房地产众筹 进入常态化

　　转眼2015年的“双11”将至，去年此时，不少房企携手京东、淘宝等电商，纷纷试水了地产众筹。而今年记者了解到，一些开发商正将众筹常态化，不再满足仅停留在营销手段上。

　　中国地产众筹如火如荼

　　房地产众筹的概念是典型的舶来品。2012年12月，美国率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式；2014年4月，这个概念被正式引入中国，并从下半年起一路生热。

　　到了2015年上半年，包括绿地、万达、万科、远洋等大型房企都相继公布了众筹战略：万达宣布将以众筹为入口，从重资产模式向轻资产模式转型；绿地联手蚂蚁金服旗下的招财宝和平安旗下的陆金所，发行了总规模2亿元的线上理财产品，第一期年化收益率6.4%；远洋地产和京东金融继2014年“双11”后再携手，在全国14个城市中一站式金融购房。

　　今年5月29日，包括碧桂园、宝龙地产、绿地集团、中国平安在内的数十家企业，更是宣布成立了中国房地产业首个众筹联盟。活动当天，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个房地产“开发“众筹项目，位于上海嘉定，是碧桂园在当地的第一个楼盘。

　　方兴地产负责人告诉中国城市报记者，去年的“双11”更多是一种营销活动，今年会有更多的金融产品落地，在产品和服务方面有更多提升，因为“市场和去年不同了”。而这家已运营11年的上市国企，在今年10月刚刚更名为中国金茂，意在去地产化、转型做城市运营商。

　　中国房地产业的众筹，似乎正如火如荼。

　　国务院多次力挺众筹

　　据世界银行发布的报告显示，目前，众筹模式已在全球45个国家成为数十亿美元的产业。预计到2025年，中国众筹行业市场规模可达500亿美元。

　　9月26日，国务院在发布《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》时，曾明确鼓励支持“四众”，即众创、众包、众扶、众筹的发展。这是今年6月以来，国家层面三度表态力挺众筹。

　　宽松的政策与市场前景，让不少房企对地产众筹的这块蛋糕纷纷摩拳擦掌。

　　“我们在做的众筹旨在以众筹模式，通过筹人、筹资、筹智来优化传统房地产开发流程和用户购房流程，让房产开发更贴近市场及用户需求，用户在获得更好购房体验的同时，也能有更多实惠和收益。”当代置业(中国)有限公司总裁张鹏在接受中国城市报记者专访时指出，房地产开发本质上有很强的金融属性，有很强的保值、增值功能。

　　在张鹏看来，房地产众筹开启的将是一种双赢局面。7月8日，作为当代置业旗下6个创业项目之一的“无忧我房”，在北京当代MOMΛ举办新品发布会，并正式宣布完成A轮融资500万美元，力图打造中国首家的全流程房地产众筹平台。

　　谈到运营模式，无忧我房CEO李熠介绍，众筹一般会在开发商拿地6个月后开始发起，普通消费者购买产品的收益主要为三个方面，一是6%-8%的固定收益，不管最终是否房都能得到；二是如果产品到期，消费者有意买房，则可获得最优折扣权，如开盘价的9折或更低；第三，如果消费者不想买房，他可以将项目中的折扣权转让出去，从中再赚取一部分差价。

　　李熠认为，无忧众筹很受欢迎的原因，一个是保底收益不错，另一个是灵活的可退出机制。他告诉中国城市报记者，从2014年下半年开始筹备，到2015年1月份第一个项目上线，目前已与200余家开发商建立了合作，主要分布在一线城市和一些主要的二线城市。

　　“现在众筹做得最好的是京东，市场占有率最高。所以我认为众筹的第一批阵营是类似像BAT、京东的这种互联网巨头，因为他们的资源跨平台会非常多；另外在垂直细分的创业领域，会出现一批独角兽，比如说无忧我房。我们只做刚获取土地不久的住宅和公寓项目，库存的项目不做，写字楼项目不做，非地产类项目也不做。”在李熠看来，这两类公司，将在未来的众筹竞争中，能最终活下来。

　　“方兴未艾”还是“自娱自乐”

　　对于中国房地产众筹的前景，新城控股高级副总裁欧阳捷的看法是“方兴未艾”。他对中国城市报记者表示，众筹现在是风口，便利的融资渠道、批量的客户聚集以及宣传品牌的营销机会，固然让房企看到了不少前景。

　　但随着今年公司债的大量发行、银行负利率时代的来临，欧阳捷也指出，房地产众筹并不能解决中小企业的资金问题，因为银行利息虽然下降，但人们对于理财的收益预期并未下降，这就给中小企业带来了风险。此外，还有互联网金融被纳入监管、收益下降的风险等。欧阳捷还表示，如果企业为了营销，最后故意抬高项目房价，那么众筹折扣的意义也就无几。

　　“目前的房产众筹，其实很大程度上是一种噱头或者营销方式，通过此类小额资金进入门槛的方式，鼓励购房者积极参与。这个时候降低了营销成本，相应的收益转化为众筹项目的高回报率。” 这在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前的众筹，多是试点项目，“当然，有利于部分房企加快具体项目的去化”。

　　严跃进对中国城市报记者表示，目前房产众筹平台众多，多半是做熟客生意。对于一个购房者来说，并不会贸然去参与此类众筹活动，多属于的房企“自娱自乐”。

　　回头来看，房企对于众筹的探索并不轻松。2014年11月11日，远洋地产联手京东金融推出的“11元筹1.1折房”的众筹活动，曾以当日总筹资金额1220万元，宣称创造了中国权益众筹的最高纪录。

　　然而截至去年11月29日，在第二波“11元凑首付”的活动中，真正付款的仅共有1304名支持者，筹集14344元。按照规定，在活动结束后筹到的钱数达到17万元，活动才算成功。记者观察到，其众筹网站后期都陆续进入了退款页面。这也意味着，此次远洋的地产众筹宣告失败。

　　而其一位内部人士，当时告诉中国城市报记者，不仅在“双11”期间，他们其实一直在尝试和京东合作，但都不太成功，还是营销的成分多些。

　　“从市场前景看，后续政策层面会继续鼓励，众筹平台也需要整合。”对此严跃进建议，房企未来还是要积极和大型互联网企业、或者大的房地产代理机构合作，这样才能使得此类众筹平台更加具备吸引力。