楼市“机会”转向中西部

　　作为房地产重要生产资料的土地资源，如今有了更严格的全国规划。

　　国务院日前印发《全国国土规划纲要（2016－2030年）》（以下简称《纲要》）。提出到到2030年，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。

　　《纲要》指出，要将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　而对中西部地区城市群，则发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度。

　　2月9日，国土资源部部长姜大明在解读《纲要》时表示，这是我国首个全国性国土开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

　　这将在房地产层面产生怎样的影响？2017年的楼市走势如何？中国城市报记者对此进行了分析采访。

　　原热点城市遇冷 武汉长沙等或接棒

　　“这意味着整体的空间和人口发展，将更多地从东部向中西部转移。” 中国社科院城市所土地与房地产研究室主任李景国在接受采访时指出，从房地产的角度来说，也将有更多的市场机会转移到中西部省会城市。

　　不过，对京津冀、长三角、珠三角等城市群严控土地增量，也意味着这些地区用于房地产建设的土地将更紧张。

　　在2017年春节期间，随着2016年一系列楼市调控政策，三大城市群中的房价热门城市也迎来了交易“遇冷”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，1月份全国主要的30大城市新建住宅签约13.3万套，1418万平米，同比下调了27.3%，环比下调了37%。

　　北京1月的新建纯商品住宅签约2477套，二手住宅的签约量下滑到12860套，均环比2016年12月下滑了20%以上。其中二手房签约量相比2016年同样受到春节影响的2月，还跌了15%。

　　上海也被“冰冻”。迎来了自2011年以来春节成交最低纪录。大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交949平方米，成交量仅为8套，比去年春节期间减少71.1%。

　　深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，1月，深圳市一手住宅成交量下滑明显，共成交1652套，环比下降23.6％。今年春节期间，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

　　此外，广州、厦门、合肥、杭州等热门城市的一手住宅成交量，均环比下降了30%以上。其中，合肥九区同比去年，成交量下滑超过了80％。

　　随着热点城市土地供给更稀缺，2017年的房地产市场走势将如何？在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，同比2016年，今年的住宅成交面积整体会略有下滑，而成交金额基本持平。他同时对中国城市报记者表示，目前的城市分化依然非常严重。

　　欧阳捷分析，一线城市中，京沪深的供应量逐年下降，新开工逐年减少，成交量逐年萎缩，房价顽强上涨；广州在去年的供应量已经缩减37%，而成交量爆发增长34.7%，按近5年供应已不能满足未来需求，如供应量维持低位，将面临供求严重失衡。

　　二线城市中，如苏、宁、蓉、福、夏等热点城市，供应量处于低位，在限购限贷限价的背景下，土地供应很难明显增加、新开工面积很难增长、销售也很难明显增长；如重庆、青岛、南昌、西安等的非热点城市，供应量处于高位，受热点城市的挤出效应，今年或将接过成交量的领跑棒。

　　其它二三四线城市，则仍在去库存的路上，处于市场自然出清期，成交量基本稳定、房价基本不动。宜居的风光旅游城市则除外。

　　此外，《纲要》还提出“加速提升长江中游地区和成渝等重点开发区域集聚发展水平和辐射带动能力，加大承接产业转移力度，适度扩大城市容量，密切城市群之间的联系”。

　　欧阳捷分析，这意味武汉、长沙、南昌、成都、重庆等将获得城市扩容机会，再加上郑州，都是规划中“东西向开发轴带”的核心城市。

　　卫星城及都市圈的中小城镇有契机

　　另一个市场机会或存在于大都市圈的三四线中小城镇。

　　欧阳捷认为，受超大特大城市挤出效应和都市圈建设利好，且土地供应几乎不受限制、也没有限购限贷限价等调控措施，这些中小城镇成交量会明显放大，房价上涨速度，则取决于交通便利程度。

　　《纲要》在促进各类城镇协调发展时，特别提出，以开发轴带和开发集聚区为依托，以城市群为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。同时，“引导中心城市人口向周边区域有序转移。”

　　此外，特色小镇也在用地规划上迎来新利好。《纲要》指出，重点发展区位优越、潜力较大、充满魅力的小城镇，促进县域经济发展，发挥连接城乡的纽带作用，培育具有农产品加工、商贸物流等专业特色的小城镇。

　　而在去年4月，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》也指出，今后的用地计划将向中小城市和特色小城镇倾斜。对超大和特大城市中心城区，原则上不安排新增建设用地计划。

　　值得注意的是，作为一线城市代表的北京，也刚刚宣布实行减量建设。

　　在最近召开的“京津冀协同发展调研行”座谈会上，北京市市长蔡奇透露，目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，“十三五”规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。

　　蔡奇强调，“疏解”的目的在于优化提升首都核心功能，要下决心“留白建绿”——腾退空间不再建设，而是建绿地。主要用于3个方面：满足首都服务功能、改善生态环境、完善公共服务。

　　也就是说，未来北京的土地开发将受到更严格控制。而腾退的空间，也将不用于房地产建设。这也让环京楼市，再迎来利好。

　　河北廊坊三河市的燕郊因最靠近北京，近几年的房价一路高歌猛进。今年春节过后，记者接到不少来自燕郊中介的电话，多数二手房源的价格在每平米2万-3万之间，而去年这个时候的均价还未突破2万元大关。

　　根据搜房网的数据，今年1月的平均房价，永清为12509 元/平方米，固安为16416 元/平方米，香河为16962 元/平方米，大厂则涨到了19862 元/平方米。与此同时，作为二线城市的湖南长沙，今年1月的平均房价仅为8000元/平方米。

　　这意味着，在一线城市趋于饱和的市场情况下，也是周边的中小城市和小城镇的新契机。上海社科院城市与人口发展研究所所长郁鸿胜曾指出，伴随长三角城市群的发展，上海早已不是一线城市的概念，而是一个超级大城市，以上海为核心，其周边的昆山、太仓、嘉兴等原本意义上的“三四线城市”，也将变成了二线城市。

　　中小企业或被迫退出

　　然而对房企来说，随着几大城市群地区减量化供应土地政策更严峻，中小企业可能面临更艰难的生存空间。

　　中国指数研究院发布的“2016年中国房地产销售额百亿企业”榜单显示，2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已超过了45%。排名前3的恒大、万科、碧桂园，2016销售额均已达到3000亿以上，3家房企占总市场份额已近10%。这说明房地产企业正在经历强者愈强的局面。

　　“中小房企过去在一二线城市节节败退，未来几乎再也没有机会去获得土地储备和发展空间。对他们而言，转型不是时髦用语，而是被逼退出。”欧阳捷说。