房地产的病灶在哪儿

　　房地产市场有很多问题，例如“鬼城”、房价泡沫等问题。但需要注意的是，房价过高或“鬼城”问题可能只是一种指示器，房地产市场背后还有很多深层次的问题。这就犹如人发烧一样，脑门很烫，但并不一定是脑门出了问题，有可能是身体的某个部位有炎症。

　　在房地产市场背后，一个很大问题是，公共服务基差过大、结构失调，致使房价扭曲。研究表明，城市之间的房价差异大概有30%-40%会被城市之间公共服务不均等、有些城市集中了过多优势公共服务资源所解释。众所周知，北京和上海聚集了大量的优质教育、医疗资源，所以大家都往这些城市挤，这就导致房价好像热门景区门票一样，过高了。

　　城市之间是这样，城市内部也是这样。职住失衡和公共服务过度集中，就可能使优势区位特别有吸引力，人们因此会去抢购这些优势区位的房子，或者进行过度投资。

　　这不仅导致了房价的空间差异很大，也会导致空气污染和交通拥堵问题，比如，职住失衡所有带来的朝夕式的空气污染和交通拥堵。一项定量研究发现，在北京，如果把职住失衡调整到均衡状态，把公共服务的优质资源分散以后，会将交通拥堵指数降低6个百分点，也会将PM2.5降低4.8个百分点。如果把时间价值也算上——人们通常认为交通时间的价值是工资的一半，可以节省全年北京全职工总收入的1%，这是很大的社会价值的节省。

　　可见，房地产市场的很多问题要看其深层次的结构原因。如果能够解决城市之间和城市内部公共服务均等化的问题，在很大程度上，就能够解决诸如“鬼城”的问题——“鬼城”没有太多人居住，主要是公共服务没有跟上。中央城市工作会议关于“科学规划城市空间布局”的要求，正是从宏观上体现了这一点。毕竟，房地产市场的问题，找准病灶很重要。

　　（作者系清华大学建设管理系房地产研究所教授）