京城写字楼市场集中供应 津、青等二线城市面临高空置率考验

　　一面是新项目持续入市，另一面是租户需求走弱，以北京为代表的华北写字楼市场，或在2017年继续面临挑战。

　　1月10日，记者从第一太平戴维斯发布的2016年第四季度华北物业报告获悉，2016年北京甲级写字楼共有11个新增项目入市，合计带来73万平方米(含自用)，是15年供应的近一倍；而在需求端，全年净吸纳量为42万平方米，较2015年下降了17% 。根据预测，2017年的北京写字楼空置率还将明显上升，租金或继续下探。

　　北京：2017年或有15个写字楼新入市

　　回顾2016年第四季度的表现，报告显示，北京甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%，环比上涨了0.7个百分点（含自用面积）。而在租金方面，北京甲级写字楼为每平方米每月336.9元，环比微降了0.1%。

　　针对背后的原因，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤分析，一方面，是由于第四季度北京有3个新写字楼入市，新增供应空置率相对较高，推高了市场平均水平；另一方面，临近年末需求相对较弱，加之CBD及周边区域，部分外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域，对市场空置率造成一定影响。与此同时，部分业主以较低的增幅续租现有租户，以期保持较高的入驻水平，这也在一定程度上影响了整体租金的表现。

　　第一太平戴维斯预计，在2017年，北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应，预计将有15个项目竣工交付，这将再为市场新增近100万平米的供应量。而截至到2016年底，北京市甲级写字楼的存量已达到992万平方米。

　　同时以望京、奥亚商务区为代表的新兴区域，将是2017年新增供应的主要来源，占比或达八成以上。在2016年的第四季度，这两个新兴区域，则占了北京全市新增供应的62%。

　　“面对更多的新增供应，在需求端，我们目前却还没有看到有特别明显的增长趋势。预计2017年空置率有上升的可能性，租金则会小幅下滑。” 熊志坤特别指出，在全球经济环境不确定性增加的情况下，外资企业在华扩张的策略或将进一步分化，并影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。因此，在2017年，内资企业的租赁需求将占更大比重。

　　发布会上熊志坤还提到，2015年、2016年有不少的项目，是传统的商业项目经营得不太好，改成了办公性质。而这种“商改办”的势头或在2017年进一步延续，主要原因是写字楼的市场整体仍好过商业。“包括在长安街沿线，像中粮广场、恒基中心等多个项目的改造计划，这也是2017年办公楼市场值得关注的一块。”

　　供求矛盾在二线城市更突出

　　与北京供求尴尬相似，华北部分二线城市的写字楼市场，正在面临更严峻的高空置考验。

　　第一太平戴维斯的数据显示，2016年天津中心城区甲级写字楼的空置率已经到达至43.0%，环比上升0.6%，同比上升7.8%。而受高空置率及激烈的市场竞争影响，天津的平均成交租金下降至每月135.5元/平方米，环比下降1.4%，同比下降3.9%。

　　而在青岛，这个空置率数字为23.5%，环比上升了3.4%。沈阳和大连虽有了小幅下降，但依然空置严重：2016年第四季度沈阳的空置率为37.5%，环比下降1.5%；大连空置率为10.1%，环比下降07%。

　　在租金方面，青岛保持了稳定水平，为每月105.6元/平方米；大连租金环比下降1.1%至每月109元/平方米；沈阳环比下降最多，为4.9%，每月平均租金为118.3元/平方米。

　　其实自去年以来，部分二线城市就一直面临着“压力山大”的写字楼高空置。2016年4月，就有机构指出，二线城市写字楼的平均空置率已高达近30%。

　　二线城市的写字楼空置率为何持续攀升？这种趋势在2017年是否还将持续？

　　熊志坤对中国城市报记者表示，空置率的上升主要是供需矛盾，过去几年中，这几个城市出让了大量的商业用地，房子在不断地盖。这几个城市都有自己的CBD、金融区，有大量的写字楼供应市场，但是需求没有明显的增长，甚至有萎缩的迹象。

　　“2017年还有新增供应，还需要一段时间去消化，我预计空置率在短期内不会下降。”熊志坤说。