四问养老地产：蓝海产业如何破局？

　　编者按

　　随着中国人口老龄化的加剧，如何养老的问题愈加受到关注。近年来，养老地产也不断引起资本兴趣，预计未来的15年内，其规模有望超过10万亿人民币，并取代商业房地产成为中国最大的产业。

　　而目前，我国养老地产仍处于起步阶段，除万科、保利、远洋等品牌房企涉足养老地产之外，险资也在陆续加入，如泰康人寿和平安保险等以养老社区的名义拿地，兼顾开发运营。一时间，各大企业云集养老地产，大有八仙过海，各显神通的意味。但缺乏政策支持，赢利模式待解，前景不明朗仍是行业通病。

　　据悉，自首届“中国老年住区百城（企业）联动计划”启动以来，由中房协老年住区、中国老年住区百城（企业）联动组委会率企业考察团走访了北京太阳城、河北香河大爱城、泰康燕园、山东泰安紫郡、张家口北京郡、韩国CLASS500、美国太阳城等国内外数十个适老化住区项目，同时与澳大利亚、菲律宾、新西兰等国家相关部门建立了长期联系，有力地促进和推动了房地产企业转型和养老服务业间的融合发展。10月8日由中国房地产业协会、中国老龄产业协会主办，中房协老年住区委员会、北京盛世华唐投资管理有限公司承办的第二届“中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会”将在北京饭店举办，本次会议将在拓展房地产开发、金融投资、旅居式度假养老模式、满足养老养生消费者的有效需求方面发挥更重要的推动作用。

　　本期，中国城市报选取了本次会议有关6位专注于养老地产领域的企业负责人和专家，从行业前景、模式分析、政策支持等方面，一一给予解读。

　　1 如何看待养老地产的前景？

　　潘丕松：中国的养老地产业是随着中国快速进入老龄化社会应运而生的，是适老化（全龄化）建筑+商业配套+服务等完整产业链的统称。目前还处于初期发展阶段，前景广阔，市场刚性需求大，属于朝阳产业。未来是10几万亿的巨大市场。对养老地产企业来说是一个新的发展机遇，会涌现出一批优秀企业和企业家。

　　王烈： 养老地产的存在有其必要性，根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或 7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008 年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均 3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。而“4-2-1”的主流家庭模式模式，现代化生产节奏不断加快，单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

　　华山：目前，老龄化的趋势依然严峻，而适合老年品质化生活的物业有待开发。随着经济社会的发展，新一代老年人形成新的市场需求和能力；大养老、大健康、大卫生、大教育、大旅游、新的养老模式，需要载体，这个载体就是老年地产。另外，地产在进入养老这是细分市场，要综合考虑社会结构、家庭结构和人口结构的在实现“生态化”过程中所产生的市场需求。 

　　朱凤泊：养老地产发展前景看好。随着传统地产行业利润不断被压缩，楼市持续进行调控政策，而我国的老龄化形势日渐严峻，国家和政府对养老产业的扶持力度日渐增大，10月11日习主席主持召开中央全面深化改革领导小组第二十八次会议，更是预示着养老市场的全面放开。

　　张坤昱：老年人市场大，客群广需求呈现差异化：对于市场机会来说，居家养老和社区养老占到市场的96~97%，是最大的一块市场蛋糕。对于活跃健康老人，这部分老人活动半径更长，需要走出社区，对生活品质有要求且具备相应的经济实力，更适合设计旅居养老社区的模式；而健康非活跃老人，他们的活动半径可能没那么长，主要在社区，那么就要针对他们的需求给他们设计针对性的社区服务和生活便利环境，让老人生活更舒心。

　　2 养老地产目前缺乏哪些政策支持？

　　华山：老年地产是房地产的细分市场，应该在房地产的政策基础上去考虑项目的商业模式。针对某个项目的政策其实会造成市场的不公平，大的政策其实是已经基本形成。 

　　张坤昱：从目前来看，养老地产发展的主要难点在于，第一，顶层设计。政策匹配尚未到位，比如长期照护保险，针对营利性机构的政策优惠及补贴等，政府主管部门的归口统一；第二，市场层面。需求认知尚待培育，有钱人还没老，如何实现两代间在一碗汤的距离内，实现亲情及服务的对接；第三，文化差异性。区域发展很不平衡；第四，也是最核心的，盈利模式尚未清晰。这点主要还是由于养老地产涉及的产业链条极长，产业发展周期尚短，目前尚未有一家企业能完全整合并成为行业内的龙头企业。 

