北京商住限购风雨欲来

　　限与不限，都纠结着北京商住开发商与购房者的神经。

　　就像往平静的湖水里扔了一颗深水鱼雷，北京商住限购的消息激起千层浪，当地市场“瞬间冰封”，捂盘的开发商和准房东们也都慌了神。

　　于是，有开发商加速开盘，有购房者加速看房，而各种有关“传闻”的内幕八卦也此起彼伏。

　　有媒体甚至曝出，从多名开发商处获悉：北京商住项目陆续停止网签，继门头沟、大兴区停止商住网签后，6月15日0:00起，北京所有地区的商住网签项目都停止网签。

　　然而，这项预言随着官方辟谣再成幻影。

　　6月14日晚，北京市住建委与网签相关人士确认“6月15日零时起停止网签”的传言不实。

　　限购未来，热购来了

　　虽未迎来限购，但却迎来热购。

　　据V房产（beijing_house）了解，目前市场上在售的多个商住项目，均已启动24小时、甚至72小时不打烊的销售策略，借由传闻，加速签约，疯狂抢收。

　　随着传闻的不断发酵，不同区域的项目，也表现出了惊人的相同：借传闻，疯狂抢收。

　　“只要先交5万就给你排队过网签，第二笔款在一个月内交10%就可以，然后其余的40%在12月31日交清。”在位于地铁4号线义和庄站的万科天地，销售人员这样告诉以购房人身份前来看房的小V，一边看手表指针接近21:30，一边催促：“先交钱上楼还得排队过网签，这个点了能不能排上都不敢保证，但你总得试试啊。”

　　不止万科天地，周边的恒大未来城、泰禾中央广场三个项目都表示要连续数天不打烊积极推售。

　　“一开始我们也觉得限购不靠谱，但看着别的项目都在加班加点，我们也动摇了。本来打算月底再开盘，也等不了了。”大兴区某项目相关负责人表示。

　　推售的多数商住项目，都推出了特价房、首付分期等优惠方式吸引购房人，万科天地销售人员称仅仅昨天一天就销售了70多套房子；而天恒世界集推出的144套房源基本售罄。

　　商住房的优劣势

　　“商住全面限购”的消息，截至目前都未被确认。那么，什么是商住房？

　　记者了解到，商住房的最大优点就是“不限购”，另外房屋既可以用来注册办公和商业，亦可用于居住，可以满足一些非户籍人群、投资人群的需求。

　　但是购买商住两用房一般土地使用权期限仅为50年，而且首付高、贷款繁、成本高。

　　以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，这样就比普通住宅多了将近30%的利息。而且商住两用房和商业立项相同，住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款。

　　另外，商住房物业费、水电费都比普通住宅高出不少，而且出于安全问题，不少两用房是全部（或部分）禁用燃气的。

　　且购买商业房产，交易税交的也远高于住宅。

　　中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，商业房产过户税，商住两用房所要的缴税为：

　　1.营业税：（申报价-原值）×5.6%；2.个税：（申报价-原值）×5.6%；3.印花税：申报价×0.1%；4.契税：申报价全额×3%；5.土地增值税：增值额×税率（税率：30%-60%）。

　　其中，增值额=申报价-扣除项目金；扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额；递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）；税率=增值额/扣除项目金。

　　如限购 成交量将跌80-90%

　　最后还有落户问题。商住两用房一般是办公、商业或者综合立项，这类房屋派出所不接受落户，这就意味着小区的子女难以在片区内就学，小区没有居委会管理。集体户口的购房者会受到更大影响。

　　多项不利条件，让市面上的大多商住房一直不算畅销。虽然国务院曾出台了各种鼓励商用房出租的措施新政，也有人觉得，未来商住房可能会受到和住宅一样的待遇。

　　但现状是，商用房依然火不了。国家统计局数据显示，前5月住宅类物业库存有一定幅度下滑，但商业和办公的库存还是上升的。

　　来自中原地产的统计数据，按照2011年以来的住宅土地与公寓类土地供应比例看：

　　2011年以来，北京市住宅土地供应了1800万平，但成交了4275万平米，供需比高达1:2.4，透支了过去的土地库存（约2500万平米）。而公寓类，有1000万平米土地，按照公寓成交比例30%计算，最近5年公寓类土地过剩1450万平米，按照公寓成交的单套平均面积（68平米）算，公寓潜在供应量为21万套左右，公寓潜在供应量大约可以卖10年（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算），完全供大于求。

　　也就是说，若商住限购，开发商将会更加恐慌。

　　张大伟直言，虽然当下公寓类库存在3万套左右，但潜在供应非常惊人，将有20万套上下，如果这个市场限购，成交量将跌幅80-90%，成交价格起码下滑超30%。