城市应如何管控高房价？

　　合理开展房地产价格管控，遏制房地产价格过快上涨，已成为当前我国社会各界普遍关注的一个焦点问题。目前社会上已经有很多控制房价的观点和主张。比如，有的观点认为，政府应当加大保障性住房建设力度，取消或减少商品房供应，从而避免由于住房的市场化交易引发住房价格过快上涨；有的观点认为，政府应当加大城市商品房限购（限售）力度，减小和压制供求规模，进而通过“市场调节”作用平抑房价，稳定市场。

　　这些观点对于合理控制房价都有一定的合理性，但也存在一些局限性。比如，由政府提供保障房、公租房来解决城市住房问题，会给政府带来沉重的资金压力，同时也不符合居民对“拥有”住房的强烈的心理需求；而当前被广泛采用的住房限购、限售政策，虽然在一定程度上抑制了炒房，但一刀切的政策设计也为刚性住房需求的满足设置了障碍、增加了难度，对供求的过度限制还会影响到城市发展活力。

　　笔者认为，对于城市新开发的商品房、新开发区域（如城市的新区等）以及规划建设的新城市（如雄安新区等），可以探索建立政府全程管控的商品房市场交易机制，政府以“售房者”和“购房者”的身份在商品房交易中全过程参与，精准掌控商品房的市场价格，彻底斩断炒房、囤房的获利预期和获利渠道，实现房地产市场的有序健康发展。具体途径为：城市商品房由政府（或委托开发公司）开发建设，产权归政府所有，居民从政府购买商品房产权；居民出售商品房产权时，只能以政府作为唯一的购买者，居民之间不能买卖和转让产权，使产权回流到政府。政府根据实际情况（比如商品房初次入市价格、土地升值情况、通货膨胀情况等）对商品房价格进行科学评估、合理定价，并以此作为再次入市的价格参考。同时配建一批公租房，满足暂时无力购买或无意购买商品房居民的住房需求。城市新开发区域房地产价格若得到有效管控，其影响会逐步向城市其他区域渗透和传导，带动城市既有商品房价格的合理调整。

　　通过政府在商品房市场交易中的全程参与，可以达到三个方面的预期效果：一是能够有效避免居民间房屋交易中经常出现的“阴阳合同”、“一房两价”等现象，商品房交易价格对政府完全透明，且政府对商品房拥有一定的定价权，使政府能够更好地控制房价。二是通过市场化交易，居民可以获得商品房产权，能够更有获得感、安全感和归属感，解决居民在城市生活和工作的后顾之忧。同时由于房价能够得到有效控制，政府可以适当放宽居民购买商品房的限制条件，居民的刚性住房需求和改善性住房需求都能够得到更好的满足。三是政府可以通过出让商品房产权回笼部分资金，实现商品房的滚动开发建设，从巨大的资金压力中解脱出来。

　　当然，影响城市房地产价格的因素是多重的，不同城市面临的困难和问题也有很大差异，尤其是对于北京、上海等人口规模过大、住房需求过旺、未来可开发的商品房规模有限的特大城市，单独的某一种价格调控机制很难发挥理想的预期效果，需要打好政策“组合拳”，从不同视角、不同层面遏制住房投机需求，使住房真正回归居住属性。

　　（作者单位系北京方迪经济发展研究院）