险资“出海” 投资不动产成风潮

　　海外市场看起来“很美”，在房企竞相出海后，一众保险公司也开始在海外投资不动产。

　　4月27日， 中国人寿保险(集团)公司联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑（约合人民币32.7亿元）成功收购伦敦金融区域的办公大楼—ALDGATE Tower, 初始回报收益率达到4.9%。

　　第一太平戴维斯参与了本次收购过程，为中国人寿提供相关交易服务。

　　关于险资为何争相“出海”？第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事王尧在接受中国城市报采访时表示，从宏观经济来说，中国过去几年GDP增长，包括在房地产业的投资回报，已不可能复制十年前的情况。

　　政策层面的鼓励也给险资点燃激情。王尧说，从2012年年底保监会出的中国保险公司境外投资办法，其实是给绝大部分的险资开出了通往国外的窗口，就是鼓励更多的险资把资产配置在海外。

　　2012年以来，支持险资“走出去”的政策不断加码，保险资金海外投资空间打开，与境外机构的合作也在加深。

　　不动产投资受险企青睐

　　目前，不动产投资、股权并购、私募基金是保险资金推进海外投资的主要方式，不动产依然是占比相对较大的组成部分。分析人士认为，从全球环境来看，部分区域的不动产投资机会依然值得把握，保险机构在选择目标的时候，也应将涉及不动产相关的金融产品纳入考虑，以分散投资风险。

　　在2012年10月保监会保险公司境外投资相关规定之后，中国平安和中国人寿相继破题，分别买下英国伦敦地标性建筑劳合社大楼和英国伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公楼90%股权。随后，安邦保险先后将美国纽约华尔道夫酒店、比利时FIDEA保险公司、比利时德尔塔·劳埃德银行、荷兰VIVAT保险公司、韩国东洋人寿纳入囊中。阳光保险则购得澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

　　而中国太平宣布破题海外不动产投资，参与发起设立海外投资基金，携手纽约著名开发商投资位于美国纽约曼哈顿核心区域的商业地产“翠贝卡111项目”。此次投资采取通过投资控股项目公司、全程参与项目开发的方式。

　　险企更青睐写字楼项目

　　同样是“出海”，目标同为不动产项目，保险机构和开发企业在海外的投资有何不同？

　　王尧表示，房地产企业是紧随着险企，这两年也开始收购国外物业的。开发商简单来说可分为两种，一种拿一些地标项目，并且开发企业希望在那边建立自己的团队，掌控整个项目；另一些开发企业，希望找财务投资人的角色，开发企业并不参与整个项目的管理建造。“房地产本身是很本土化的东西，必须了解当地的法律，而非国内简单的招拍挂买地售房。”

　　对于险企来说，更青睐于哪种类型的物业？

　　“险企倾向于选择写字楼项目。”王尧告诉中国城市报记者，大部分险企不具备开发能力，险企一般不会介入到整个开发流程，也不希望有过多的人力、物力放在盖楼，或者是楼的维护上。过去险企几笔投资包括像平安、人寿等，都是纯的资产管理投资，一般来说国内险企占80%、90%，当地的资产管理人不会占超过10%。

　　“其实险企更希望找一个，国外比较知名的资产管理公司一起合作收购项目，国内的资产管理公司目前在这方面并没有太多经验。”王尧说。

　　险企“出海”应注意风控

　　为何选择国外写字楼投资而非国内此类物业？第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事张航认为，从投资回报的角度来讲，现在中国二三线城市最近几年的甲级写字楼，包括商用物业的供给量，是远远大于实际需求的。

　　“这就造成很多城市的大型办公物业空置率增加，商场运营困难，现金流不好，但土地拍卖价格却不降反升。”张航说，这都为更多投资资本流出创造了客观条件。

　　根据有关规定，保险公司可运用投资境外的总资产比例不高于15%，且监管层也已将境外投资范围从固定收益类拓宽到股票、股权等权益类产品，支持保险机构自主配置、提高收益，抵御人民币升值风险。公开数据显示，目前多数保险公司在此方面的投资还远未触及上述比例的“天花板”。

　　业内人士认为，虽然海外投资市场在政策、法律、结构等方面比较成熟，但是保险公司在海外选择投资项目的过程中非常注意控制风险，通常出手前要经过长时间的调研和论证。在练好内功的同时，深入研究目标市场的政策、法律、税收相关内容，在拿地、开发及建设等模式上投入精力，并采纳合适的交易和开发结构，是保险公司必须注重的关键环节。