租售并举化解房地产库存

　　房地产行业对整个国民经济有着举足轻重的影响，从去年底中央经济工作会议提出去库存到今年年初部分地方出现“火爆”购房情形，我国的房地产市场让人有乱花渐欲迷人眼的感觉，该如何看待现在的房市，全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭谈了自己的看法。

　　房地产市场应以稳为主

　　中国城市报：您如何看待当下我国的房地产市场？

　　涨泓铭：房地产问题在这次两会的文件中多次提及，目前是怎么样一个状况呢？去年年底的中央经济工作会议上化解房地产库存是一个重点问题，但没过两个月形势发生了一些微妙的变化，当前我们的房地产市场当中，某些城市的房地产确实过热了。

　　这样一种复杂的局面该如何认识？一方面是有发展过热的情况；另一方面房子的库存问题依然很严重。所以，李总理在政府工作报告中讲了要“因城施策”。

　　我认为，首先要提出的是全国房地产的去库存，坚持去库存这是首当其冲的，同时要稳住部分城市的过热，这两个环节要把握住。

　　中国城市报：您如何看待当下像北京这样的城市的房地产市场？

　　张泓铭：我从房地产专业的角度看，北京的房价太高了，会影响的北京发展。从专业的角度说，我希望北京包括上海这样城市的房价不仅仅是维持，如果能降低一点也不错。 

　　当然首先要保持稳定，保持稳定大体是什么意思？房屋的价格一般有三条界线不能超过，一是国民经济的发展速度也就是地方财富的增长速度；二是不能超过CPI的速度，或者说货币贬值的速度；三是不能超过人均可支配收入。房价应该和这三条线保持一个和谐的关系，但现在远远超过了。

　　二三线楼市将何去何从

　　中国城市报：我们提出鼓励农民工市民化，进城买房，您认为农民工进城买房对于化解二三线城市的库存能起到多大作用？

　　涨泓铭：政府工作报告中关于城镇化提出了三个“一个亿” （到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化）其中，鼓励农民进城落户购房这是一层意思，让农民在三四线城市就地落户、购房是一层意思，还有一层意思是城市的旧区改造，解决中低收入群众的住房。这三个“一个亿”前面两个是如何城镇化，如何对待农民工、常住农民工以及有户籍的农民工都包括在里面了。

　　但这里有个支付能力的问题，不是简单的农民进城打工也不是简单的农民落户就能解决的。从化解房地产库存的角度说，如果要提高农民的支付能力，无非是税费金融的杠杆，对首次进城购房给予优惠，降低首付利率和减税，还有一个行政手段就是减费，这些工作都已经在做了，但问题是三管齐下还是有很多农民买不起房，怎么办？这里就有租售结合的问题， 政府工作报告里也提出要“租售并举”，鼓励农民租赁。

　　另外，还有如何把进城的农民纳入到保障里的问题，但这些并不是一两天就能解决的，我认为这是一个中长期的有效政策，但让各地城市能够接受也并不很简单。

　　中国城市报：除了农民工进城买房，还有什么措施可以化解二三线城市的库存？

　　张泓铭：我们有些城市的住房是绝对过剩，即便国家采取了很多措施，包括市场本身的调节还是消化不了，就应该转换用途，这个含义当然很广泛，你要说具体措施，那要具体到是哪栋楼。还有，我们是需要等待的，等待这些地方的经济逐步发展起来，若干年才能消化。

　　保障房制度需更具灵活性

　　中国城市报：李克强总理在政府报告中也提到了保障性住房的问题，请问您对我国保障性住房的发展有什么看法？

　　张泓铭：住房保障是一个常说常新的问题，世界上任何国家的任何城市都一直存在住房保障的问题，我国的住房保障问题也会随着社会经济的发展出现新情形和问题。我参与过住建部关于这方面“十三五”规划的讨论，未来我们的解决方式可能会有一些变化。

　　一个是租售并举还有一个是实物和货币并举，就是说未来不一定提供住房，而是给你货币补贴，加重货币的比例。过去我们大量建造实物 （保障房），未来可以更多地用货币的形式，调动房屋的存量，北京也许会朝这个方向走，或许会在全国领先。