河南出台鼓励租房新政

　　1月11日，《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）对外公布。

　　《意见》显示，到2020年，基本形成稳定完善的住房租赁市场、保障、法规制度体系。此外，还提出鼓励房地产开发企业出租库存商品住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国城市报记者采访时表示，河南此次出台发展租赁市场的政策文件，属于各省份中动作比较快的，说明其对于发展租赁市场的重视。

　　“从政策文件中可以看出，对于商住两用的项目允许进行转性，即转变为普通住宅的属性。当然有一个约束条件，即只租不售，这使得此类项目后续能够更好地充当保障房房源。”严跃进认为，从这几个角度看，能够降低部分房企相关房源销售的压力，同时也积极配合了政府发展租赁市场的要求。

　　商业用房可改租赁住房：民水民电

　　上述《意见》指出，发展住房租赁企业。鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。

　　文件特别提到，对所谓的住房租赁企业，其工商登记经营范围的表述为，“可为住房租赁经营服务、长租公寓、短租公寓等”，这些企业都可按照有关规定享受生活性服务业的相关支持政策。同时，鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营，实现线上线下互动发展，提升服务质量和效率。

　　此外，《意见》还特别鼓励房企开展住房租赁业务。从以下三个方面，引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变：利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　这次《意见》还提出允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　同时，允许将现有住房改造后按间出租，但需要按照国家和地方的住宅设计规范改造。且改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

　　住房租赁市场受重视

　　早在2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”。

　　2016年5月6日，住建部副部长陆克华给出了更为明确的发展思路，包括发展住房租赁企业、推进公租房货币化、加强住房租赁监管等政策举措。

　　近期，北京市委副书记、代市长蔡奇指出：要培育和规范住房租赁市场，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。

　　1月12日，政协北京市第十二届委员会第五次会议开幕。在中国城市报记者拿到的提案中，北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问、优客工场创始人董事长毛大庆对于落实“培育和规范住房租赁市场”的政策提出了七项建议。

　　毛大庆表示，住宅租赁是经济增长的推动力，是经济转型的加速器，也是促进人口城市化的重要力量。它不仅是房地产市场的重要组成部分，也是经济增长的重要动力。根据美国经验，其房屋租赁行业收入占房地产总收入的31.97%，居房地产业各行业之首。

　　他建议，首先应该建立建全租赁房相关法律、法规，规范租赁房市场，保障供需双方的合法权益，坚决杜绝“黑中介”“地下室住房”“隔断间”“群租”等社会乱象；其次，对企业建设用于居住目的的租赁房建设给予税率优惠。目前，企业建设租赁房还存在着成本压力，这种压力主要来自两个方面，一是企业纳税，二是一次性投入大、资金货币化率低。这都需要政府给予政策支持。

　　此外，要鼓励众创空间升级，优先供应此类空间用房及政策扶持，既服务于双创，又解决入住者居住需求；政府在舆论上加强租赁房的正面宣传，鼓励年轻人以租代购；加大政策扶持，将闲置的工业厂房改造成为办公居住一体化的空间；将常住人口管理系统、租赁房管理系统与居住证管理系统联网，为长租和常住人口统一办理居住证。

　　在毛大庆的提案中，还特别提到了“鼓励现有房源的‘租赁房’改造，盘活存量房，助推房地产产业转型”。他指出，目前，公寓企业的包租模式受制于租金、装修等不可变成本占比过高的瓶颈，很难实现规模扩张。无论是集中式/分散式公寓企业的房租在总成本中的占比都大于60%。企业可变成本空间小，使得规模扩张带来的管理成本节约对利润率的提升十分有限。

　　毛大庆认为，在这种情况下，鼓励个人闲置房源进入出租市场，将有效缓解流动人口租住供需压力，盘活存量房，提高居民可支配收入、促进消费增长。这正与刚出台的河南鼓励租房精神，不谋而合。