借鉴“眉山经验” 打好去库存“歼灭战”

　　楼市去库存是2016年五大重点任务之一。近期，降低非限购城市的首付比例、上调住房公积金存款利率、降低房地产交易环节的契税与营业税等一系列有助于去库存的新政陆续发布。同时，各地也纷纷出台楼市政策，利用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种措施去库存。这都极其明显地传递出各级政府主动推进房地产去库存的信号，而这些措施也展现了政府让利的迹象。这其中最为典型的，即是四川眉山市。

　　眉山经验

　　从整体来看，眉山市将农民工市民化与楼市去库存紧密结合，引导鼓励农村居民进城入镇购房，促进房地产持续健康发展，加快推进新型城镇化。目前，农民进城购房占比已超六成。这一系列成绩可总结为眉山经验，并且值得肯定和推广。

　　早部署、早动手、早见效、早受益。在国家系列政策出台前，眉山市早在2015年5月便开始部署去库存工作，具备时间上的优势。从目前形势来看，楼房去库存歼灭战只是一个开始，预计未来鼓励农民进城购房的政策将会在全国铺开。对于一些库存较严重的城市来说，实施力度可能会更大。因此，各地要抢抓机遇，抢占先机，根据当地经济社会发展现状，提早定出方案，拿出对策。

　　将农民工市民化与楼市去库存结合在一起。调查显示，目前县级城市库存压力最大，其次是省辖市。尽管各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求，但不可否认的是，不少农民是被补贴所吸引，真正购房的积极性并不高。这其中的首要缘由当然是望而生畏的高房价。但能否享受当地市民的公共服务与资源、农村土地与宅基地的去留、稳定的收入也是影响农民买房的重要因素。另外，尽管地方政府频频要求开发商降价，以解决高房价问题，但由于土地成本、税费方面的成本，降价难以成为开发商的主动行为。同时，去库存政策在无形中又“保住”了房价。因此，目前三、四线城市的房地产商普遍采取稳价策略，甚至有些城市的房价在稳健中又有小幅增长。对此，眉山市采取直接进行房价补贴的措施，即对符合条件的购房者给予每平方米200-300元的补贴。针对农民购房的后三个隐忧，眉山市所采取的做法是：在中心城区购房而户籍暂未迁出农村的，其农村居民权益不变；凡进城购房的农村居民，其子女入学一律享受城镇居民子女入学待遇；进城落户农村居民可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等。

　　于借鉴中创新

　　眉山的一系列措施不仅有效推进了商品房去库存工作，而且加快了当地新型城镇化建设的步伐，但这并不代表眉山已解决了所有问题。这就需要各地在借鉴眉山经验的同时，也要有所创新。具体可以从以下四个方面着手：

　　为企业创造降价条件。针对房地产销售成本中土地出让金高、税金高、房价高的现状，地方政府应逐步减少对“土地财政”的依赖，推出更多实质性的优惠措施，为企业让出更多的降价空间。

　　加快推进农业转移人口市民化，为农民进城解决后顾之忧。我国房地产市场区域分化特征明显，供需矛盾具有结构性的特点：一方面城市房地产库存积压，另一方面还有近44%的人口生活在农村。此外，还有大量的进城农民工住房紧张、条件差。因此，要通过户籍制度改革，农业转移人口落户条件放宽，城镇基本公共服务常住人口全覆盖等措施；以及给予进城购房农民契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，鼓励引导有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口在小城市与县城就近购房，使其成为长期稳定的住房消费群体，释放去库存潜能。另外，针对部分农民“对农民工市民化、农民工户籍制度改革反映比较平淡，进城购房顾虑重重、意愿不强烈”的现状，应尽快从就业机会、教育、农地宅基地保障、公共服务、医疗、养老保障等层面，拿出针对性的对策。

　　将住房公积金作为去库存的重要工具，并将推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等作为公积金新政的“标配”。在继续落实公积金贷款一体化的同时，尝试进一步扩大住房公积金的覆盖范围，推进住房公积金向在城镇稳定就业的新市民覆盖，并适时探索在乡镇建立健全的住房公积金制度，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。同时，也可尝试拿出部分公积金，探索建立城市住宅政策性银行，给买房的农民工进行按揭补贴，贷款贴息。

　　加快建立农业转移人口市民化激励机制，切实维护进城购房农民在农村的合法权益。各地要充分利用国家实施“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩、中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜”的政策红利，及早出台相应的配套政策，加快推进农业转移人口市民化进程。

　　（作者系甘肃省社会科学院研究员）