　　王烈：目前国家有关养老地产方面的政策尚不明确。按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导，这也导致很多有意进入养老地产的投资企业非常谨慎。另外，现在建立一个养老社区至少需要上百亩土地，如果采取招拍挂的方式拿地，土地成本会很高。而拿地性质也是制约投资企业的一个重要原因，养老地产的土地性质非常特殊，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。因此，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的优惠，才能促进开发商的积极性。从需求的角度看，老年人的消费需要没有特定的金融支持。针对老年人贷款买房，多数银行都有年龄等条件限制，倒按揭目前也没有形成政策。同时，养老地产缺少保险产品的支持，老年人属于脆弱群体，很容易发生意外，需要保险业务介入以规避房地产开发企业在运营过程中的风险。

　　3 养老地产在市场有哪几种开发、运营模式？

　　潘丕松：目前国内养老地产的开发运营模式多种多样:

　　（1）保利地产的“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的“三位一体”中国式养老模式。

　　（2）万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。涉及的“养老”更多是提供养老服务支持。如“万科幸福汇”，采用的是租售并举的模式。

　　（3）泰康人寿-燕园:全托式退休、可持续关爱养老社区借鉴国际领先的CCRC模式，走的是保险资金、医疗机构与养老机构合作的新模式。营销采用抵押金+租金+服务费用和购买泰康理财产品+租金+服务费用的模式。

　　（4）北京太申祥和山庄釆用中国传统古典园林建筑、苏州园林式山水，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际养老机构，开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式。总之，中国养老地产的开发、运营模式出现了百花齐放、多措并举、强强联合的发展趋势。

　　张坤昱：从开发模式来看，主要有五大类15种开发模式：

　　第一类，与社区共同建设：1）专门建设综合型养老社区；2）新建大型社区的同时开发养老组团；3）普通社区中配建养老产品；4）成熟社区周边插建多功能服务老年设施。

　　第二类，与相关设施并设：1)与医疗机构结合，就近设置养老设施；2）养老设施与幼儿园并设；3）与教育设施结合，建设养老公寓。

　　第三类，与旅游或商业地产结合：1）在旅游风景区中开发养老居住产品； 2）与商业地产结合，开发老年公寓。

　　第四类，与国际品牌接轨：1）引入外资，建世界型连锁老年设施；2）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。

　　第五类，以其他方式转型：1)与保险业结合，利用险资投资养老地产；2）与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产；3）利用自身独特资源转型开发养老地产；4）将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

　　从运营模式来看，主要是6种：

　　（1）本地出售型社区模式

　　该模式以老年住宅为项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。

　　（代表企业：北京东方太阳城）

　　（2）异地出售型社区模式

　　该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

　　（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）

　　（3）租售组合型综合社区模式

　　此模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。 

　　通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略。     （代表企业：北京太阳城）

　　（4）养老房产金融组合型社区模式

　　该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

　　（代表企业：泰康之家养老社区）

　　（5）会籍制社区模式

　　该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。

　　（代表企业：上海亲和源）

　　（6）床位出租型养老机构模式

　　该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。

　　（代表项目：养老院）

　　傅明：根据胡润研究机构发布的《2015中国高净值人群医养白皮书》中对高净值人群养老需求的调查，发现高净值人群普遍注重医疗和健康的养老状态。其次是良好的自然、气候和居住环境。高净值人群的理想养老场所，也不再是繁华的市中心，取而代之的是亲近大自然的近郊住宅（46%）和生活配套完善的居民住宅小区（44%）。

　　调研数据显示，中高端养老社区将成为高净值人群的主要选择。中国高净值人群对于能提供文化、健身、餐饮、医疗相结合的中高端养老社区感兴趣程度比例达到72%，入住的可能性也达到45%。

　　4养老地产的盈利难如何解决？

　　王烈：养老地产的盈利其实是一个较长期的事情，甚至初期，还需要兼顾一定的社会责任，因此，并不是每个企业都愿意投身于养老地产这个看起来很香，吃起来费劲的领域。乐观的看，未来养老地产主要的盈利点应该还是来自于各项服务之中。而适老住宅、养护公寓其实只是一个载体，按流行的互联网思维，当载体内的成员多了，到达一定数量级后，那么它的盈利模式可以是多种多样的，甚至是现在无法想象的。

　　朱凤泊：以北京太阳城为例，从三方面解决了养老地产的盈利问题：第一，轻资产方面，也就是为养老服务方面。养老公寓的运营服务，已经连续6年上税，年净利润率可达20%；第二，重资产方面，主要是自持物业的使用费、管理费、折旧费等方面。除医院、超市等配套设施之外，太阳城集团自持A、B、C、D、E五栋老年公寓也在平稳运营，收益良好；第三方面：太阳城模式品牌输出。以“三七开的开发模式、医护型全程化持续照料（CCRC）运营服务模式、资本循环实现盈利的商业模式”为核心的太阳城模式，向外拓展，对外输出品牌和管理。目前，已经在市场调研、项目定位、建筑规划设计、运营服务管理等多方面分阶段、分步骤的对40多家养老企业提供辅导、咨询。