鄂尔多斯迎来楼市复苏？

　　在最近结束的中央经济工作会议上，房地产去库存成为2016年五个主要任务之一。

　　地方政策也及时跟进。在内蒙古自治区“两会” 上，自治区主席巴特尔提出“十三五”时期内蒙古采取六大措施消化房地产库存。

　　提到内蒙房地产市场，有个地方尤为受人关注，那就是因“存量商品房”高企而闻名的鄂尔多斯。

　　在政策指引下，鄂尔多斯路在何方？中国城市报记者展开了深入调查。

　　2至3年去库存时间或“缩短”

　　据中新网消息，闻名海内外的“鄂尔多斯存量商品房”现象，将会在内蒙古自治区落实“供给侧结构性改革”有序消化房地产库存的政策下，“加速”解决。这是1月23日，内蒙古政府主席巴特尔在此间启幕的内蒙古自治区第十二届人民代表大会第四次会议上，透露出的信息。

　　巴特尔说，在扎实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策，鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。

　　值得注意的是，内蒙古还将探索共有产权等措施，逐步消化大平米住宅库存。推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

　　“共有产权主要是约定政府和购房者的产权比例，减轻购房者的负担。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表在接受中国城市报记者采访时表示，根据购房者情况不同，可以采取不同的比例，上市时也按此进行收益分成。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟则认为，这些政策和住建部调控去库存的政策是一脉相承的，包括鼓励农牧民进城购房、购买商品房作为保障房、以及各种货币化的政策去推动。

　　如此利好的政策，对于鄂尔多斯房地产“去库存”可谓增加了信心。

　　内蒙古政协常委、副秘书长康永恒在接受媒体专访时说，此番内蒙古推出的“有序消化房地产库存”对于鄂尔多斯而言，是一个机遇。其中，“研究住房公积金支持农牧民进城购房政策”和“鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款”，能激发当地农牧民进城购房的热情。

　　康永恒表示，内蒙古此番提出的“推动建立租购并举的住房制度，能引导房地产企业转型发展；取消过时的限制性政策，能释放刚性和改善性住房需求”。这一新政，亦从另一个角度促进鄂尔多斯商品房“去库存”进程。

　　在康永恒看来，之前鄂尔多斯官方预计未来2至3年时间消化现有存量商品房，在该政策的激发下，或可出现提前“消化”的现象。

　　从煤炭的兴起到房地产的衰落

　　中国最“土豪”的城市和“鬼城”，曾是鄂尔多斯身上的两个显著标签。这个以煤炭起家的城市，在过去十年里，GDP得以快速发展。当然，城市建设也大步向前。

　　鄂尔多斯让人熟知的，便是康巴什新区——在媒体报道中被称为“鬼城”的地方，也正是这里。大意是说这里现代建筑众多，城市片区面积也很大，道路平整宽阔，却人迹罕至。

　　而鄂尔多斯房地产业的兴起，是煤炭带来的神话。

　　2010年，鄂尔多斯地区生产总值达2643亿元。根据住建部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。人均GDP超越香港位居全国第一。鄂尔多斯每217个人中间，就有1个亿万富翁；每15个人里面，就有1个千万富翁。

　　煤炭带来的财富，成为这个城市源源不断的动力。2004年起，全国煤炭价格迅速上涨，鄂尔多斯遍地都是一夜暴富的神话。开矿征地和煤矿买卖，催生了鄂尔多斯第一批富起来的人。

　　鄂尔多斯的房地产热潮，在煤炭暴富和全国房地产大开发的大背景下，迅速发展。

　　2005年左右开始，大型煤炭企业和发了财的煤老板加入了房地产开发，而全国各地大型房地产企业，也纷纷在鄂尔多斯安营扎寨。2008年至2011年，鄂尔多斯这块只有几十万人口的土地上，云集了300多家地产企业。

　　这个背景下，买房子也被认为，或被宣传为，最划算稳妥的资产保值、增值方式。2010年，城区人口65万的鄂尔多斯，商品房销售面积1009.4万平方米。若平均到市民头上，相当于每人购买了约15平方米的商品房。

　　根据媒体报道，鄂尔多斯房价一路飙升，甚至达到1.5万、2万元每平方米。

　　2011年，鄂尔多斯继续建设房地产，当年计划新开工面积1300万平方米，计划销售商品住宅面积1200万平方米。

　　这一年，国家对房地产领域调控升级，开始深入到二三线城市。2011年8月18日，住建部发布二三线城市限购标准。

　　虽然鄂尔多斯未出台实质性限购政策，但市场弥漫观望情绪，销售陷入停滞。从民间融资到银行，也都对房地产企业关上了大门。

　　鄂尔多斯的房价下跌，始于2011年底。鄂尔多斯楼市开始崩盘，类似“房价万元跌至三千”的消息吸引全国目光。

　　据鄂尔多斯市政府的数据，截至2012年4月底，计划新建的49个项目，7个开工。全市324个房地产续建项目，复工率不到四成。全市房地产市场完成投资10.4亿元，同比下降83.4%。

　　2014年消化存量商品房294万方

　　之后，鄂尔多斯在理性回归。

　　在去年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素没有回避“房子现在卖得怎么样”的话题。他说，2013年，鄂尔多斯市没有卖出去的房子有45000套，通过一年的努力，已卖掉了1万多套。针对剩余3万多套的体量，廉素表示“这点量问题已经不是很大”。

　　一年卖掉一万套，鄂尔多斯使出了哪些绝招？2015年的鄂尔多斯市政府工作报告指出，2014年“通过回购、促销等措施，消化存量商品房294万平方米。”而294万平方米，绝对能够确保年销售万余套。

　　虽然鄂尔多斯的人口，在过去数年间逐步增加。但康巴什新区这样的新城，需要更多的产业支撑和人口流入，才能变得像一座“真正的城市”。由于煤炭市场的波动，以及当前房地产市场的形势，鄂尔多斯亟须发展新的产业，来吸引更多的人口到来。

　　鄂尔多斯市政府在2015年政府工作报告中表示，今年要新增城镇就业3.2万人。加强保障性安居工程建设，以回购为主新增各类保障性住房22478套，其中棚户区改造19206户；大力发展总部经济和楼宇经济，加快聚集人气、商气；出台户籍制度改革配套政策，吸引更多人口到中心城区创业发展、就业生活，并提出要大力促进非煤产业集群配套发展。“促进房地产业稳定发展，通过团购促销、回购拉动、发展旅游和养老地产等措施，消化存量商品房150万平方米以上。”

　　赵秀池表示，对于鄂尔多斯这样由于产业转型、人口流失导致严重供大于求的城市，不能仅靠政策支撑。未来除了鼓励进城农牧民买房，采取租购并举的住房制度，关键还是要提高进城农牧民的收入，并导入产业，吸引更多的人口入驻。