南京、苏州地价有泡沫

　　激战，地王。优质土地的稀缺，让开发企业展开了贴身肉搏。

　　2013年9月4日，对于在京攻城掠地的开发企业而言，这一天注定不平凡。北京国土局现场，经过69轮喊价，融创以21亿元配建27.8万平方米医院一举拿下农展馆北路8号住宅地块。考虑到配建的医院成本，楼面价高达73099元/平方米，成为当时北京名副其实的新地王。

　　在当时，万科董事会主席王石转发一则农展馆土地出让的新闻。微博中王石称李嘉诚出卖北京、上海的物业是一个信号，但并未过多透露对于北京、上海市场的具体看法，只直呼“小心”。

　　融创中国董事会主席孙宏斌随后在微博上表示，“很多媒体问我，我说一是我对王总的判断和判断依据很惊讶；二是对市场的判断有分歧很正常，我们继续看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地块；三是感谢王总的提醒，我们会以如履薄冰如临深渊的态度对待风险。”

　　北京市场单价50万也不为怪

　　三年时光转瞬即逝。今年5月16日，融创中国在北京举行“北京壹号院”全球发布会，孙宏斌与融创中国北京区域总经理荆宏、融创中国北京区域高级副总经理楼艳青共同站台亮相。

　　回忆起当年拿地的情景，孙宏斌坦言，“融创拿得地都太便宜，壹号院7.3万的地价，当年你们都说贵，现在看就是捡了大便宜。”

　　孙宏斌的逻辑是这样的：“我们拿地时，很多人说贵，但我们不觉得。当时除了我们，其他几家房企举牌价格也都到了7万元/平方米，大家都觉得可以承受。最终我们以7.3万元/平方米的单价拿下，不比他们贵多少。”

　　农展馆“地王”一战，无疑让融创中国名满天下。

　　值得注意的是，项目虽名为“北京壹号院”，但其英文案名的含义却是“中国一号院”（One Sino Park），当记者问楼燕青英文案名的含义，这位豪宅营销“女神”则指出，这个项目位于东三环，这广为人知；不为人知的是，旁边还有一个53000平米的农展湖，以及高尔夫球场和亚洲最大的朝阳公园。“出则繁华，入则宁静，像世外桃源”。而按荆宏开场的介绍，壹号院系本也是融创四大产品中最高端者。

　　荆宏表示，北京壹号院最高售价将超过30万元／平米，而此前预计的该项目最高售价为20万元／平米。但融创中国董事长孙宏斌并不认为30万元／平米的售价很高。孙宏斌表示，对北京市场而言，即使出现40万元、50万元每平米的项目也不为怪，从长远来看，现阶段可以说是顶豪市场的一个价值洼地阶段。

　　孙宏斌：地价一定有泡沫

　　孙宏斌提示，当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

　　“由于地价太贵，北京很多项目都被豪宅化，不卖到10万元以上根本不赚钱。” 孙宏斌在接受中国城市报记者采访时指出，北京可以有10万元、20万元/平米的房子，但不应该到处都是。“很多北京、上海开发商的项目之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。”

　　据了解，在过去一年，在没有样板间和示范区的情况下，仅凭一次发布会和一纸规划书，北京壹号院便取得了销售十余套、单价最高近20万元/平米等让业内外震惊的成绩。就在刚刚过去的五月第一周，项目又悄然认购超过5亿元。

　　对于最近土地市场比较火热的长三角，孙宏斌表示，南京、苏州这些城市，房价没什么泡沫，但地价肯定有泡沫。“这么多年了，苏州的房价一直是在2万元，南京的房价都没有超过3万元，一下子楼面价超过3万元甚至到4万元，这个肯定不对，我觉得我们会非常小心。”

　　孙宏斌说，房价不可能每年都往上涨。“这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。”

　　苏州为10幅地块设“熔断机制”

　　近期，长三角部分城市土地市场持续“发烧”。上海5月首次土拍仅仅过去两天，5月13日，南京土拍立马抢占头条。

　　据了解，南京此次土拍共7幅地块，分别来自建邺区、秦淮区、江宁区和六合区。其中，河西4幅地块有3幅为住宅地块，受到众多开发商的关注。据不完全统计，此次土拍有近40家房企报名。

　　本次土拍，总价地王是世茂拍下的G11地块，达88亿元。楼面价地王是葛洲坝拿下的G14地块，达45213元／平方米。易居中国执行总裁丁祖昱这样评论南京土拍：“已无法用理性数据论证。”

　　苏州的土地大热更是让人瞠目结舌。4月7、8日苏州土拍引发40余家房企角逐。本轮土拍13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了相城区、高新区、吴中区3个区的地王纪录。其中景瑞地产拍下溢价率最高地块，达318.86%，而当代置业、北京国瑞分别夺得本场土拍的最高单价、最高总价。更值得关注的是，从各地块成交楼板价来看，几乎均超越区域销售均价，其中金辉竞得的相城区苏地2016-WG-8号地块以22445元/平米的楼板价超出区域售价59.15%。

　　土地市场过热也引起了政府层面的关注。

　　5月18日晚间，苏州市国土资源局发布一则公告，“对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。”

　　换句话说，防止“地王”频出已经替代限购成为苏州控制楼市暴涨的首要任务。暂缓5宗土地出让后，苏州市国土资源局再次祭出绝招，对10宗土地限制最高价格，超过则停止出让。