去库存， 三、四线城市唱主角

　　2016年，楼市去库存依然是我国房地产市场的主旋律。事实上，目前中国房地产市场的库存状况仍较为复杂，不仅存在着全国总量规模过剩的问题，更是存在各级城市结构性失衡的问题：一线城市的市场交易依然火爆得像南方的艳阳，地王频出；但大多数三、四线城市正在经历着北方的寒夜。在一些地方，市场的冷淡已经导致了不少中小房企破产、楼盘烂尾，而涉及的民间融资问题也多有发生。因此，在“歼灭”楼市库存的问题上，必须要主攻三、四线城市。

　　据统计，我国农民工70%在一、二线城市，只有不到30%在三、四线城市。因此，户籍制度改革拉动住房消费，其发力点为力推农民购房。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。但是，如果没有好的就业机会、良好的教育、医疗等公共资源，即便有三、四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此，要加快配套设施建设，并通过完善产业规划来吸引人才，从而增加购房需求。

　　2015年，新“930”政策指出，在不实施“限购”措施的城市，商贷首套房最低首付比例降至25%。日前，政策再出台，将首套房首付比例下调至20%，首套房贷给予利率优惠。同时，中央作出指示，推进住房公积金改革、用好用足公积金。毫无疑问，各种政策的持续放松，对楼市冷淡的三、四线城市来说，必将带动住房消费。

　　过去，普通与非普通住宅在买卖和交易时，执行不同税率，但新标准则将取消价格标准，放宽面积标准。这样，就可以直接减少买房人的税费支出，降低置业成本。另外，以前中心城区和新城区普通住房标准不一，使得有些购房者感觉很不公平。调整实施普通住宅认定标准后，这一现象则有望“一碗水端平”。这必将吸引更多改善性购房者入市，对三、四线城市去库存不失为一个有效手段。

　　从库存概念看，除了常说的待售库存，即产成品库存外，还包括在建库存和已批未建库存。根据中信证券估计，按规划建筑面积，目前待售库存只有6.6亿平方米，但是已批未建库存为70.9亿平方米、在建库存为55.3亿平方米，远大于待售库存。对于这些库存而言，房企的资金及融资能力则成为了有效的衡量手段。因此，应降低房企的融资难度，进一步缓解房地产开发企业的资金压力，保证在建库存及未建库存能够顺利转成待售库存，使其通过各种政策及销售手段售卖出去。这不仅可以防范地方经济和金融体系风险，还可以进一步帮助地方房产库存的消化。

　　作为当前房地产市场关节点的三、四线城市，当其库存消化之时，房地产市场终归会通过自然调整，逐步化解行业的风险，恢复健康稳定的增长，重新成为国民经济的贡献者，而不是拖后腿者。

　　（第一作者系西南民族大学经济学院教授）