CEO张欣：SOHO转型很成功

　　3月8日，北京朝外SOHO11层的会议室里，阳光和煦。在这个“女神”节里，SOHO中国董事长潘石屹并没有像往常一样满脸堆笑迎接媒体，而是带着他的“女神”张欣，通过视频，并肩出现在香港的业绩发布会上。

　　当天，SOHO中国有限公司发布了2015年的年度业绩报告。

　　根据SOHO中国公布的数据，2015年，SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，毛利润约人民币7.34亿元，毛利润率约74%；租金收入约人民币10.52亿元，同比上涨约148%；净利润约人民币5.38亿元；现金及银行存款共计约人民币90.12亿元，净负债率约为24%。董事会建议宣派及派发特别股息每股人民币0.348元。

　　在2015年整体经济并不理想的大环境中，SOHO中国新出租了28.78万平方米物业，完成了预期目标的128%。其中，望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%，SOHO世纪广场的上涨了24.7%。

　　SOHO中国方面认为，如此大量新增办公楼的出租，即使是在纽约、香港、东京等国际大都市，在短短一年时间里完成也是非常困难的。

　　SOHO中国的管理层表示，自三年前SOHO中国宣布从“销售”向“自持”物业转型以来，公司已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米的办公物业，这些优质物业已经成为公司最稳定、最核心、最有价值的资产。在资本市场宽松的环境中，资产价格将持续攀升，SOHO中国170万平方米物业的价值也会水涨船高，为股东们带来增值。

　　即便如此，现场仍有媒体质疑京沪两地写字楼市场空置率较高。

　　潘石屹举了个例子：“SOHO中国2009年到上海去的时候，有声音说上海的办公楼不好过，可是我们觉得情况还好。”潘石屹表示，北京的办公楼市场相对上海来说更好一些，根据当时测算，望京SOHO租金租到3块/平米人民币就可以赚钱，可是建成之后，最低租金没有低于6块，现在已经超过10块了。京津冀一体化，也会利好北京写字楼市场。

　　关于SOHO高出租率的原因，潘石屹表示，在SOHO所有办公业态里面很有代表性的办公楼就是望京SOHO，因为望京SOHO面积很大，大约在52万平方米，建完之后有很多人都很担心，如此大的体量，还在北京的五环边的位置，能不能租得出去？

　　“但是我们大概在短短的一年之内，50多万平方米就全租出去了，基本上在北京的移动互联网的大公司都集中在望京SOHO。” 潘石屹接着说，他们的租金上涨速度非常快，并且把周边的租金水平都给带动了起来。

　　在潘石屹看来，现在的公司对互联网和手机信号的环境要求非常高，实际上现在的年轻人对层高、景观办公卫生条件都不如有一个稳定的、速度快的互联网环境更重要。“另外，互联网公司有一个扎堆的效应，有一些移动互联网的公司去了，其它的移动互联网公司就也去了。”潘石屹说。

　　2012年8月，soho中国宣布在未来3年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。

　　那么，SOHO中国的转型是否成功？

　　“实际上转型是相当的成功。” 1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了北京红石实业有限责任公司（即SOHO中国前身），张欣现任SOHO中国CEO兼执行董事。

　　张欣表示，虽然利润降低，但大幅降低的原因，是目前SOHO中国不再出售物业。“我们以前是一个销售物业的企业，销售物业可以看到很大的利润，但是，资产是非常少，因为你销售掉了，物业就没有了。”

　　张欣说，目前，SOHO中国的债务比例只有约24%，现金比例也非常高，有超过90个亿的现金。“这么低的债务和这么高的现金，证明是非常成功的转型。”

　　值得注意的是，当下SOHO所在的一线城市房地产市场，尽管风险正在堆积，但房价的上涨明显，物业去化速度加快。SOHO中国是否会趁势卖房，重启销售?

　　“把一些成熟的、租得很满、非核心资产，个别项目这个月底开始尝试销售。”潘石屹坦言，“公司计划将使用面积4.2万平方米的上海世纪广场项目，拿出来销售试一试，如果能销售好价格，给股东好的回报，也是好事情。”他说，既然市场有机会，能为股东赚钱就赚点。