖掉，结果债务就成了中国今天宏观经济非常重要的问题。

　　2014年，新城的建设全国遍地开花，根据陆铭收集的数据，新城建设最多的在辽宁。而这些新城往往“摊大饼”，不仅面积大，且离所在的主城区特别远。

　　“根据我的样本，每个新城距离所在的老城平均是25公里，大家不要小看25公里，天安门广场往南50公里就到河北了，中国绝大多数城市连半径都没有10公里。” 陆铭分析。

　　一线城市：放开建设用地总量管制

　　大量房子建在人口流出地，在陆铭看来，这是今天房地产市场面临的基本问题。

　　在2003年，中国土地供应收紧的地方就是曾经土地供应多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的地方，是人口流入地。

　　此后，这些土地供应收紧的地方，房价也随着一路飙升，而房价与工资比的分化，也随之逐年递增。

　　因此陆铭建议，要缓解一线城市房价上涨趋势，必须增加土地供应。首先是放开建设用地总量管制，吸纳人口数量和住房库存挂钩，不要再严格限制一线城市的用地。

　　“很多人说一线城市没有地了，这是真的吗？东京圈的辐射半径可以达到50公里，上海的半径大概在20-30公里左右，如果上海未来对标东京成为都市圈的话，上海的土地供应余地还早着呢。”

　　其次，在建设用地的内部，陆铭指出，哪怕是总量不变可以动结构，包括工业和商业的比例、商业和住宅的比例。

　　第三，可以考虑提高住宅的容积率。未来在建筑形态上，陆铭建议市中心的一些建筑可以对标纽约的曼哈顿。否则会溢出到商业成本，影响竞争力，最后导致对标纽约的道路只会更慢。