热门城市房价或遇“冰封”

　　10月21日，国家统计局发布了9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

　　刘建伟表示，9月份，70个大中城市中，一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。从环比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有6个，持平的城市有1个，涨幅在2%及以内的城市有40个。

　　从同比看，一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有6个，涨幅在10%以内的城市有42个。

　　2011年后全国启动“最严调控”

　　刘建伟表示，为快速反映近期房地产市场的变化，国家统计局在做好9月份70个大中城市房价统计的同时，对其中15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场情况进行了统计。结果显示，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。

　　从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅为0.3%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。

　　从10月热点城市成交量以及成交涨幅变化情况来看，调控的成效已经开始显现。亚豪机构市场总监郭毅分析，此轮调控是自2011年之后最严厉，波及范围最广的一次房地产收紧调控，国庆假期前后共计有20个城市重启新政，并主要聚焦于首付比例的提升以及购房资格的进一步收紧。而与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。

　　郭毅认为，当前全国不同城市当中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，而部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力，其中过热城市当中“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。而从调控的初步成果来看，进入10月之后，多数调控城市成交量出现明显环比下滑，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

　　更多中低价商品房成北京主力

　　国家统计局的数据显示，9月北京商品住宅价格环比涨4.9%，10月上半月环比涨1.2%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，随着北京未来新房市场的供应结构更加合理，尤其是自住型商品房和中低价位、中小户型普通商品房供应量的增加，北京房价将企稳并逐步回落。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年9月，北京市共有7宗新的土地供应，较8月多出4宗，供应的土地面积共46.96万㎡，规划建筑面积共87.65万平米。其中居住类用地5宗，供应土地面积共34.87万平米，规划建筑面积71.14万平米。

　　上述机构统计显示，9月份的土地供应总量和宅地供应量均为2016年以来最多的一个月，尤其是居住类用地，经历5、6、7月连续0供应，8月仅有1宗供应的供地荒后，9月终于迎来了开闸放水。

　　土地成交方面，9月北京共有3宗土地成交，规划建筑面积30.35万平米，成交金额55199.0904万元。不过，这三宗土地都不是纯粹的住宅用地，7、8、9月北京的住宅用地均为0成交。

　　胡景晖分析，宅地供应萎缩，开发企业竞夺激烈，宅地价格快速上涨，将导致新房供应越来越豪宅化，推动房价上涨。9月30日出台的“京八条”，专门对土地市场提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构；加快自住型商品住房用地供应；强化“控地价、限房价”交易方式的要求，重启“90/70”政策，这对稳定市场预期，整体避免新房的豪宅化，从结构上加大中低价商品房供应，保证新增供应更多的满足首次置业和自住型需求人群将起到积极作用。

　　北京住宅市场或“入冬”

　　据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2150套，成交面积23.35万平米，成交套数略低于今年以来北京商品住宅2272套的周度成交均值，调控开始在楼市逐渐发挥威力。

　　郭毅分析认为，新一轮“京八条”收紧调控之后，北京商品住宅成交量应声而降，首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。受此影响，进入10月之后成交量出现“灯下黑”的行情，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。

　　值得注意的是，在第三季度，北京的写字楼市场热度不减。

　　10月19日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2016年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告指出，2016年第三季度，北京写字楼市场总体延续走势平稳。季度内有二个项目落成，共为市场带来105,680平方米面积。同期，部分东部业主增加优惠措施刺激需求，并取得正面效果，本季度市场吸纳量达84,700平方米。连续两个季度均有超过10万平方米面积落成，使市场空置率略有上升，季度末空置率为8.0%，较上季度微升0.1个百分点。

　　需求方面，本季度TMT和金融公司表现较突出。市场租金总体运行平稳，西部区域长期供不应求，部分业主小幅调高租金，冲抵了东部区域租金下调。全市写字楼平均租金同样本比较上季度微涨0.1%，报每月每平方米422.8元。

　　未来六个月，北京写字楼市场预计将有四个项目落成，为市场提供约24.8万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域，这将为市场提供更广泛的选择，预计市场交易也将更加活跃。