限与不限,都纠结着北京商住开发商与购房者的神经。
就像往平静的湖水里扔了一颗深水鱼雷,北京商住限购的消息激起千层浪,当地市场“瞬间冰封”,捂盘的开发商和准房东们也都慌了神。
于是,有开发商加速开盘,有购房者加速看房,而各种有关“传闻”的内幕八卦也此起彼伏。
有媒体甚至曝出,从多名开发商处获悉:北京商住项目陆续停止网签,继门头沟、大兴区停止商住网签后,6月15日0:00起,北京所有地区的商住网签项目都停止网签。
然而,这项预言随着官方辟谣再成幻影。
6月14日晚,北京市住建委与网签相关人士确认“6月15日零时起停止网签”的传言不实。
限购未来,热购来了
虽未迎来限购,但却迎来热购。
据V房产(beijing_house)了解,目前市场上在售的多个商住项目,均已启动24小时、甚至72小时不打烊的销售策略,借由传闻,加速签约,疯狂抢收。
随着传闻的不断发酵,不同区域的项目,也表现出了惊人的相同:借传闻,疯狂抢收。
“只要先交5万就给你排队过网签,第二笔款在一个月内交10%就可以,然后其余的40%在12月31日交清。”在位于地铁4号线义和庄站的万科天地,销售人员这样告诉以购房人身份前来看房的小V,一边看手表指针接近21:30,一边催促:“先交钱上楼还得排队过网签,这个点了能不能排上都不敢保证,但你总得试试啊。”
不止万科天地,周边的恒大未来城、泰禾中央广场三个项目都表示要连续数天不打烊积极推售。
“一开始我们也觉得限购不靠谱,但看着别的项目都在加班加点,我们也动摇了。本来打算月底再开盘,也等不了了。”大兴区某项目相关负责人表示。
推售的多数商住项目,都推出了特价房、首付分期等优惠方式吸引购房人,万科天地销售人员称仅仅昨天一天就销售了70多套房子;而天恒世界集推出的144套房源基本售罄。
商住房的优劣势
“商住全面限购”的消息,截至目前都未被确认。那么,什么是商住房?
记者了解到,商住房的最大优点就是“不限购”,另外房屋既可以用来注册办公和商业,亦可用于居住,可以满足一些非户籍人群、投资人群的需求。
但是购买商住两用房一般土地使用权期限仅为50年,而且首付高、贷款繁、成本高。
以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例通常不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,这样就比普通住宅多了将近30%的利息。而且商住两用房和商业立项相同,住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款。
另外,商住房物业费、水电费都比普通住宅高出不少,而且出于安全问题,不少两用房是全部(或部分)禁用燃气的。
且购买商业房产,交易税交的也远高于住宅。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,商业房产过户税,商住两用房所要的缴税为:
1.营业税:(申报价-原值)×5.6%;2.个税:(申报价-原值)×5.6%;3.印花税:申报价×0.1%;4.契税:申报价全额×3%;5.土地增值税:增值额×税率(税率:30%-60%)。
其中,增值额=申报价-扣除项目金;扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额;递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算);税率=增值额/扣除项目金。
如限购 成交量将跌80-90%
最后还有落户问题。商住两用房一般是办公、商业或者综合立项,这类房屋派出所不接受落户,这就意味着小区的子女难以在片区内就学,小区没有居委会管理。集体户口的购房者会受到更大影响。
多项不利条件,让市面上的大多商住房一直不算畅销。虽然国务院曾出台了各种鼓励商用房出租的措施新政,也有人觉得,未来商住房可能会受到和住宅一样的待遇。
但现状是,商用房依然火不了。国家统计局数据显示,前5月住宅类物业库存有一定幅度下滑,但商业和办公的库存还是上升的。
来自中原地产的统计数据,按照2011年以来的住宅土地与公寓类土地供应比例看:
2011年以来,北京市住宅土地供应了1800万平,但成交了4275万平米,供需比高达1:2.4,透支了过去的土地库存(约2500万平米)。而公寓类,有1000万平米土地,按照公寓成交比例30%计算,最近5年公寓类土地过剩1450万平米,按照公寓成交的单套平均面积(68平米)算,公寓潜在供应量为21万套左右,公寓潜在供应量大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算),完全供大于求。
也就是说,若商住限购,开发商将会更加恐慌。
张大伟直言,虽然当下公寓类库存在3万套左右,但潜在供应非常惊人,将有20万套上下,如果这个市场限购,成交量将跌幅80-90%,成交价格起码下滑超30%。