去库存落肩“新市民”

　　尽管中央经济工作会议尚未召开，但政府的一系列信号表明，2016年的房地产调控基调，将重点落在去库存。

　　而农民工进城购房，将成为这一轮拉动需求的主要力量。

　　高层频繁喊话“去库存”

　　12月14日，中共中央政治局召开会议，研究2016年经济工作，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　去库存，已基本被认定是今明两年房地产市场的主基调。

　　此前，11月10日，中央财经领导小组第十一次会议召开。对于备受民众关心的房地产，总书记习近平只说了18个字：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　紧接着，11月12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，“化解房地产库存”再次被强调。

　　高层频繁喊话的背后，是中国房地产市场的庞大库存数字。12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。

　　而城镇化似乎正在提供一条有效出路。根据人社部的数据，2014年中国农民工总量达2.74亿人，其中，外出农民工有1.68亿人，占全国总人口的1.2%。

　　按照人均住宅面积34平方米的惯例计算，如果这些外出农民工中，有70%选择在城镇购房，则有近40亿平方米的巨大潜在需求。

　　然而业内分析，中央的此旨，并不只在单纯的去库存。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国城市报记者表示，让农民进城购房，其实是农业人口市民化的一个具体体现。一方面能加快新型城镇化节奏，另一方面能鼓励相应人口加快去库存的效果，可谓一举两得。

　　“此举重心是城镇化导向，而非简单的去库存。当然，一些房企可以利用这样的政策，积极对楼盘进行促销，这确实能加快去库存的速度。” 严跃进说。

　　“新市民”不是“农民工”

　　“从长远看，进城打工的农民工，应该是唯一能够成为大批卖方的未来客户。”著名经济学家、天则经济研究所荣誉理事长茅于轼在接受中国城市报记者采访时， 对农民工购房去库存的这一出路，表示赞同。

　　不过，茅于轼虽看好城镇化的拉动作用，但同时也指出这是“一个远景”。他认为，相比国外，我国的住房出租业务非常微弱。未来，应大力发展以出租住房为主要业务的企业。

　　“‘十三五’规划建议中指出，目前中国城镇的常住人口有7.5亿人，其中有2.5亿人是农民工及其家属。也就是说，中国约有1/3的人口不能在城市落户。” 国家发展和改革委员会原副主任徐宪平日前指出，中国的城镇化质量不高，推动户籍改革，加速农民工市民化应被提上日程。

　　11月9日，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民也表示，如今城镇户籍家庭人均住房面积虽已达到34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少。

　　记者细读此次中央政治局的会议文件发现，化解库存难题的任务落在了“新市民”，而非“农民工”。言下之意，去库存的主要对象，应是已转变成市民的农民工，强调高质量的城镇化。

　　11月11日，李克强总理在国务院常务会议上，首次提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　值得注意的是，以往的房地产调控政策，多专注在信贷、税收、限购，乃至保障房等领域，很少与户籍直接挂钩。这正与此次提出的，“农民工市民化”相得益彰。

　　今年以来，我国户籍制度改革深入推进，中央出台多项改革方案，提出要全面取消暂住证，实施居住证制度，建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。12月，《居住证暂行条例》刚刚出台，也正为这一思路填补了法律保障。

　　更多农民工进城买房将受补贴

　　此外，新市民的去库存成效，还将一部分表现在保障房上。

　　住建部部长陈政高曾公开表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

　　而记者从中国指数研究院获悉，目前住建部也正在研究去库存政策，提出地方政府应加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。

　　同时，建设部要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

　　事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

　　今年12月初，河南濮阳出台《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，明确对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

　　而据记者了解，目前河南省内，洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、开封等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，已纷纷出台了各种财政补贴政策。此举成效待观。